Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière regroupe tous les procédés, lois et statuts qui permettent de réduire ses impôts en investissant dans un bien immobilier. Chaque dispositif possède des avantages et des conditions d’éligibilité qui lui sont propres. Dans cet article, nous allons passer en revue les principaux statuts et lois en matière de défiscalisation immobilière.
Sommaire
1 – Loi Pinel
2 – Les dispositifs LMNP et LMP
3 – La loi Malraux
4 – Loi Monument Historique
5 – Le déficit foncier
6 – La loi Denormandie
Récapitulatif des différentes lois de défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière peut avoir plusieurs objectifs
Le premier objectif de la défiscalisation immobilière est bien entendu la réduction d’une partie de vos impôts. Pour cela, les dispositifs dédiés vous permettent de déduire un certain montant de votre acquisition, ou encore de vos travaux de rénovation.
En outre, certains dispositifs servent à générer des revenus supplémentaires non imposables. Le principe est donc légèrement différent. Au lieu de réduire directement vos impôts, vous pouvez bénéficier de revenus supplémentaires, exempts de toute fiscalité.
Dans les deux cas, la défiscalisation immobilière accorde des avantages non négligeables pour les contribuables français.
1- Loi Pinel : Défiscaliser par l’investissement locatif
La loi Pinel vise à répondre efficacement à la demande locative dans les zones tendues. Pour cela, elle propose des avantages fiscaux, afin d’encourager les contribuables à investir dans l’immobilier locatif neuf.
1.A- À qui s’adresse la Loi Pinel ?
La loi Pinel s’adresse surtout aux investisseurs souhaitant réduire leurs impôts tout en construisant un patrimoine immobilier. Si vous ne payez pas ou peu d’impôts, ce n’est pas une loi qui sera avantageuse pour vous. Voyons tout de suite les conditions d’éligibilité.
1.B– Les conditions de la loi Pinel
Pour investir en Loi Pinel, vous devez impérativement respecter plusieurs conditions. Tout d’abord, pour prétendre à un investissement de ce type, vous devez :
– Être un contribuable français.
– Être prêt à investir et à gérer un bien sur le long terme.
– Accepter de louer le bien pendant une durée minimale imposée.
En outre, vous devez respecter des conditions de gestion de votre bien, afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel :
– Louer votre bien à titre de résidence principale ou secondaire pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
– Louer nu (non meublé).
– Investir dans un bien situé dans une zone éligible à la loi Pinel (zone tendue).
– Respecter le plafond des ressources locataires et des loyers en fonction des zones.
– Ne pas investir dans plus de deux logements.
– Respecter le plafond d’investissement de 300 000€ par an et 5500€/m².
– Ne pas louer le bien à un membre de votre foyer fiscal.
1.C– Les avantages de la défiscalisation immobilière en loi Pinel
– Vous réduisez significativement le montant de vos impôts
Vous pouvez défiscaliser un certain pourcentage du prix de votre bien, en fonction de la durée de sa mise en location. Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction de :
– 12% en louant durant 6 ans
– 18% en louant durant 9 ans
– 21% en louant durant 12 ans.
Ces pourcentages seront amenés à diminuer dans les prochaines années, jusqu’en 2024. Pour connaître en détail les pourcentages de réduction en fonction des années et des zones, consultez notre Guide Pinel.
En respectant le plafond annuel d’investissement de 300 000€, vous pouvez ainsi réduire vos impôts à hauteur de 63 000€ maximum sur 12 ans.
– Vous préparez votre retraite en construisant un patrimoine immobilier
La location de votre bien vous permettra de percevoir des loyers qui s’ajouteront à votre retraite. Ainsi, plus votre patrimoine est important, plus vos rentes locatives sont confortables. De quoi vivre sa retraite de manière plus qu’agréable ! De plus, vous pourrez léguer vos biens à vos descendants.
– Vous pouvez louer à votre famille
Vos ascendants ou descendants peuvent tout à fait être vos locataires. La seule condition est qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.
– Votre investissement peut se faire sans apport
L’investissement immobilier peut se concrétiser avec un emprunt bancaire. Ainsi, vous avez la possibilité d’acquérir un bien sans apport financier.
1.D– Les inconvénients de la loi Pinel
La loi Pinel comporte peu d’inconvénients. Globalement, il y a les plafonds de loyers et de revenus locataires que nous avons cités plus haut. En outre, l’impossibilité de disposer de son bien pendant 6, 9 ou 12ans peut représenter un inconvénient pour certains investisseurs. Ce manque de liberté est toutefois compensé par la réduction d’impôt qui en découle.
