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Guide Loi Pinel - Tout ce qu'il faut savoir sur ce régime

Définition, objectif, fonctionnement : voici toutes les informations qui pourront vous aider à mieux comprendre cette loi Pinel.

Investis.fr vous accompagne dans vos projets d’investissement immobilier. Informations et conseils sur les différentes lois de défiscalisation, simulateur en ligne, nos experts sont à votre écoute.

Dans ce guide, nous nous intéressons en détail à la loi Pinel. Définition, objectif, fonctionnement : voici toutes les informations qui pourront vous aider à mieux comprendre cette loi.

La loi Pinel est née de l’article 5 de la loi du code des impôts, datant du 29 décembre 2014. Elle vise à remplacer la loi Duflot, en proposant plus d’avantages pour les investisseurs. Essentiellement basée sur le marché de l’immobilier neuf, la loi Pinel vise à encourager l’investissement locatif en échange d'une réduction d’impôt. Découvrons ensemble comment ce dispositif fonctionne.

Sommaire

1 - Les objectifs de la loi Pinel

2 - Le fonctionnement de la loi Pinel

3 - Les conditions à respecter pour investir en loi Pinel

4 - Les avantages de la loi Pinel

5 - Les inconvénients de la loi Pinel

6 - Où investir en loi Pinel ?

7 - Comment préparer sa déclaration fiscale

8 - BONUS Est-il possible d’investir dans l’ancien avec la loi Pinel ?

1- Les objectifs de la loi Pinel

1.A - Favoriser l’investissement immobilier et répondre à la demande locative

La loi Pinel a tout d’abord été créée dans le but de pallier la pénurie de logements en encourageant la construction d’habitations neuves. Il s’agit de ce fait d’une « politique incitative » pour les particuliers pouvant investir dans l’immobilier. La loi Pinel permet à ces derniers de bénéficier de réductions d’impôts sous certaines conditions. L’obligation de location arrive en tête. Le dispositif vise en effet à dynamiser le marché locatif, et le marché de l’immobilier dans son ensemble.

1.B - Évoluer malgré la crise sanitaire

La crise sanitaire entraine depuis 2020 des fluctuations économiques qui impactent le prix de l’immobilier. Certaines zones ont vu leurs prix baisser, tandis que la demande locative reste élevée. Cela engendre donc de nouvelles opportunités pour les investisseurs en loi Pinel. À cela s’ajoute le fait que les taux de défiscalisations vont baisser progressivement en 2023 et 2024. L’année 2021 sera donc certainement une année décisive pour les investisseurs en loi Pinel.

2- Le fonctionnement de la loi Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt accordée par la loi Pinel, vous devez tout d’abord investir dans un bien immobilier neuf, afin de le louer. La mise en location de ce dernier, vous permettra de bénéficier d’un taux de défiscalisation. Ce taux dépendra de la durée de la location. Voyons tout de suite en détail les conditions d’éligibilité.

3- Les conditions à respecter pour investir en loi Pinel

3.A - Payer ses impôts en France

La toute première condition pour investir en loi Pinel paraît évidente. Cependant, il est toujours bon de le rappeler. Vous devez impérativement être domicilié fiscalement en France.

3.B - Mettre le bien en location

La loi Pinel impose la mise en location de votre bien dans l’année suivant son acquisition. Elle devra être effective pendant une durée minimale de 6 ans. Vous pouvez également choisir de louer ce dernier pendant 9 ans ou 12 ans. Cette obligation est directement liée à l’objectif premier du dispositif : répondre à la forte demande locative des zones tendues.

Vous allez pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts variable en fonction de votre durée de location. Ainsi, vous pourrez obtenir :

-         12% de réduction pendant 6 ans.

-         18% de réduction pendant 9 ans.

-         21% de réduction pendant 12 ans.

Attention, la réforme Pinel de janvier 2021 engendre des changements à partir de l’année 2023. Les incitations fiscales vont en effet diminuer en 2023 et 2024. À partir du 1er janvier 2023, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de :

-         10,5% pendant 6 ans.

-         15% pendant 9 ans.

-         17,5% pendant 12 ans.

Enfin, à partir du 1er janvier 2024, la défiscalisation passera aux taux suivants :

-         9% de réduction pendant 6 ans

-         12% pendant 9 ans

-         14% pendant 12 ans

Notez que la réduction d’impôt est différente en outremer. Voici un tableau récapitulatif des taux, en métropole et en outremer.

