Comment déclarer les revenus fonciers de votre SCI familiale et optimiser votre fiscalité

La déclaration des revenus fonciers d’une SCI familiale suit des règles spécifiques. En effet, le régime fiscal de la transparence en SCI à l’IR implique que chaque associé déclare sa quote-part des revenus sur sa propre déclaration d’impôts. L’option pour le régime réel d’imposition permet aussi de déduire certaines charges pour optimiser la fiscalité.

Le régime fiscal de la transparence en SCI à l’IR

Déclarer sa quote-part des revenus fonciers

En SCI à l’IR, le principe de transparence fiscale s’applique. Concrètement, cela signifie que chaque associé doit déclarer sa quote-part des revenus fonciers générés par la SCI sur sa propre déclaration d’impôts. Cette quote-part est calculée en fonction du pourcentage de parts détenues dans la société.

La déclaration se fait à la ligne 4BA de la déclaration complémentaire 2042. Il faut y reporter le montant net des loyers perçus, après déduction des charges et frais relatifs aux biens immobiliers. Les déficits fonciers éventuels sont à indiquer ligne 4BB.

Prenons l’exemple d’une famille qui détient une SCI possédant un appartement loué 1 000€ par mois. Si le père détient 40% des parts, la mère 40% et leurs deux enfants 10% chacun, ils devront déclarer respectivement 4 800€, 4 800€ et 1 200€ chacun de revenus fonciers à la ligne 4BA de leur déclaration.

Être imposé même sans distribution de bénéfices

Un point à noter est que les associés d’une SCI à l’IR sont imposés sur leur part des bénéfices réalisés par la société, même si celle-ci décide de ne pas distribuer les revenus. C’est une conséquence directe du régime de transparence.

Cela peut parfois créer des difficultés de trésorerie pour les associés qui doivent s’acquitter de l’impôt sans avoir perçu les loyers. Il est donc judicieux d’anticiper ce point en prévoyant des distributions régulières ou en conservant des liquidités suffisantes au niveau individuel.

Par exemple, si la SCI familiale réalise 20 000€ de bénéfices mais choisit de les conserver pour financer des travaux, les associés seront tout de même imposés sur leur quote-part de ce montant. Avec une répartition 40/40/10/10, cela représente 8 000€ pour les parents et 2 000€ pour les enfants, même sans percevoir ces sommes. Mieux vaut donc provisionner pour éviter les mauvaises surprises.

En l’absence de société, un patrimoine détenu à plusieurs est soumis au régime de l’indivision.

Opter pour le régime réel d’imposition pour déduire les charges

Imputer les frais et intérêts d’emprunt pour chaque associé

Le choix du régime réel d’imposition permet aux associés d’une SCI à l’IR de déduire un certain nombre de charges de leurs revenus fonciers. Parmi ces charges déductibles, on retrouve notamment les frais d’entretien et de réparation des biens immobiliers, les primes d’assurance, les taxes foncières et d’habitation, ainsi que les intérêts d’emprunt immobilier.

Ces différents frais viennent en déduction de la quote-part de chaque associé au prorata de sa participation dans la SCI. Ainsi, plus la part détenue est importante, plus le montant de charges déductibles sera élevé. C’est un levier pour réduire l’imposition des revenus fonciers.

Imaginons une SCI familiale qui a souscrit un emprunt pour acquérir un appartement locatif. Les intérêts de cet emprunt, disons 5 000€, seront déductibles des revenus fonciers de chaque associé selon sa quote-part. Ainsi, avec une répartition 50/30/20, cela représente une déduction de 2 500€, 1 500€ et 1 000€ sur l’imposition de chacun, venant diminuer d’autant les loyers taxables.

Reporter le déficit foncier sur le revenu global

Grâce au régime réel, il est possible de constater un résultat déficitaire si le montant des charges dépasse celui des loyers perçus. Ce déficit foncier est alors reportable sur le revenu global de l’associé, dans la limite de 10 700€ par an. Au-delà de ce plafond, le déficit est reportable pendant 6 ans sur les revenus fonciers à venir.

