mercredi, juin 12, 2024

Quel apport faut-il prévoir pour son investissement immobilier locatif ?

L’apport personnel est un élément clé pour réussir son investissement immobilier locatif. Il rassure les banques sur votre capacité d’épargne, réduit le coût du crédit et s’adapte au type de bien visé.


L’importance de l’apport personnel pour un investissement locatif

L’apport personnel est un montant issu de vos économies que vous devez injecter dans votre crédit immobilier afin de le compléter. Il sert à financer une partie de votre acquisition immobilière et à payer les frais annexes (frais de notaire, de dossier, de garantie). En constituant un apport conséquent, vous démontrez à la banque votre capacité à épargner et à gérer un budget.

Votre banquier sera rassuré par un apport personnel significatif, gage de votre sérieux et de votre implication dans le projet. Un dossier solide, avec une situation professionnelle stable et une épargne régulière, sera un atout pour négocier de meilleures conditions de crédit. N’hésitez pas à mettre en avant votre apport auprès de la banque pour obtenir un taux plus avantageux ou des modalités de remboursement anticipé intéressantes. Prenons l’exemple d’un couple qui souhaite investir dans un appartement locatif à 200 000€. En apportant 50 000€, soit 25% du prix d’achat, ils démontrent leur capacité d’épargne et rassurent la banque sur leur gestion budgétaire. Cela leur permet de décrocher un taux d’intérêt de 1,5% au lieu de 2%, générant une économie significative sur le coût total du crédit.

Réduire le coût total du crédit grâce à l’apport

Plus votre apport personnel est élevé, moins le montant à emprunter sera important. Cela permet de réduire le coût total du crédit en diminuant le capital emprunté et les intérêts associés. Avec un apport conséquent, vous pouvez également raccourcir la durée de votre emprunt et ainsi alléger les mensualités.

En 2022, l’apport moyen constaté est de 21% du coût total de l’acquisition, soit environ 55 000€. Bien que ce montant puisse paraître élevé, il est important de considérer l’apport comme un levier pour optimiser son investissement locatif. En limitant le recours au crédit, vous sécurisez votre projet et préservez votre capacité d’emprunt pour d’autres opportunités. Imaginons que vous souhaitiez acquérir un studio à 120 000€ pour le louer. Sans apport, sur 20 ans à 2%, votre mensualité serait de 606€ et le coût total du crédit de 25 440€. Avec 20 000€ d’apport (soit 17%), la mensualité tombe à 505€ et le coût du crédit à 21 200€. L’apport vous permet donc d’économiser 4 240€ sur la durée, tout en réduisant l’impact sur votre budget mensuel.

« Contrairement aux actions en bourse ou à l’assurance vie, investir dans l’immobilier locatif vous permet de souscrire un crédit immobilier auprès de votre banque. » – L’auteur souligne l’avantage de l’investissement immobilier par rapport à d’autres placements.

Adapter son apport au type de bien immobilier

Profiter des frais réduits dans le neuf

Pour un investissement dans le neuf, les frais de notaire sont réduits (2 à 3% du prix d’achat environ) par rapport à l’ancien. Les banques sont donc généralement plus souples sur le montant de l’apport attendu, qui peut descendre jusqu’à 5% du prix du bien. Cette particularité du neuf permet de limiter son apport initial et d’optimiser son financement.

De plus, investir dans un logement neuf offre souvent la possibilité de bénéficier de dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, etc.). Ces avantages fiscaux peuvent vous permettre de réduire votre imposition et d’améliorer la rentabilité locative. Veillez cependant à respecter les plafonds d’investissement propres à chaque dispositif pour profiter pleinement des réductions d’impôt. Prenons le cas d’un appartement neuf à 250 000€, éligible au dispositif Pinel. Avec un apport de 12 500€ (5%), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 6 000€ par an pendant 9 ans, soit 54 000€ au total. L’apport limité est compensé par un gain fiscal significatif, qui booste la rentabilité de l’opération.

