mercredi, juin 12, 2024

Comment maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier au meilleur taux ?

Obtenir un prêt immobilier au meilleur taux est un enjeu majeur pour réussir son projet d’achat. La clé est de présenter un dossier solide aux banques, en justifiant d’une situation stable et en étant transparent sur ses finances. Faire jouer la concurrence et s’appuyer sur l’expertise d’un courtier permet aussi de négocier les meilleures conditions.


Uun dossier de prêt solide et crédible

Justifier d’une situation professionnelle stable

Pour rassurer les banques sur votre capacité à rembourser un crédit sur le long terme, il est primordial de présenter une situation professionnelle stable. Les établissements prêteurs apprécient particulièrement les emprunteurs en CDI avec une certaine ancienneté dans leur entreprise. Cela témoigne d’une sécurité de l’emploi et donc de revenus réguliers pour faire face aux échéances du prêt.

Prenons l’exemple d’un couple souhaitant acquérir sa résidence principale. Si les deux conjoints sont en CDI depuis plus de 3 ans dans leur entreprise respective, ils auront plus de facilité à obtenir un prêt au meilleur taux qu’un couple dont l’un des membres est en CDD ou en période d’essai. La stabilité professionnelle est un critère clé pour les banques.

Si vous êtes entrepreneur ou profession libérale, il faudra pouvoir justifier de la pérennité de votre activité avec un historique de résultats positifs sur les derniers exercices. Plus votre situation professionnelle sera solide, plus vous maximiserez vos chances d’obtenir un prêt au meilleur taux en inspirant confiance à la banque.

Être transparent sur sa situation financière et ses projets

La clé d’une relation de confiance avec votre banquier repose sur une totale transparence concernant votre situation financière et vos projets. N’hésitez pas à jouer cartes sur table en présentant un budget détaillé incluant l’ensemble de vos revenus (salaires, primes, revenus locatifs…) ainsi que vos charges courantes et crédits en cours.

Par exemple, si vous percevez des revenus fonciers, intégrez-les dans votre plan de financement en précisant le montant des loyers perçus ainsi que les éventuelles charges et taxes afférentes. De même, si vous remboursez déjà un crédit à la consommation, mentionnez-le à votre banquier pour qu’il ait une vision exhaustive de votre endettement.

Expliquez clairement votre projet immobilier, vos motivations et la façon dont vous comptez le financer en vous appuyant sur des simulations chiffrées. Être transparent et réaliste vous aidera à définir avec votre banquier la solution de financement la plus adaptée à votre profil et votre capacité d’emprunt.

« Soyez transparent avec votre banquier sur votre situation financière réelle et vos projets pour établir une relation de confiance et trouver la solution de financement la plus adaptée à votre capacité d’emprunt. » Investis le souligne.

Faire jouer la concurrence entre les banques

Négocier les frais de dossier, l’assurance et les garanties

Pour optimiser le coût total de votre crédit et donc votre capacité d’emprunt, il est astucieux de négocier certains frais annexes avec les banques. Vous pouvez par exemple demander une réduction ou une exonération des frais de dossier qui représentent souvent plusieurs centaines d’euros.

Une grande main émerge de l’eau, tenant un bâtiment bancaire avec un signe dollar dessus, symbolisant un soutien financier ou un plan de sauvetage.

Admettons que deux banques vous proposent un prêt de 200 000€ sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,5% mais que l’une d’elles applique des frais de dossier de 1 000€ et l’autre aucun frais. En négociant la suppression des frais auprès de la première banque, vous économiserez 1 000€ sur le coût total de votre crédit, améliorant d’autant votre capacité d’emprunt.

Pensez également à faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur qui peut représenter une part significative du coût du crédit. Depuis la loi Lagarde, vous avez la possibilité de choisir une autre assurance que celle proposée par la banque si les garanties sont équivalentes. Comparez les contrats pour trouver le meilleur rapport qualité/prix. Enfin, négociez les garanties demandées comme l’hypothèque ou la caution, en privilégiant si possible celle qui aura le moins d’impact sur votre capacité d’emprunt.