Cette faculté de créer un déficit foncier déductible du revenu global est attractive d’un point de vue fiscal. Elle permet de réduire sa base imposable, surtout en présence de travaux importants ou lors des premières années suivant l’acquisition. C’est un atout d’une SCI à l’IR bien gérée.

Reprenons notre exemple de SCI familiale avec un emprunt. Si à ces intérêts s’ajoutent 15 000€ de travaux de rénovation, le total des charges (20 000€) excède les loyers perçus, disons 18 000€. Le déficit foncier de 2 000€ sera alors déductible du revenu global de chaque associé à hauteur de 1 000€, 600€ et 400€, dans la limite des 10 700€. Un avantage fiscal qui profite à tous !

L’avantage d’une SCI à l’IR pour faire du locatif, c’est que vous pouvez, comme un bailleur particulier, déduire les charges de vos revenus locatifs, à concurrence de la quote-part du capital que vous détenez.

Les déficits fonciers générés grâce au régime réel en SCI à l’IR sont déductibles à hauteur de 10 700 euros maximum sur le revenu global de chaque associé.

Pour optimiser votre SCI familiale :

1. Ciblez des biens à rénover pour maximiser l’avantage fiscal du déficit foncier généré
2. Prévoyez des appels de fonds réguliers auprès des associés pour financer les travaux et éviter les avances de trésorerie
3. Tenez une comptabilité précise pour justifier toutes les charges déductibles en cas de contrôle

Déclarer en ligne sa quote-part sur l’imprimé 2042

Calculer sa quote-part selon le pourcentage de détention

Chaque associé d’une SCI doit porter sur sa déclaration de revenus sa quote-part des résultats fonciers réalisés. Cette quote-part est obtenue en appliquant le pourcentage de détention des parts sociales au résultat global de la société civile.

Par exemple, si la SCI dégage 20 000€ de bénéfices fonciers et que M. Dupont détient 30% des parts, sa quote-part personnelle sera de 6 000€ (20 000 x 30%). C’est ce montant qu’il devra reporter sur sa déclaration 2042.

Autre exemple, avec deux concubins qui ont créé une SCI pour acheter ensemble. Ils détiennent chacun 50% des parts. Si la société constate cette année un résultat positif de 10 000€, chacun devra déclarer 5 000€ de revenus fonciers. Un calcul simple mais à ne pas négliger.

Indiquer les déficits à la ligne 4BB de la 2042

En cas de résultat déficitaire au niveau de la SCI, le mécanisme est identique. La quote-part de déficit revenant à chaque associé est calculée selon le même principe, en fonction du pourcentage de parts détenues.

Ce déficit est à reporter sur la déclaration 2042, non pas à la ligne 4BA comme pour les revenus positifs, mais à la ligne 4BB spécialement prévue pour les déficits fonciers. Ainsi, l’administration fiscale pourra appliquer les règles de plafonnement et de report du déficit sur le revenu global ou sur les années suivantes.

Imaginons que suite à d’importants travaux, notre SCI familiale de l’exemple précédent dégage un déficit de 5 000€. Chaque concubin devra alors reporter 2 500€ à la ligne 4BB de sa propre déclaration. Un déficit qu’ils pourront imputer sur leur revenu global dans la limite des 10 700€, le surplus étant reportable 6 ans sur leurs futurs revenus fonciers. Tout bénéfice a ses avantages !

Pour bien déclarer vos revenus fonciers SCI :

1. Tenez un tableau de bord avec les quotes-parts de chacun pour suivre les montants à reporter
2. Remplissez scrupuleusement les lignes 4BA et 4BB de la 2042 pour bénéficier des avantages fiscaux de la SCI
3. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable spécialisé dans les SCI

Évaluer l’alternative de l’imposition des revenus fonciers à l’IS

Imposer les loyers au taux réduit de 15% jusqu’à 38 200€

Une alternative au régime « classique » d’imposition des SCI à l’impôt sur le revenu existe : l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, c’est la société elle-même qui est imposée sur ses bénéfices fonciers, et non plus les associés sur leur quote-part.