Viser 10 à 20% d’apport dans l’ancien

Dans l’ancien, les frais d’acquisition sont plus élevés (7 à 8% du prix) et les banques attendent généralement un apport minimal de 10% pour financer le projet. Cependant, viser un apport de 20%, voire 30%, peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions de crédit.

Avec un apport conséquent, vous pouvez négocier un taux d’intérêt plus attractif, une assurance emprunteur moins chère ou des modalités de remboursement anticipé avantageuses. C’est aussi un argument de poids pour convaincre le vendeur de vous céder le bien et éviter les clauses suspensives liées à l’obtention du prêt. Imaginons que vous souhaitiez acheter une maison ancienne à 300 000€ pour la louer. Avec 30 000€ d’apport (10%), votre taux d’intérêt serait de 2%. En portant l’apport à 60 000€ (20%), vous pourriez obtenir un taux de 1,5%, faisant passer la mensualité de 1 264€ à 1 011€. L’effort d’apport supplémentaire est rapidement amorti par les économies d’intérêts et la réduction des mensualités.

Type de bien Apport minimal Apport optimal Avantages
Neuf 5% 5 à 10% Frais réduits, défiscalisation
Ancien 10% 20 à 30% Meilleur taux, conditions négociées

Optimiser sa stratégie d’investissement locatif

Miser sur un apport important en micro pour compenser l’absence de déduction

Si vous optez pour le régime micro-foncier, où les loyers sont imposés après un abattement forfaitaire de 30%, un apport personnel plus important est recommandé. En effet, ce régime simplifié ne permet pas de déduire les charges et les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs.

En constituant un apport d’au moins 20%, vous pouvez diminuer le montant emprunté et les mensualités associées. Cela vous permet de compenser l’absence de déduction des intérêts et de dégager une rentabilité locative plus intéressante. Un apport conséquent est donc un levier pour optimiser votre investissement en micro-foncier. Prenons l’exemple d’un appartement à 150 000€, loué 800€/mois. En régime micro, sans apport, la mensualité serait de 758€ sur 20 ans à 2%. Votre cash-flow avant impôt serait de 42€/mois, mais seulement de 22€ après impôt (avec une TMI à 30%). Avec 30 000€ d’apport, la mensualité tombe à 606€. Votre cash-flow passe à 194€/mois avant impôt et 104€ après impôt, soit une hausse de 373%. L’apport compense l’absence de déduction des intérêts en micro.

Minimiser l’apport en réel pour défiscaliser les intérêts d’emprunt

A l’inverse, le régime réel offre la possibilité de déduire toutes les charges locatives, dont les intérêts d’emprunt, pour déterminer son résultat foncier. En cas de déficit, celui-ci est reportable sur vos revenus globaux, dans la limite de 10 700€ par an.

Avec ce mécanisme de défiscalisation des intérêts, il peut être judicieux de minimiser son apport personnel, voire d’acheter sans apport si votre profil le permet. En effet, plus la part du crédit est importante, plus vous pourrez déduire d’intérêts et optimiser votre fiscalité. Une stratégie de financement avec peu d’apport peut donc s’avérer pertinente en régime réel. Reprenons l’exemple précédent, mais en appliquant le régime réel. Sans apport, les intérêts déductibles seraient de 5 606€ la première année. En appliquant ce déficit, votre cash-flow après impôt grimperait à 119€/mois, contre 22€ en micro. La déduction des intérêts en réel surcompense donc l’absence d’apport. Attention cependant à ne pas surendetter pour maximiser le déficit, au détriment de la sécurité de l’opération. Un apport minimal est toujours recommandé.

« L’important est la qualité de votre dossier et le fait de montrer à votre banquier que vous êtes un emprunteur sérieux. » – L’auteur insiste sur l’importance d’un dossier solide, au-delà du montant d’apport.

