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Comment acheter des parts de SCPI ?

Vous êtes curieux de connaître les SCPI mais ne savez pas par où commencer ? Avec ses nombreux avantages, les sociétés civiles de placement immobilier attirent un nombre croissant de particuliers.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Cependant, acheter des parts n'est pas toujours simple. Qui peut acheter des parts de SCPI ? Quel montant faut-il investir ? Comment procéder ? Ici, vous allez tout savoir !

Qui peut acheter des parts de SCPI ?

Les SCPI sont accessibles à tous, c'est ce qui fait leur beauté. Pour acquérir des parts d'une SCPI, il faut suffisamment de fonds. Cet investissement peut coûter entre 200 € et environ 1 000 €, selon le montant que vous êtes prêt à payer. Outre le faible coût, il n'est pas nécessaire d'aller très loin pour s'informer ou investir dans les SCPI. Il suffit de consulter votre banquier ou un professionnel de la gestion de patrimoine pour en savoir plus. Mieux encore, vous pouvez découvrir une pléthore de connaissances sur le sujet sur notre site internet.

Mais revenons un instant sur la tarification des parts de SCPI. Avant de réaliser un tel investissement, il est essentiel de comprendre votre profil d'investisseur. Le nombre de parts que vous pouvez acheter est proportionnel à l'argent que vous investissez. Certes, mais n'oubliez pas que vos revenus locatifs sont distribués en fonction du nombre de parts de SCPI que vous avez achetées. Il vous faudra donc acheter de nombreuses pièces pour augmenter la rentabilité de votre investissement !

Les SCPI sont sensibles aux variations du marché, les revenus ne sont donc pas toujours certains. Ces risques sont mutualisés, puisque vous investissez dans un patrimoine immobilier et non dans un seul bien. C'est l'un des nombreux avantages de cet investissement.

Quelle méthode dois-je utiliser pour acheter des parts de SCPI ?

L'acquisition au comptant

Pour acquérir des parts de SCPI, rien de plus simple, il suffit d'acheter des parts au comptant auprès de :

  • votre financier,
  • un conseiller en gestion de patrimoine,
  • d'une plateforme internet,
  • un cabinet de gestion.

Comme nous l'avons vu précédemment, les tickets d'entrée sont très variables. L'acquisition intervient au moment de la constitution ou de l'augmentation de capital de la SCPI. En général, un ou deux trimestres doivent s'écouler avant de pouvoir accéder aux premiers revenus. Ceux-ci sont nets de frais et soumis au barème fiscal et aux prélèvements sociaux, comme tout autre bien immobilier. Cette méthode est donc excellente pour les contribuables dont l'impôt sur le revenu est minimal (taux marginal d'imposition maximum de 30 %).

Acheter avec un prêt

On ne dispose pas toujours de fonds suffisants pour réaliser un tel investissement. Il est donc possible d'acheter des parts de SCPI à crédit. Vous bénéficiez alors de deux avantages :

  • Les revenus fonciers (environ 5 %) couvriront une partie des remboursements du prêt (en moyenne 2 % à 3 % à taux fixe sur 15 ans),
  • Vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de votre revenu imposable. Sans beaucoup de travail, vous finirez par vous constituer un portefeuille immobilier.

Comment l'aborder ? Votre banque peut vous proposer soit :

  • un prêt à la consommation,
  • soit un prêt immobilier classique lorsque le montant de la souscription dépasse 20 000 €.

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Quelles sont les SCPI les plus efficaces en 2022 ?

S'assurer que les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers lors de la première proposition. Pour cela, vous devez fournir les documents suivants au fisc afin de démontrer que le prêt a été utilisé pour acheter des parts de SCPI :

  • tableau d'amortissement
  • relevés de loyer, etc.

Si votre banque refuse le prêt ou le conditionne à l'achat d'éléments " maison ", contactez directement une entreprise de gestion ou faites appel à des courtiers pour accéder à la concurrence.