Suivre l’évolution des taux et saisir les meilleures opportunités

Dans un contexte de taux historiquement bas mais qui remontent progressivement, il est important de suivre de près l’évolution du marché pour saisir les meilleures opportunités de financement. Les taux immobiliers varient en effet quasiment tous les mois, en fonction notamment de la politique monétaire de la BCE et des conditions d’octroi des banques.

Imaginons qu’en janvier les taux immobiliers à 20 ans soient de 1,5% en moyenne mais qu’ils passent à 2% dès février. Pour un emprunt de 200 000€, cela représente une hausse de la mensualité de près de 60€ et plus de 14 000€ de coût total supplémentaire sur la durée du prêt. Souscrire au bon moment peut donc avoir un impact significatif sur votre capacité d’emprunt.

Dès que vous avez un projet immobilier, renseignez-vous auprès de votre banquier ou d’un courtier pour connaître les taux en vigueur et obtenir une simulation personnalisée. Le moment idéal pour emprunter est bien sûr quand les taux sont au plus bas, mais il faut aussi que cela coïncide avec une situation financière stable de votre côté. Surveillez donc les tendances des taux immobiliers et restez réactif pour concrétiser votre projet au moment opportun.

Période Taux fixe moyen sur 20 ans Mensualité pour 200 000€ empruntés Coût total du crédit sur 20 ans
Janvier 1,50% 966€ 231 840€
Février 2% 1 012€ 242 880€
Écart   +46€ +11 040€

Passer par un courtier

Faire appel à un courtier immobilier peut vous permettre d’optimiser significativement votre capacité d’emprunt et vos conditions de financement. Cet expert du crédit accompagne en effet les particuliers dans toutes les étapes de leur projet, de la définition du plan de financement à la négociation du prêt.

Prenons le cas d’un couple ayant des revenus confortables mais quelques crédits en cours. En analysant précisément leur situation avec un courtier, ce dernier pourra leur conseiller de racheter leurs prêts pour alléger leur endettement et libérer de la capacité d’emprunt immobilier. Il les orientera aussi vers les banques les plus susceptibles d’accepter leur dossier au meilleur taux compte tenu de leur profil.

Grâce à sa parfaite connaissance du marché et des critères des banques, le courtier peut vous aider à maximiser vos chances d’obtenir un crédit attractif. Il évalue précisément votre capacité d’emprunt en prenant en compte tous les paramètres (revenus, charges, apport…) et vous oriente vers les établissements les plus susceptibles d’accepter votre dossier au meilleur taux. Le courtier défend vos intérêts et négocie les conditions du prêt pour obtenir un crédit sur-mesure.

Profiter de simulateurs pour ajuster son projet

Les courtiers comme Investis proposent généralement des simulateurs en ligne permettant d’estimer rapidement sa capacité d’emprunt en fonction de différents critères : montant du projet, apport personnel, revenus, durée du prêt… Ces outils sont très utiles pour se faire une première idée du budget envisageable et ajuster son projet en conséquence.

Imaginons un couple gagnant 4 000€ nets/mois qui souhaite acheter un appartement à 300 000€. En utilisant le simulateur en ligne d’un courtier et en intégrant 50 000€ d’apport sur 25 ans, il constate que sa capacité d’emprunt serait de 273 000€, soit un peu en-deçà de son projet initial. Deux options s’offrent alors à eux : augmenter leur apport pour atteindre les 300 000€ ou revoir leur projet à la baisse en ciblant des biens autour de 270 000€.

Comme Pretto le souligne, « La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum qu’il est possible d’emprunter auprès de la banque. » Le courtier affine cette estimation avec une étude personnalisée prenant en compte les spécificités de chaque profil. Il peut alors proposer différents plans de financement pour concrétiser votre achat immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif. N’hésitez pas à solliciter plusieurs courtiers pour comparer leurs propositions et choisir l’offre de prêt la plus intéressante.

Pour évaluer précisément votre capacité d’emprunt, un courtier comme Investis prendra en compte :

  • Vos revenus (salaires, primes, pensions, revenus fonciers…)
  • Votre apport personnel
  • Vos charges et crédits en cours
  • La durée souhaitée du prêt
  • Vos éventuels revenus locatifs futurs

Son objectif sera de définir le plan de financement optimal pour concrétiser votre projet immobilier au meilleur coût.

