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Optimisation fiscale

Conditions pour réussir sa défiscalisation en loi Pinel

Qu'est-ce que la loi Pinel ? C'est une stratégie d'optimisation fiscale qui vous permet d'obtenir des revenus locatifs tout en payant moins d'impôts. Comment fonctionne cette méthode de défiscalisation ? Quelle est la valeur de l'avantage fiscal obtenu ? Quelles sont les limites acceptables ?

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Comment fonctionne la défiscalisation Pinel ?

Comment défiscaliser un investissement immobilier en utilisant la loi Pinel ? Ce dispositif vous permet de réduire votre impôt sur le revenu. Lorsque vous signez l'acte de vente du bien immobilier, vous bénéficiez de l'avantage fiscal pendant un certain temps. Cette période influe également sur le taux de réduction d'impôt auquel vous avez droit.

Qu'est-ce que le pourcentage de réduction d'impôt ?

La réduction d'impôt que vous obtenez lorsque vous optez pour la location d'un bien immobilier via le dispositif Pinel varie en fonction de la durée pendant laquelle vous choisissez de louer votre appartement :

  • Vos impôts fonciers sont réduits de 12 % pendant une durée de location de 6 ans.
  • 18 % de vos impôts sont réduits pour une location de 9 ans.
  • 21 % de vos impôts sont réduits pour une location de 12 ans.

Veuillez noter que le montant de votre avantage fiscal pourrait être réduit à partir du 1er janvier 2023 si votre propriété ne respecte pas les critères de performance énergétique définis par le gouvernement.

  • Remise de 10,5 % pour une durée de location de 6 ans ;
  • Remise de 15 % pour une durée de location de neuf ans ;
  • Réduction de 17,5 % pour une location de douze ans.

Si le bien ne répond pas à des normes spécifiques, ces frais passeront à 9 %, 12 % et 14 % en 2024. Il n'y aura pas de baisse du taux de réduction d'impôt si le bien :

  • Réside dans un quartier prioritaire de la politique communale ;
  • Présente un niveau de qualité en termes de performances énergétiques et environnementales supérieur au minimum réglementaire ;
  • La structure a fait l'objet de rénovations importantes et peut être déclarée réhabilitée au titre du statut Denormandie dans l'ancien.

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Quand commence la défiscalisation ?

Votre réduction d'impôt commencera l'année suivant la signature de l'acte de vente de votre bien. Ainsi, si vous avez acheté un logement Pinel en 2021, votre avantage fiscal débutera en 2022 et se poursuivra pendant 6, 9 ou 12 ans, selon la durée de vie de l'investissement, à raison de 2 % chaque année.

À noter que vous pouvez modifier la durée de location mentionnée lors de l'achat ! En effet, si vous avez choisi de louer votre maison pendant six ans, vous pouvez prolonger sa durée de location de trois ou six ans supplémentaires.

Défiscalisation et plafonnement

Quel est le plafond de défiscalisation pour les investissements Pinel ?

Toute stratégie d'optimisation fiscale doit respecter un plafond. Cette caractéristique est partagée par la grande majorité des niches fiscales. Il est fixé à 10 000 € par an, ce qui signifie que la déduction fiscale que vous obtenez de votre investissement ne peut pas dépasser ce montant. Ainsi, si vous réalisez plusieurs investissements défiscalisant et que votre avantage fiscal théorique dépasse 10 000 €, la diminution sera plafonnée à ce niveau.

Quel est le montant maximal de l'investissement autorisé ?

Le montant qui peut être investi dans le cadre de la loi Pinel est réglementé à 300 000 euros par an et par personne. De plus, notez que vous ne pouvez pas acheter plus de deux logements par an. Enfin, le prix annuel par mètre carré du bien est fixé à 5 500 euros.

Calcul et illustration de la défiscalisation immobilière Pinel

Marie a acheté une résidence neuve conformément à la loi Pinel pour 300 000 euros en 2021. Elle décide de louer son appartement pour une durée de neuf ans à un tarif mensuel de 800 €. Au cours de l'année où elle a signé l'acte de vente du bien, elle doit déclarer le montant de son investissement ainsi que les frais annexes dans sa déclaration de revenus.

Grâce à son investissement, elle a droit à une économie d'impôt annuelle de 2% de 300 000 € soit 6 000 euros. Cela représente un avantage fiscal de 54 000 € sur une période de neuf ans ! Le montant total des loyers perçus pendant la durée de location de sa maison s'élève à 86 400 €.

Sources :

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