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Le guide complet sur les SCPI

La SCPI n’est pas seulement un acronyme, mais c’est un réel investissement attractif pour les investisseurs. La SCPI qui signifie Société Civile de Placement Immobilier est au cœur de nombreux articles sur l’investissement.

On rappelle souvent les avantages et les risques, mais sans pour autant rentrer dans le détail. Pour bien comprendre le fonctionnement des SCPI, nous vous invitons à découvrir notre guide.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI est également appelée « Pierre-Papier ». Ce terme peut sembler étrange, mais en réalité, la SCPI est un investissement très simple à comprendre et très attractif. Comment décrire une SCPI ? Vous n’avez tout simplement pas besoin de rechercher un appartement, de réaliser des travaux ou encore de gérer des locataires. Vous allez, en tant qu’investisseur, investir dans une SCPI qui possède déjà des biens immobiliers qui sont gérés par des experts. Vous allez ensuite percevoir des revenus locatifs. Sachez que les biens immobiliers détenus par la SCPI sont réévalués tous les ans afin que vos parts ne s’éloignent pas du cours de l’immobilier. Chaque part détenue par l’investisseur doit obligatoirement se situer dans une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.

En réalisant un investissement en SCPI, vous allez pouvoir bénéficier de nombreux avantages bien évidemment. Tout d’abord, vous n’avez aucun bien à sélectionner et la gestion est assurée par des experts en immobilier. Ces experts sont présents pour gérer le patrimoine immobilier de la SCPI. Leur objectif principal est la rentabilité. Ils versent ensuite des bénéfices aux investisseurs qui ont apporté des capitaux dans la SCPI. On peut donc clairement affirmer qu’investir en SCPI c’est bien investir dans l’immobilier, mais sans réaliser de travaux tout simplement, sans devoir gérer ou chercher des locataires. La SCPI prend tout en charge ! On peut comparer cet investissement à l’achat d’un appartement que vous allez mettre en gérance dans une agence par exemple.

La SCPI vous permet également de diversifier vos investissements. En effet, la SCPI est propriétaire de nombreux biens différents. Ainsi, même si un problème survient dans un bien comme une grosse fuite d’eau, d’autres biens vont tout de même continuer à vous apporter une rentabilité avec des loyers et limiter ainsi les pertes. On peut donc dire que le risque est mutualisé.

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Pourquoi investir en SCPI et pas en immobilier en direct ?

Investir en SCPI c’est bénéficier des avantages de l’immobilier en direct, mais également d’autres avantages. 

  1. La gestion locative

La gestion locative prise en charge par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers qui va adosser la fonction de gestionnaire de patrimoine immobilier. 

  1. La mutualisation des risques

La mutualisation des risques est également un avantage conféré par la SCPI et non pas par l’immobilier en direct. Une SCPI possède plusieurs biens immobiliers qui sont répartis dans différentes zones géographiques en France, et parfois même à l’étranger. Ainsi, les mauvais résultats d’un bien qui sont parfois liés à des vacances locatives ou un faible rendement, peuvent être compensés par d’autres biens. La mutualisation des risques est encore plus importante lorsque vous décidez de répartir vos investissements dans plusieurs SCPI différentes.

  1. Un investissement sur-mesure

Investir dans une SCPI c’est également bénéficier d’un investissement sur-mesure qui est adapté à vos besoins. À partir de 180 €, vous pouvez acheter des parts de SCPI. Il est donc tout à fait possible d’investir en fonction de son épargne, sans pour autant disposer de fonds conséquents. Vous pouvez donc investir en fonction de votre capacité d’investissement. Sachez qu’il est également très facile de revendre vos parts lorsque vous le désirez. 

  1. Un investissement dans le tertiaire

Comme vous le savez certainement, le marché de l’immobilier tertiaire c’est-à-dire les bureaux, les commerces ou encore les entrepôts sont beaucoup plus rémunérateurs que l’immobilier résidentiel. Cependant, en tant que particulier, il est difficile d’investir dans l’immobilier tertiaire. Pourquoi ? Tout simplement parce que les mises de fonds sont conséquentes et qu’il faut plusieurs millions d’euros pour un bureau ou un commerce bien placé. Grâce à la SCPI de rendement, il est possible d’accéder à ce type de marché.

  1. Un produit d’épargne transparent

Pour finir, n’oublions pas également de préciser que le grand avantage de la SCPI réside notamment dans le fait que ce soit un produit d’épargne transparent. Tous les trimestres, vous pourrez recevoir une situation de votre patrimoine.

