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Prêt et Crédit immobilier

Types de prêts immobiliers - les différentes opportunités

Il existe de nombreux prêts accordés par des établissements de crédit et financiers. Voyons ensemble les différents types de prêt et comprendre ceux qui peuvent vous intéresser.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Il existe de nombreux prêts accordés par des établissements de crédit et financiers. Voyons ensemble les différents types de prêts, afin de comprendre ceux qui peuvent vous intéresser.

1 - Le prêt amortissable

C’est le prêt le plus connu par le grand public, en particulier pour un achat immobilier. La mensualité versée par l’emprunteur se compose de deux parties : le capital et les intérêts.

Elle lui permet d’amortir une partie du capital obtenu (d’où le terme « amortissable ») tout en payant les intérêts du prêt au fur et à mesure. Ainsi, le ratio capital/intérêts évolue au cours du temps. Le pourcentage d’intérêts représenté dans la mensualité est donc très élevé en début d’emprunt et diminue au fil des ans. Le capital, quant à lui, s’amortit très faiblement en début de prêt et s’accélère par la suite. La dernière mensualité sera constituée quasiment exclusivement de capital.

Les prêts amortissables se divisent en plusieurs sous-parties :

A - Le prêt modulable

Il permet à l’investisseur de réduire ou d’augmenter la durée de son prêt. Cela peut être intéressant dès lors que l’acquéreur du bien sait que ses revenus sont soumis à une fluctuation dans le temps.

B - Prêt lissé (ou avec paliers).

Cette formule aménage les mensualités du crédit maison en fonction d’autres emprunts parallèles, de façon à conserver un taux d’endettement raisonnable constant. Dans le cas où les acheteurs n’ont pas le temps de vendre leur ancien bien avant l’acquisition de leur nouvelle résidence principale, ils peuvent opter pour un prêt relais. Le remboursement du capital ne s’effectuera qu’au moment où l’emprunteur aura touché le fruit de sa vente.

2 - Le prêt In Fine

Contrairement au prêt amortissable, les mensualités sont uniquement composées d’intérêt. En effet, le capital sera remboursé In Fine, c’est-à-dire au terme du prêt. L’intérêt de ce montage est qu’il engendre de faibles mensualités. Afin de se protéger, la banque va exiger le nantissement d’un produit d’épargne (contrat d’assurance vie, contrat de capitalisation, PEA, Comptes titres).

En fonction de sa stratégie patrimoniale, l’investisseur va rembourser le capital en procédant à la vente du bien et pourra empocher une éventuelle plus-value. Il pourra aussi solder l’opération avec l’épargne nantie qui aura fructifié. Cela est très intéressant pour les acquéreurs qui savent qu’ils vont percevoir une forte somme d’argent dans le futur. Cette somme peut être due à un héritage, un autre actif immobilier ou bien une société.

3 - Le prêt réglementé

Les « prêts réglementés » sont éligibles sous certaines conditions. Le plus populaire d’entre eux est sans doute le PTZ, ou prêt à taux zéro. Cette aide a pour but de favoriser une première acquisition de résidence principale. « L’éco-PTZ » quant à lui est destinée uniquement au financement de travaux de rénovation énergétique.

Le prêt à l’accession sociale, ou PAS, est un crédit logement accordé par certains organismes de prêt en collaboration avec l’État. En fonction de plusieurs critères, il est possible par ce biais de financer tout ou partie du coût total d’une résidence principale, sur un maximum de 30 ans.

Dans le même ordre d’idée, le prêt conventionné permet de couvrir jusqu’à 100 % de la somme nécessaire à l’acquisition d’une résidence principale. À ceci près qu’il n’est pas soumis à des conditions de ressources et qu’il ouvre droit à l’allocation logement.

4 - Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est une typologie de prêt bancaire qui est assortie d'une garantie réelle pour la banque sous forme d'hypothèque prise sur un ou plusieurs biens immobiliers. En cas de non-paiement de l'emprunteur, elle se réserve le droit de faire jouer sa garantie. Cela reste cependant très rare, car une banque préférera régler sa créance à l'amiable.

Idée reçue : une hypothèque sur un bien ne gêne en rien le propriétaire du bien, car il peut vendre son bien à tout moment sans aucune difficulté. Le notaire demandera simplement à la banque lors de la vente à combien se porte l'hypothèque, afin de rembourser la banque. L'emprunteur percevra la différence entre le prix de vente et le montant du prêt en cours.

Ainsi grâce au prêt hypothécaire, les investisseurs pourront emprunter pour acheter des actifs non immobiliers (Titres, obligations, parts de société) ou financer leur train de vie.

5 - Le prêt lombard

Le prêt lombard est accordé par une banque contre nantissement d’un contrat d’assurance vie, de capitalisation, un compte titres. Autrement dit, si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre dette, vos placements financiers vont être utilisés comme garantie par la banque prêteuse. Le montant d’un crédit lombard dépend de la nature de la garantie. Plus vos actifs sont risqués, plus le montant du prêt sera faible.

Par exemple, s’il s’agit d’une assurance vie investie sur un fonds en euros, vous pourrez emprunter entre 80 % et 100 % de sa valeur. Dans le cas d’un compte titres investi en actions ou d’une assurance vie en unités de compte, le montant du crédit sera de 40 % à 50 % de la valeur de votre portefeuille. Toutefois, sachez qu’en fonction des établissements, des limites de montant minimum et maximum peuvent s’appliquer.

Pendant toute la durée du prêt (3 ans maximum), vous gardez la main sur vos placements et continuez à en percevoir les revenus. Vous envisagez de réaliser des arbitrages ou de changer l’allocation d’actifs sur votre portefeuille ? La limite de crédit sera adaptée en conséquence.

Sources :

Empruntis : Meilleur taux immobilier actuel 2022
La centrale de financement France : Taux immobilier mai 2022

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