Achat d'une propriété individuelle

La fiscalité peut être l'un des obstacles à l'achat de parts de SCPI ! Cependant, il existe une technique pour en réduire le coût. En effet, vous pouvez acheter des parts de SCPI qui ont été dédoublées. Il s'agit de faire la distinction entre la propriété et l'usufruit. Examinons cela plus en détail.

Grâce à cette méthode :

  • Vous bénéficiez d'une réduction de 15 % à 45 % sur le prix d'achat.
  • Pendant toute la durée du morcellement, il n'y a pas de taxes.

En résumé, il s'agit d'obtenir la nue-propriété temporaire des actions, puisqu'une autre partie achète l'usufruit. Pendant la phase de démembrement, seul l'usufruitier perçoit des dividendes. Le propriétaire d'un terrain vague ne perçoit aucun revenu. Sa charge fiscale reste inchangée.

Cerise sur le gâteau, les parts de nue-propriété ne sont pas comprises dans la base taxable des redevables de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Toutefois, si vous choisissez ce mode de paiement, vous ne pourrez pas recourir à un crédit. Il vous faudra donc disposer d'une somme suffisante pour financer votre investissement.

Souscription par le biais d'une assurance-vie

En tant qu'unité de compte, vous pouvez également souscrire à une SCPI via un plan d'assurance-vie. En effet, les frais d'entrée sont diminués et il n'y a pas de temps d'attente avec cette approche, contrairement à l'achat direct où il faut parfois attendre plusieurs mois pour obtenir ses parts.

De même, il n'est pas nécessaire d'attendre qu'une contrepartie se présente lors de la vente, la transaction est instantanée. Toutefois, le plus grand avantage de l'assurance-vie est sa structure fiscale avantageuse. Malheureusement, tout excellent article s'accompagne de quelques mauvaises surprises :

La sélection des SCPI est limitée : 

  • 10 ou 15 % des loyers perçus seront déduits de votre revenu brut.
  • Vous devrez également payer les frais du contrat d'assurance-vie.
  • Les investissements ne peuvent pas être réalisés à crédit.

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Quel montant faut-il investir ?

Maintenant que nous savons comment investir, nous devons choisir le montant à engager dans cet investissement. Il n'est pas toujours facile de répondre à cette question. Comme mentionné précédemment, les SCPI peuvent être achetées pour seulement 200 euros. Cependant, cela n'implique pas qu'il faille investir aussi peu. Pour répondre à cette question, il semble nécessaire de répondre d'abord à d'autres questions.

Dans un premier temps, il sera nécessaire d'élaborer une stratégie patrimoniale et ses objectifs :

  • obtenir une augmentation immédiate des revenus,
  • accumuler un pécule pour la retraite
  • planifier sa succession...

Pour y parvenir plus sereinement, il est préférable de faire appel à un conseiller financier pour placer votre argent en fonction de vos objectifs.

Quelles sont les deux règles à respecter ?

Pour décider facilement du montant à investir en SCPI, il suffit de suivre ces deux règles :

  • Ne dépassez pas l'allocation autorisée de 15 à 20 % du patrimoine total aux SCPI. Cette limite est clairement une indication qui doit être calibrée pour chaque scénario patrimonial. En effet, si votre objectif est d'augmenter votre patrimoine, le ratio requis doit être dépassé.
  • Évitez de mettre tous vos œufs dans le même panier. Si le montant de l'investissement dépasse 20 000 €, il est conseillé de le répartir entre de nombreuses SCPI. Ainsi, les dangers rencontrés sont réduits. Encore une fois, ce conseil doit être contextualisé, car chaque situation et chaque profil d'investissement sont uniques. Ainsi, certains investisseurs investissent 50 000 € dans une seule SCPI, tandis que d'autres répartiront 8 000 € sur quatre ou cinq SCPI.

Sources :

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