L’IS présente un barème progressif, avec notamment un taux réduit de 15% appliqué sur la fraction des bénéfices inférieure à 38 200€. Au-delà, le taux normal est de 26,5%. Dans certaines situations, ce régime peut être fiscalement plus avantageux que l’IR.

Prenons l’exemple d’une SCI familiale qui dégage 30 000€ de bénéfices fonciers. À l’IS, elle sera imposée à hauteur de 5 730€ (15% x 38 200€) sur la première tranche et de 1 987€ (26,5% x 7 500€) sur le surplus, soit un total de 7 717€. À l’IR, selon le taux marginal d’imposition des associés, la facture peut être bien plus salée !

En SCI à l’IS, les bénéfices sont imposés au taux réduit de 15% pour la partie inférieure à 38 200 euros, et au taux normal de 26,5% pour la tranche supérieure.

Comparer à la situation individuelle des associés

Pour déterminer l’intérêt d’opter pour l’IS avec une SCI familiale, il faut étudier au cas par cas la situation fiscale des différents associés. Selon des simulations, le seuil de bascule se situerait autour de 25 000€ de revenus imposables par part après application du quotient familial.

En-dessous de ce niveau, l’IR reste souvent plus favorable. Mais pour des associés fortement imposés, confrontés à des taux marginaux d’imposition élevés, le passage à l’IS peut générer une économie substantielle, d’autant plus si les bénéfices sont réinvestis dans la SCI.

Imaginons une famille avec deux enfants qui détient une SCI dégageant 60 000€ de bénéfices fonciers, répartis à 40% pour les parents et 10% pour les enfants. À l’IR, si les parents sont imposés à 45%, ils paieront 10 800€ chacun. À l’IS, leur imposition indirecte serait de 6 819€. Un écart qui peut justifier le changement de régime.

À partir de 25 711 euros de revenus imposables après application du quotient familial, la SCI à l’IS devient plus avantageuse fiscalement pour l’associé par rapport à une SCI à l’IR.

Envisager l’IS pour plus de souplesse en meublé

L’option pour l’IS prend tout son sens pour une SCI familiale qui souhaiterait se lancer dans la location meublée. En effet, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est plus facile à remplir en IS qu’en IR, car il suffit de réaliser 23 000€ de recettes annuelles, contre 50% des revenus du foyer fiscal en IR.

De plus, la location meublée donne accès au régime très favorable des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des possibilités d’amortissement du bien et des facilités de déduction des charges. La combinaison SCI à l’IS et LMP peut donc être une piste à explorer.

Imaginons deux frères, cadres supérieurs, qui créent une SCI pour investir dans du meublé. À l’IR, difficile pour eux de remplir les critères LMP et donc d’amortir le bien acquis. En passant à l’IS, ils pourront y prétendre dès 23 000€ de loyers et ainsi réduire l’imposition des bénéfices de la SCI, tout en préparant sa transmission. Une option stratégique !

Envisagez l’investissement locatif meublé en SCI soumise à l’IS pour plus de souplesse fiscale qu’avec une SCI à l’IR.

Pour optimiser la fiscalité de votre SCI familiale :

1. Faites des simulations IR / IS pour identifier le régime le plus favorable selon votre situation
2. Étudiez l’option IS au regard de votre stratégie patrimoniale : transmission, investissement…
3. En cas de passage à l’IS, suivez de près les conditions pour conserver le statut de SCI familiale

La déclaration des revenus fonciers d’une SCI familiale nécessite une bonne compréhension des mécanismes fiscaux spécifiques en France. Le régime de transparence fiscale implique que chaque associé déclare sa quote-part des revenus et déficits sur sa propre déclaration. L’option pour le régime réel permet de déduire certaines charges et d’optimiser la fiscalité.