Pourcentage de réduction d'impôts en Loi Pinel en de 2021 à 2024
En fonction de la durée de location du bien
Localisation et durée de location 2021 - 2022 2023 2024
Métropole
Location 6 ans 12% 10,5% 9%
Location 9 ans 18% 15% 12%
Location 12 ans 21% 17,5% 14%
Outremer
Location 6 ans 23% 21,5% 20%
Location 9 ans 29% 26% 23%
Location 12 ans 32% 28,5% 25%

3.C - Louer un bâtiment collectif d’habitation

Avant la réforme de 2021, il était possible d’investir dans un logement individuel ou collectif tout en profitant des avantages de la loi Pinel. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. En effet, seuls les bâtiments collectifs d’habitation sont désormais éligibles.

Il existe cependant une petite exception. Si vous avez déposé votre demande de permis de construire avant la date de la réforme, vous pouvez être éligible avec une maison individuelle ou à des maisons accolées.

Comment connaître la nature du bien que vous souhaitez acquérir ? Il n’est en effet pas toujours évident de différencier maison individuelle, maisons accolées et bâtiments collectifs. C’est pourquoi nous vous proposons ci-dessous un schéma explicatif.

3.D - Les zones éligibles à la loi Pinel

Depuis le début de l’année 2018, les zones concernées par la loi Pinel sont les zones A, Abis et B1. Il s’agit de zones immobilières « tendues ». Cela signifie que la demande locative est élevée et nécessite une offre plus conséquente. Les zones B2 et C sont trop peu demandées. De ce fait, elles ont été exclues du dispositif Pinel. Depuis la réforme de 2021, les zones éligibles sont inchangées. Voici une carte récapitulative du zonage Pinel en métropole et outremer.

-         Zone Abis : Paris et 75 communes.(34 communes des Hauts-de-Seine, 12 communes des Yvelines, 18 communes du Val-de-Marne et le Val-d’Oise, ainsi que 11 communes en Seine-Saint-Denis.

-         Zone A : 66 communes en Alpes Maritimes. 54 communes dans les Bouches-du-Rhône. 11 communes dans l’Ain. 2communes du Rhône. 36 communes en Haute-Savoie, 3 communes de la Corse-du-Sud.24 communes de l’Hérault. 97 communes des Yvelines. 89 communes en Seine-et-Marne ainsi qu’en Essonne. 13 communes dans l’Oise, 7 communes dans le Nord. 2communes dans les Hauts-de-Seine. 59 communes du Var. 76 communes situées dans le Val-d’Oise. 65 communes dans le Val-de-Marne.

-         Zone B1 : Agglomérations à forte demande locative et prix de l’immobilier élevé. Plus de 250 000 habitants.

3.E - Respecter le plafond d’investissement

Les investissements en loi Pinel sont limités. D’une part, par leur nombre, d’autre part, par leur montant. Vous ne pouvez en effet pas excéder deux investissements Pinel par an et par foyer fiscal. Le montant annuel, quant à lui, est plafonné à 300 000€. Si jamais vous dépassez ce plafond, vous ne pourrez plus bénéficier de la réduction d’impôt propre à ce dispositif. Le montant maximal de réduction d’impôt que vous pouvez obtenir s’élève donc à 63 000€ sur 12 ans. En outre, la loi Pinel est soumise au plafond des niches fiscales qui s’élève à 10 000€ par an.

Notez également que le plafond s’applique au m² de votre logement. Ainsi, vous ne pourrez pas dépasser les 5500€/m² d’investissement. Là encore, la réduction d’impôt ne s’applique qu’en cas de respect du plafond.

3.F - Le plafond des loyers

Les loyers que vous pouvez percevoir de la part de vos locataires sont plafonnés par décret. Ils varient selon la zone. Voici un récapitulatif des plafonds des loyers au m² en fonction des différentes zones Pinel :

Loi Pinel - Plafonds des loyers au m² en fonction des zones
Zone A 12,95€/m²
Zone A Bis 17,43€/m²
Zone B1 10,44€/m²
Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Martin 10,48€/m²
Polynésie,Wallis et Futurna, Nouvelle-Calédonie 12,81€/m²

3.G - Le plafond des revenus des locataires

La loi Pinel impose également par décret un plafond de ressources pour les locataires. Le dispositif a pour objectif de permettre à des familles assez modestes de se loger dans des zones à forte demande locative. C’est la raison de la mise en place de ce plafond. Voici un tableau récapitulatif des plafonds en fonction des zones Pinel. Ces montants sont calculés à partir du revenu fiscal de l’année N-2.