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Quels sont les risques liés à l’investissement en SCPI ?

Comme tout investissement, il existe forcément des risques qui sont les suivants : 

  1. Perte de valeur ou faible rendement

Comme tout investissement, il est possible de faire face à une perte de valeur ou un faible rendement. Cependant, grâce à la diversification des investissements que ce soit au niveau géographique ou à la typologie différente de l’immobilier, cela permet alors de limiter et d’atténuer ces risques. 

  1. L’absence de garantie de capital

Bien évidemment, la valeur des biens possédés par la SCPI va varier en fonction du marché, comme pour l’immobilier en direct. Cependant, en tant qu’associé, votre responsabilité est uniquement limitée à votre apport au niveau du capital. 

  1. Pas de garantie pour la revente des parts

Revendre ses parts peut s’avérer plus ou moins facile en fonction de l’état du marché de l’immobilier. Il est donc possible de faire face à une décote des parts. 

  1. La défaillance de la société de gestion

Toutes les sociétés de gestion en SCPI sont agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers. En revanche, il est possible qu’une société de gestion fasse faillite. Dans ce cas, la gestion est transférée à une autre société de gestion qui est elle aussi agréée.

Est-ce qu’il existe différents types de SCPI ?

Oui il existe différentes SCPI dont la SCPI de rendement, la SCPI de plus-value et la SCPI fiscale. 

  1. La SCPI de rendement

Également appelée SCPI d’immobilier d’entreprise, la SCPI de rendement investir dans l’immobilier d’entreprise c’est-à-dire des bureaux, des commerces, des locaux d’activités ou encore des entrepôts. De manière régulière, cette SCPI distribue des revenus. Certaines SCPI de rendement sont également spécialisées : 

  • La SCPI bureaux qui investit notamment dans les bureaux en majorité ;
  • La SCPI commerces qui réalise des investissements en grande partie dans les murs de boutiques ou en pieds d’immeubles ;
  • La SCPI diversifiée qui investit aussi bien dans des bureaux que des commerces ou encore des entrepôts ;
  • La SCPI spécialisée est celle qui investit uniquement dans une seule thématique comme la santé par exemple ou les PME ou encore le développement durable ;
  • LA SCPI internationale.
  1. La SCPI de plus-value

Cette SCPI est également appelée SCPI de capitalisation. Elle va investir dans des biens immobiliers c’est-à-dire des logements, des commerces ou des bureaux dont le rendement est faible. Les dividendes ne sont pas versés régulièrement ou très peu. L’objectif de cette SCPI est de réaliser une jolie plus-value sur chaque bien, sur le long terme.

  1. La SCPI fiscale

Cette SCPI fiscale est également appelée « SCPI d’habitation ». En investissant dans cette SCPI, vous pouvez profiter d’avantages fiscaux. Généralement, pour bénéficier de ces avantages, vous allez devoir conserver vos parts durant un temps minimal c’est-à-dire 15 ans en moyenne. Cette SCPI investit uniquement dans l’immobilier d’habitation c’est-à-dire des biens neufs livrés ou en cours de construction.

Pour les SCPI fiscales, on peut notamment citer la SCPI Pinel, la SCPI Malraux ou encore la SCPI de déficit foncier et la SCPI Monuments Historiques.

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Quelles sont les deux formes de SCPI ?

Précédemment, nous avons évoqué les types de SCPI, mais sachez qu’il existe deux formes différentes de SCPI.

  1. La SCPI à capital variable

C’est celle qui est en mesure d’émettre de nouvelles parts quand elle le désire. En effet, il n’existe pas de marché secondaire. 

  1. La SCPI à capital fixe

C’est celle qui possède un capital plafond qui est rédigé, dès le départ, dans les statuts. Afin d’atteindre ce plafond de capital, la SCPI va alors réaliser des augmentations de capital de manière successive. Il est tout à fait possible d’acquérir des parts sur le marché primaire lorsqu’il y a une augmentation de capital. Une autre option est également possible pour acquérir des parts c’est-à-dire sur le marché secondaire, le marché de la revente. Il est courant que certains associés décident de céder leurs parts. Dans tous les cas, sachez que le marché secondaire est toujours pris en charge et organisé par la société de gestion.

Quels sont les frais d’une SCPI ?