Comment constituer et valoriser son apport

Épargner régulièrement avant le projet

Pour constituer votre apport personnel, il est essentiel d’épargner régulièrement avant de vous lancer dans un projet d’investissement locatif. Mettez en place un plan d’épargne dédié et définissez un objectif d’apport en fonction de votre capacité d’épargne mensuelle et de votre horizon d’achat.

Cette épargne régulière sera un atout pour valoriser votre profil auprès des banques. Elle témoigne de votre capacité à vous constituer un capital et à gérer votre budget sur le long terme. N’hésitez pas à diversifier vos supports d’épargne (livrets, assurance-vie, épargne salariale) pour optimiser la rémunération de votre apport. Prenons le cas d’un épargnant qui vise un apport de 40 000€ pour un achat dans 5 ans. En mettant de côté 650€ par mois, sur un contrat d’assurance-vie rémunéré à 2% par an, il atteindra son objectif dans les temps. Son apport sera constitué sans compromettre son équilibre financier. C’est aussi un argument fort à faire valoir auprès des banques, qui seront rassurées par cette discipline d’épargne de long terme.

Explorer les différentes sources de financement

Au-delà de votre épargne personnelle, il existe d’autres sources de financement pour compléter votre apport. Les donations familiales (parents, grands-parents) sont souvent mobilisées dans le cadre d’un premier achat. Pensez également aux prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt action logement), qui peuvent financer une partie de votre opération sans puiser dans votre épargne.

Quatre personnes sont réunies autour d’une table avec des documents, un ordinateur portable et des fournitures de bureau et discutent.

Diversifier les sources de votre apport vous permet de préserver votre capacité d’emprunt et votre épargne de précaution. C’est aussi un moyen de rassurer le banquier sur votre capacité à faire face aux imprévus pendant la détention du bien (travaux, vacance locative). Imaginons un primo-accédant qui souhaite investir dans un logement locatif à 180 000€. Il dispose de 20 000€ d’épargne. Ses parents lui font une donation de 20 000€. Il peut également obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) de 25 000€ pour compléter l’apport. Grâce à cette diversification des sources, son apport total atteint 65 000€, soit 36% du prix du bien. De quoi convaincre la banque et sécuriser le financement !

Mettre en avant son apport auprès du vendeur et de la banque

Votre apport personnel est un argument de poids à valoriser auprès du vendeur et de la banque. Mettez-le en avant dès les premières discussions avec le vendeur pour renforcer votre dossier et montrer votre implication. Un vendeur rassuré par votre apport sera plus enclin à accepter votre offre et à lever les éventuelles clauses suspensives.

De même, utilisez votre apport comme levier de négociation avec votre banquier. Faites jouer la concurrence et n’hésitez pas à mettre en avant la solidité de votre dossier pour obtenir les meilleures conditions de financement possibles. Un apport conséquent peut vous permettre de décrocher un meilleur taux, une assurance moins chère ou des modalités de remboursement anticipé attractives. Prenons l’exemple d’un couple qui vise l’achat d’un appartement à 250 000€ avec 70 000€ d’apport (28%). Auprès du vendeur, cet apport est un gage de crédibilité qui facilite l’acceptation de l’offre. Auprès des banques, il permet d’obtenir un taux d’intérêt de 1,3% sur 20 ans, contre 1,8% sans apport. La mensualité passe de 1 013€ à 758€, soit une économie de 61 200€ sur la durée du crédit. L’apport améliore donc les conditions du prêt, au bénéfice de l’investisseur.

Saviez-vous que 90% des investisseurs immobiliers considèrent l’apport personnel comme le critère clé pour optimiser leur financement et sécuriser leur projet locatif ?

Kevin Attal
Kevin Attal
Bonjour, je m'appelle Kevin, j'ai 35 ans et je suis conseiller fiscal. Avec mes années d'expérience, je suis là pour vous aider à naviguer à travers les complexités du système fiscal et à prendre des décisions financières éclairées. N'hésitez pas à me contacter pour obtenir de l'aide personnalisée et professionnelle.