2– Les dispositifs/statuts LMNP et LMP
Les statuts Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) concernent la location de biens meublés. Tout comme la loi Pinel, ces derniers visent à dynamiser le marché de l’immobilier locatif pour répondre à une forte demande.
2.A- À qui s’adressent les statuts LMNP et LMP
Ici, l’objectif n’est pas de réduire le montant de ses impôts, mais de gagner plus d’argent, sans payer plus d’impôts. Le LMNP et le LMP s’adressent donc aux investisseurs souhaitant dégager des revenus supplémentaires non imposables. En exerçant une activité principale ou secondaire de loueur meublé.
2.B- Conditions des statuts LMNP et LMP
Les deux statuts imposent l’achat et la mise en location d’un bien meublé. Les meubles seront d’ailleurs à la charge de l’acquéreur. La différence entre le statut LMNP et le statut LMP réside surtout dans les plafonds d’investissements.
En LMNP, vous êtes un Loueur Meublé Non Professionnel. Vous avez donc une activité principale qui n’est pas la location immobilière. De plus, vous ne pouvez pas excéder les 23 000€ TTC de revenus annuels foncier. Ces derniers ne devront pas non plus représenter plus de 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal. Enfin, vous ne devez pas vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés pour cette activité.
A contrario, en LMP, vous êtes un Loueur Meublé Professionnel. Il s’agit donc de votre activité principale. De ce fait, vous dépassez les 23 000€ TTC par an. Vos revenus fonciers peuvent même représenter la totalité de vos revenus globaux. En outre, vous pouvez vous inscrire au Registre du Commerce et des Société (facultatif).
2.C– Les avantages du LMNP et LMP
– La rentabilité
L’investissement en LMNP et en LMP peut être particulièrement rentable s’il est bien effectué. En effet, la demande de biens meublés est majoritairement concentrée sur de petites surfaces. L’achat d’un bien de type studio, T1 ou T2 est donc beaucoup plus abordable qu’une grande surface. En outre, la forte demande locative vous permet de percevoir des loyers confortables et stables. D’autant plus que ces statuts n’imposent pas de plafonds concernant le montant des loyers et des charges.
– La simplicité de la gestion locative
Plusieurs types de biens sont éligibles à la location meublée. Parmi eux, les résidences de services dans le neuf sont particulièrement simples à gérer. En investissant dans ce type de résidence, vous pouvez en effet bénéficier d’un service de gestion locative. Une agence spécialisée s’occupe de trouver et de gérer les locataires ainsi que les loyers à votre place. Vous gagnez alors du temps et de l’énergie.
2.D– Les inconvénients du LMNP et LMP
La durée du bail d’un an peut représenter un désavantage pour certains investisseurs. Au même titre que le préavis d’un mois au lieu de trois, pour les locataires de logements meublés. Cela suppose une gestion locative plus intense que pour des baux plus longs.
3– La loi Malraux : l’investissement locatif dans un secteur sauvegardé
Contrairement à la loi Pinel, la loi Malraux ne concerne pas le neuf. L’objectif premier est d’encourager la rénovation de biens anciens prestigieux.
Le bien ancien dans lequel vous allez investir doit impérativement se situer sur un « Site Patrimonial Remarquable ». Appelées aussi « Secteurs Sauvegardés », ces zones sont délimitées selon des critères précis. Il s’agit souvent de centres historiques de villes au patrimoine architectural riche.
Les biens peuvent dépendre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou du Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP). En fonction du plan, vous aurez accès à un certain pourcentage de réduction d’impôt. Cette réduction se fera sur le montant total des travaux de rénovation que vous allez entreprendre.
3.A- À qui s’adresse la loi Malraux
La loi Malraux s’adresse avant tout aux amateurs de belles pierres, souhaitant défiscaliser tout en rénovant un bien ancien. Investir dans la pierre peut en effet s’avérer rentable, sécurisé et durable. De plus, cela permet de se constituer un patrimoine prestigieux, chargé d’histoire. Les investisseurs en loi Malraux sont donc surtout situés dans les tranches hautes d’impositions. Ils disposent également d’une épargne plutôt élevée, car ce type de bien est coûteux.
3.B– Les conditions de la loi Malraux
Pour investir en loi Malraux, il faut tout d’abord choisir un bien ancien situé dans un Site Patrimonial Remarquable. Il vous faudra également :
– Être domicilié et payer vos impôts en France.
– Réaliser des travaux pour rénover le bien ancien.
– Faire appel à un Architecte des Bâtiments de France pour superviser les travaux.
– Obtenir une autorisation du préfet avant de commencer les travaux.