Lorsque vous allez faire l’acquisition de parts en SCPI, vous allez forcément devoir supporter certains frais de souscription. D’autres frais comme les frais de gestion s’ajoutent également pendant toute la durée de détention des parts. Des frais de cession sont présents lors de la revente de vos parts.

Les frais vont varier en fonction de la SCPI. Dans tous les cas, les frais de souscription sont généralement compris dans le prix de la part. Les frais de cession doivent être ajoutés au prix net vendeur à la charge de l’acquéreur. Concernant les droits d’enregistrement, ces derniers s’ajoutent sur le marché secondaire au prix net vendeur, c’est-à-dire environ 5 % minimum.

Quelle est la durée d’engagement en SCPI ?

Si vous désirez investir dans une SCPI de rendement, sachez que c’est un placement sur le long terme. En effet, vous devrez conserver vos parts durant au moins 8 ans. Pourquoi ? Tout simplement car c’est la durée nécessaire pour amortir les frais de souscription. Nous vous recommandons aussi de conserver vos parts le plus longtemps possible pour diminuer la fiscalité qui s’applique sur les plus-values immobilières.

Concernant la SCPI fiscale, votre placement possède une liquidité limitée. Cela signifie donc que vous pourrez récupérer votre investissement uniquement lors de la dissolution c’est-à-dire après 15 ans environ. C’est donc un placement sur le long terme que vous réalisez avec une SCPI fiscale.

Comme vous l’avez compris, la SCPI de manière générale est un investissement sur le long terme et la liquidité est réduite. Cela signifie donc que vous devez posséder une liquidité suffisante à côté pour faire face aux imprévus de la vie que ce soit un livret bancaire, un livret A ou encore un autre livret. En investissant en SCPI, vous n’allez pas pouvoir récupérer vos fonds de manière immédiate.

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Comment acheter des parts de SCPI ?

  1. L’achat comptant

Si vous possédez une épargne, vous pourrez alors percevoir immédiatement des revenus. En effet, en achetant vos parts « comptant », vous allez pouvoir investir sans avoir recours à l’emprunt. Vous pouvez vous positionner sur le marché secondaire et vous pouvez percevoir immédiatement et régulièrement des revenus. L’inconvénient reste le poids de la fiscalité des revenus locatifs. 

  1. L’achat à crédit

Si vous le désirez ou que vous ne disposez pas de la somme nécessaire, vous pouvez acheter à crédit. Il ne faut pas négliger le fait que les taux de crédit sont actuellement très bas. Ainsi, il est possible pour vous de vous constituer un patrimoine en bénéficiant de l’effet de levier du crédit. À l’heure actuelle, une SCPI rapporte généralement environ 4 % tandis que les taux des crédits immobiliers sont très bas. Sachez également qu’en ayant recours au crédit immobilier, vous allez pouvoir bénéficier d’une réduction possible des intérêts d’emprunt pour vos revenus locatifs. Cela signifie donc que votre imposition sera beaucoup plus légère.

Les inconvénients auxquels vous pouvez faire face en souscrivant un crédit pour investir en SCPI est de trouver une banque qui accepte de vous suivre. En effet, de nombreux organismes bancaires sont très craintifs face à l’investissement en SCPI. Cependant, il existe des partenaires courtiers qui sont présents pour vous accompagner dans vos problématiques de financement. 

  1. L’achat en démembrement avec nue-propriété

Si vous n’avez pas besoin de bénéficier de revenus durant 3 à 20 ans, alors c’est une excellente option. Le but ici étant de limiter l’impôt sur la fortune immobilière. Si vous renoncez à l’usufruit, vous allez donc vous partager les valeurs sur le prix d’achat c’est-à-dire environ 42 %. À la fin du démembrement, la pleine propriété des parts est récupérée sans aucun frais ni aucune fiscalité. De plus, aucun alourdissement fiscal n’est subi étant donné qu’aucun dividende n’est perçu. Toutes les parts possédées en nue-propriété ne sont pas imposables à l’IFI. Le seul inconvénient majeur reste donc le fait que vous ne puissiez pas percevoir de revenus. 

  1. L’achat en démembrement en usufruit

Contrairement à la situation précédente, vous allez pouvoir percevoir des revenus sur les 3 à 20 prochaines années. Dans ce cas, votre base imposable est réduite étant donné que l’investissement est amorti en usufruit. La durée de l’amortissement est alors égale à la durée de démembrement. On apprécie également le fait que la trésorerie soit boostée dans ce cas. En effet, le taux de rendement interne est alors de 5 % même supérieur. Vos placements sont alors diversifiés et le risque est uniquement présent sur le loyer et pas le capital. L’inconvénient réside notamment dans le fait que la recherche d’usufruit n’est pas aisée et que les dividendes ne sont pas garantis. De plus, un risque de perte en capital est présent.