Diversifier votre portefeuille immobilier pour minimiser les risques

Inclure les revenus locatifs potentiels dans sa capacité d’emprunt

Si vous envisagez un investissement locatif, sachez que les banques prennent généralement en compte les loyers futurs dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Ce complément de revenus peut donc vous permettre d’emprunter davantage que si vous vous basons uniquement sur vos revenus professionnels.

Prenons l’exemple d’un investisseur gagnant 3 000€ nets/mois qui souhaite acquérir un appartement à 200 000€ pour le louer 800€/mois. Sans tenir compte des loyers, sa capacité d’emprunt serait d’environ 180 000€ sur 20 ans. En intégrant 70% des loyers soit 560€, sa capacité d’emprunt passerait à près de 285 000€, lui permettant de concrétiser son projet sans difficulté.

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Attention cependant, les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100% dans l’étude du dossier. Les banques leur appliquent une décote forfaitaire de 30% pour se prémunir contre les risques de vacance locative ou d’impayés. Basez-vous donc sur cette règle des 70% pour intégrer le juste montant des loyers dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Étudier les opportunités d’investissement dans des zones abordables

Pour maximiser votre capacité d’achat avec une même capacité d’emprunt, il peut être judicieux de cibler des zones géographiques où les prix de l’immobilier sont plus abordables que dans les grandes métropoles. Vous pourrez ainsi acquérir une surface plus grande ou un bien de meilleure qualité tout en limitant votre effort d’épargne et votre endettement.

Imaginons que votre capacité d’emprunt soit de 200 000€. Avec ce budget, vous pourrez acheter par exemple :

  • Un studio de 20m2 à Paris intra-muros
  • Un deux pièces de 40m2 en première couronne parisienne
  • Un trois pièces de 60m2 dans une ville moyenne attractive comme Nantes ou Bordeaux

En ciblant des marchés immobiliers moins tendus, vous optimisez votre pouvoir d’achat et la rentabilité locative de votre investissement.

Renseignez-vous sur les villes moyennes dynamiques qui offrent un bon compromis entre prix attractifs, bassin d’emploi et cadre de vie. La périphérie des grandes agglomérations peut aussi présenter de belles opportunités d’investissement avec un fort potentiel locatif. L’analyse des tendances démographiques et économiques locales vous aidera à identifier les zones les plus prometteuses pour votre projet immobilier.

Ville Prix moyen au m2 Salaire mensuel médian Taux de chômage
Paris 10 000€ 2 500€ 7%
Nantes 4 000€ 2 000€ 6%
Bordeaux 4 500€ 2 100€ 7%
Strasbourg 3 500€ 2 200€ 8%

*Prix et données à titre indicatif, susceptibles de varier selon les quartiers et l’évolution du marché.

« Désormais, la règle c’est au moins 10% d’apport » Pretto le souligne.

Nos clients témoignent des bénéfices d’un accompagnement sur-mesure pour leur projet immobilier :

  • 1- Des particuliers ont acquis leur première résidence principale en bénéficiant des conseils sur leur capacité d’emprunt,
  • 2- Des investisseurs ont optimisé leur fiscalité grâce aux dispositifs de défiscalisation adaptés à leur situation,
  • 3- D’autres ont diversifié leurs investissements par l’achat de parts dans des SCPI pour générer des revenus complémentaires,
  • 4- Des clients ont réussi des investissements locatifs rentables, sécurisés par l’accompagnement tout au long du projet.

Maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier au meilleur taux nécessite de soigner la présentation de son dossier, d’être stratégique dans le choix des banques et de s’entourer des bons partenaires. La stabilité professionnelle, la transparence financière et la comparaison des offres sont les clés pour emprunter au taux le plus avantageux. Le courtage immobilier peut aussi vous aider à optimiser votre capacité d’emprunt en négociant les conditions de votre crédit et en vous orientant vers les solutions de financement les plus adaptées à votre profil et votre projet.

Kevin Attal
Kevin Attal
Bonjour, je m'appelle Kevin, j'ai 35 ans et je suis conseiller fiscal. Avec mes années d'expérience, je suis là pour vous aider à naviguer à travers les complexités du système fiscal et à prendre des décisions financières éclairées. N'hésitez pas à me contacter pour obtenir de l'aide personnalisée et professionnelle.