– Mettre votre bien en location dans l’année qui suit la fin des travaux.
– Louer votre bien pendant 9 ans minimum
– Respecter le plafond d’investissement de 400 000€ sur 4 ans, quel que soit le plan Malraux.
3.C– Les avantages de la loi Malraux
Le premier avantage de la loi Malraux est bien entendu son pourcentage de défiscalisation élevé. Il varie en fonction du plan Malraux :
– PSMV : 30% de réduction d’impôts. Maximum de 400 000€ de travaux sur 4 ans.
– PVAP : 22% de réduction d’impôts. Maximum de 400 00€ de travaux sur 4 ans.
En outre, vous n’avez pas de limite de loyer lors de la mise en location de votre bien. Vous pouvez donc disposer de revenus locatifs confortables en toute liberté, pendant un minimum de 9 années.
Enfin, le dernier avantage a une grande importance. En investissant en loi Malraux vous êtes acteur de la préservation du patrimoine historique et architectural de votre pays. La France est un peu plus belle chaque jour, grâce à vous.
3.D– Les inconvénients de la loi Malraux
Le principal inconvénient de la loi Malraux réside dans le plafond d’investissement des travaux. Il sera en effet nécessaire d’évaluer précisément et sans se tromper, le montant des travaux afin de ne pas dépasser les 400 000€ sur 4 ans. Dans le cas contraire, vous perdriez de l’argent. Pensez également à la prudence lors de l’évaluation du montant de la future revente. Une estimation erronée pourra en effet être désavantageuse.
4- Loi Monument Historique : La défiscalisation immobilière pour les très hautes fiscalités
Le but de la loi Monument Historique est d’encourager les investisseurs à acquérir et rénover des biens architecturaux prestigieux. Ces biens sont classés « Monument Historique ».Cela signifie donc qu’ils possèdent une richesse reconnue par l’état français, au niveau patrimonial et historique. C’est pour rénover ces bâtiments précieux et en préserver l’histoire et la culture que cette loi a été créée. Elle octroie plusieurs avantages, notamment fiscaux, que nous allons voir tout de suite.
4.A- À qui s’adresse la loi Monument Historique
La loi Monument Historique s’adresse majoritairement contribuables aux revenus très élevés, qui payent par conséquent, beaucoup d’impôts. Parmi eux, on retrouve notamment de nombreux amateurs de belles pierres.
4.B- Conditions de la loi Monument Historique
Avec la loi Monument Historique, la location de votre bien n’est pas obligatoire. C’est en effet l’une des grandes différences avec les autres lois de défiscalisation. Cependant, d’autres obligations vous incombent, notamment :
– Investir dans un bien classé Monument Historique.
– Conserver ce bien pendant 15 ans minimum(interdiction de le détruire, de le vendre ou de le modifier drastiquement).
– Obtenir l’autorisation du ministère de la Culture pour débuter les travaux
– Effectuer des travaux de restauration supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
– Faire également appel à une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) pour la réalisation des travaux.
4.C- Les avantages de la loi Monument Historique
Nous pouvons citer 5 grands avantages de la loi Monument Historiques.
– Vous n’avez pas d’obligation de location
Le premier avantage est l’absence d’obligation de location. Comme nous l’avons mentionné dans les conditions de la loi, vous n’êtes en effet pas contraint de louer votre bien. Vous avez le choix entre :
– Louer votre bien à un tiers ou à un membre de votre famille.
– Habiter dans votre bien à titre de résidence principale ou secondaire.
– Ouvrir le bâtiment au public et générer des revenus.
– Le laisser vide.
– Aucun plafond de défiscalisation
Le second avantage est l’absence de plafond de défiscalisation. Si les revenus déductibles sont limités en loi Pinel ou en LMNP par exemple, ce n’est pas le cas pour la loi Monument Historique. Il est donc possible de défiscaliser l’intégralité du montant des travaux, et plus encore. En effet, les frais d’entretien et d’emprunt sont également éligibles à la défiscalisation.
– Vous pouvez générer des revenus avec votre bien
Le troisième avantage dont vous pouvez bénéficier réside dans l’obtention de revenus supplémentaires grâce à votre bien. Il existe deux moyens de générer des recettes. Vous pouvez tout d’abord mettre votre bien en location. Vous engendrerez ainsi des revenus locatifs via les loyers. En outre, vous pouvez choisir d’ouvrir votre monument historique au public. Vous générerez ainsi des revenus avec le prix des entrées. Cette seconde option est soumise à des conditions en termes de nombre de jours et d’heures d’ouverture minimum par année.