  1. L’achat en contrat d’assurance-vie

Il est possible d’acheter des parts de SCPI avec un contrat d’assurance-vie. En effet, certains contrats vous le proposent. On apprécie surtout la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Les versements réalisés sont imposables au prélèvement forfaitaire unique de 30 % si vitre contrat a moins de 8 ans. Après 8 ans, les rachats continuent avec un taux forfaitaire de 7,5 %. Dans tous les cas, si vous êtes célibataire, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 4 600 €. Un couple bénéficie quant à lui d’un abattement de 9 200 €. Cet investissement au travers de l’assurance-vie permet également de bénéficier d’une dynamique de rendement au niveau de votre contrat. En effet, une SCPI rapporte en moyenne 4 % tandis qu’un contrat d’assurance-vie classique rapporte 1,40 % environ. Vous pouvez également profiter d’un gain en liquidité étant donné que l’assureur est dans l’obligation de rembourser les parts dans les deux mois qui suivent votre demande de remboursement comme cela est stipulé dans l’article 132-21 du Code des assurances. Le seul gros inconvénient de ce type d’investissement en SCPI réside dans le fait qu’il n’existe que très peu de SCPI à ce jour qui sont éligibles à l’assurance-vie.

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Quelle est la fiscalité des revenus des SCPI ?

La SCPI est transparente, cela signifie qu’elle n’est pas soumise à l’impôt. Ce sont donc les associés qui sont soumis aux impôts. Si les associés sont des personnes physiques, les revenus sont des revenus fonciers c’est-à-dire les loyers et des revenus mobiliers c’est-à-dire des revenus des placements financiers. De plus, l’acheteur de parts de SCPI doit également régler des frais d’acquisition des parts sur le marché primaire. Il est également soumis à l’imposition sur les plus-values lorsqu’il désire vendre ses parts.

L’imposition des revenus fonciers

Au même titre que la détention d’un bien immobilier en direct, vous serez soumis à la fiscalité immobilière des particuliers lors de la détention des parts en SCPI. En tant qu’associé, vous percevez des revenus fonciers qui sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales à hauteur de 17,2 %. Si les revenus perçus sont inférieurs à 15 000 €, il est alors possible de bénéficier du régime micro-foncier. Si vous avez eu recours à un prêt immobilier pour l’achat de vos parts, vous pouvez également déduire les intérêts de vos revenus fonciers.

L’imposition des revenus fonciers

La SCPI possède une trésorerie qu’elle va investir sur des comptes et des placements sécurisés. Pour donner suite à ces placements, des revenus sont générés, ce que l’on appelle des « revenus mobiliers ». Ces derniers sont alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Attention tout de même ! En effet, depuis le 1er janvier 2018, un acompte de 30 % est directement prélevé à la source lorsque vous allez percevoir vos revenus financiers. Cet acompte viendra ensuite se débiter sur votre imposition totale lorsque vous aurez déclaré vos revenus.

La plus-value sur les ventes de parts

Lorsque vous vendez des parts, cela va forcément entrainer une plus-value. Cette dernière est alors imposée au régime des plus-values immobilières des particuliers. Lorsque vous allez vendre une part de SCPI, vous allez forcément être imposé au prélèvement global de 36,2 % c’est-à-dire 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Sachez tout de même que certains abattements sont possibles, de manière progressive pour réduire votre taux d’imposition à 0 %. C’est notamment le cas lorsque vous détenez vos parts durant plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu. Vous devrez attendre 30 ans pour être complètement exonéré de prélèvements sociaux.

La cession de biens par la SCPI

Lorsque la SCPI décide de vendre un bien qui lui appartient, présent dans son actif, elle va réaliser une plus-value immobilière qui est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, c’est la société elle-même qui va régler l’impôt ainsi que les prélèvements sociaux pour les associés.

Conclusion

Maintenant que vous avez toutes les cartes en main et que vous connaissez tous les détails de la SCPI, vous pouvez vous lancer dans l’investissement. Prenez le temps de définir vos objectifs ainsi que le financement que vous désirez utiliser. La SCPI est un investissement rentable sur le long terme.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
Bouygues immobillier France: Investir en LMNP
ANIL France: Loi finance LMNP

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