– L’exonération des droits de succession
Vous pouvez céder votre bien tout en étant exonéré des droits de succession. Cet avantage s’applique même si votre successeur ne fait pas partie de votre famille.
– L’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière.
L’impôt sur la fortune immobilière concerne tous les contribuables possédant un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 € net. Si c’est votre cas, mais que vous possédez un bien classé Monument Historique, la valeur de ce dernier ne sera prise en compte qu’à hauteur de 25%. Si ce pourcentage est inférieur au seuil de 1 300 000€, vous serez donc exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière.
4.D- Les inconvénients de la loi Monument Historique
Le principal inconvénient de la loi Monument Historique réside dans les contraintes liées aux travaux. En effet, les travaux de rénovation d’un bien classé sont soumis à plusieurs réglementations. Rien ne peut se faire sans l’approbation du ministère de la Culture. De plus, il vous faudra travailler avec une AFUL et un Architecte des Bâtiments de France, qui respecteront des règles très précises. Ainsi, vous ne disposez pas d’une grande liberté dans la rénovation de votre bien. Cela s’explique par le fait qu’un Monument Historique doit conserver son histoire et son prestige avant de répondre aux intérêts personnels de son propriétaire.
5- Le déficit foncier : un mécanisme particulier de défiscalisation immobilière
Le déficit foncier n’est pas une loi, mais un mécanisme qui vous permet de réduire vos impôts sous certaines conditions.
5.A- À qui s’adresse le mécanisme du déficit foncier
Dès lors que vos charges foncières excèdent vos revenus fonciers, vous êtes en déficit, ce qui peut vous ouvrir certaines portes.
5.B- Conditions du déficit foncier
Les quatre conditions principales pour être éligible au déficit foncier sont :
– L’investissement dans un immeuble ancien.
– La mise en place de travaux de réhabilitation en logements.
– La mise en location du bien pendant une durée minimale de 3 ans.
– Les revenus fonciers doivent être inférieurs aux charges pour constituer déficit.
5.C- Les avantages du déficit foncier
En réalisant des travaux de réhabilitation, vous pouvez bénéficier d’un abattement maximum de 10 700€ sur vos revenus globaux. Le surplus éventuel ne sera pas perdu puisqu’il pourra être reporté pendant 10 ans, sur vos prochains revenus fonciers.
Vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers : la taxe foncière, l’indemnité d’éviction, les charges liées aux travaux, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurances, les charges locatives ainsi que les éventuelles provisions pour charges.
5.D– Les inconvénients liés au déficit foncier
Pour bénéficier des avantages du déficit foncier, vous devez impérativement louer votre bien pendant 3 ans après l’imputation du déficit. De ce fait, si vous connaissez une période de battement pendant laquelle vous n’avez pas de locataires, vos avantages seront revus à la baisse.
6- La loi Denormandie
La loi Denormandie concerne l’investissement locatif et est très similaire au Pinel ancien. Cette loi a pour objectif de répondre à la forte demande locative de 222 zones françaises éligibles (programme cœur de ville),tout en améliorant les performances énergétiques des logements à restaurer.
6.A– À qui s’adresse la loi Denormandie ?
La loi Denormandie s’adresse au plus grand nombre. Il suffit d’avoir une volonté de réduire ses impôts et de réaliser un investissement locatif. Le procédé est assez similaire à celui de la loi Pinel, mais vis-à-vis des biens anciens.
6.B- Les conditions de la loi Denormandie
– Investir dans un bien à rénover dans une zone éligible
– Réaliser des travaux de rénovation représentant au minimum 25% du coût total de l’investissement
– Les performances énergétiques du bien doivent être améliorées de 30% minimum
– Mettre le bien en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans, en suivant le même principe que la loi Pinel
– Respecter les mêmes plafonds que ceux de la loi Pinel
6.C- Les avantages de la loi Denormandie
Si votre situation vous le permet vous pouvez cumuler les avantages de la loi Pinel et du déficit foncier. Ainsi, vous pouvez dédire de votre revenu global un maximum de 10 700€. Vous pouvez également reporter le surplus pendant les 10 prochaines années sur vos futurs revenus fonciers, comme nous l’avons vu dans la partie « Déficit foncier » de cet article. En outre, les avantages sont similaires à ceux de la loi Pinel : Réduction fiscale, patrimoine immobilier, revenus locatifs…
6.D- Les inconvénients de la loi Denormandie
La loi Denormandie connaît globalement les mêmes inconvénients que la loi Pinel. Notamment les plafonds des loyers et des ressources locataires.
Récapitulatif des différentes lois de défiscalisation immobilière.