Loi Pinel - Plafonds des revenus locataires annuels en fonction des zones (N-2)
Composition des foyers Zone ABIS Zone A Zone B1 Guadeloupe, Martinique, Saint-Martin, Mayotte, La Réunion Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna, Ponylésie
Personne seule 38 465€ 38 465€ 31 352€ 28 408€ 31 042€
Couple 57 489€ 57 489€ 41 868€ 37 938€ 41 452€
+ 1 enfant 75 361€ 69 105€ 50 349€ 45 623€ 49 850€
+ 2 enfants 89 976€ 82 776€ 60 783€ 55 077€ 60 180€
+ 3 enfants 107 053€ 97 991€ 71 504€ 64 123€ 70 723€
+ 4 enfants 120 463€ 110 271€ 80 584€ 73 018€ 79 783€
Chaque personne à charge en plus (à partir de la 5ème) + 13 421€ + 12 286€ + 8 990€ + 8 149€ + 8 903€

3.H - Respect des normes de performances énergétiques et thermiques

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, le bien que vous allez acquérir doit respecter des normes énergétiques. Ces dernières sont également fixées par décret. Ainsi, le label Bâtiment Basse Consommation – BBC 2005 est obligatoire. À défaut, il est possible d’être éligible en se conformant à la réglementation thermique 2012 (RT 2012).Pour cela, le permis de construire doit cependant avoir été obtenu avant la date du 1er janvier 2013.

3.I - Un foyer fiscal différent pour louer à la famille

Vous avez la possibilité de louer votre bien à des membres de votre famille à une condition bien précise. Ces derniers doivent se situer en dehors de votre foyer fiscal.

4- Les avantages de la loi Pinel

4.A - Réduire ses impôts

Investir avec la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une confortable réduction d’impôt. Comme nous l’avons vu ci-dessus, vous pouvez obtenir une réduction fiscale de 12% pendant 6 ans, 18% pendant 9 ans ou 21% pendant 12ans. Le plafond d’investissement vous permet ainsi d’économiser jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans.

4.B - Investissez en loi Pinel sans apport

La loi Pinel vous offre la possibilité d’emprunter la totalité de la somme dont vous avez besoin pour investir. Vous n’êtes donc pas bloqué si vous ne possédez pas d’apport pour votre investissement.

4.C - Construisez un patrimoine immobilier de qualité

Investir en loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier de qualité. Cela représente une grande chance et un confort certain pour votre avenir. D’une part, parce qu’en investissant en loi Pinel, vous devenez propriétaire d’un bien neuf. Ce bien vous rapportera des revenus fonciers chaque mois grâce à sa mise en location. D’autre part, car une fois la durée de location terminée, vous pouvez récupérer votre bien. Vous déciderez par la suite de le revendre afin de réaliser une plus-value, de le louer de nouveau ou bien de l’habiter. Dans tous les cas, votre bien immobilier représente un investissement rentable sur le long terme. Il sera même transmissible à votre descendance.

4.D - Mettez votre famille en sécurité

Comme nous l’avons évoqué dans le point précédent, la loi Pinel vous permet de protéger vos proches. Vous pouvez d’ailleurs le faire de deux manières différentes. Dans un premier temps, vous avez la possibilité de louer votre bien à un membre de votre famille (en dehors de votre foyer fiscal). Vous pouvez ainsi loger vos enfants pendant leurs études, tout en réduisant vos impôts par exemple. Dans un second temps, vous pouvez léguer votre bien à des membres de votre famille. Cet avantage n’était auparavant pas permis par la loi Duflot. La transmission est possible une fois la période de location obligatoire terminée.

Enfin, si jamais il devait vous arriver malheur avant la fin du remboursement de votre emprunt, votre famille serait quand même à l’abri.  En effet, vous souscrivez une assurance décès et invalidité en investissant en loi Pinel. Cela permet à votre famille d’éviter l’endettement. L’assurance et les revenus fonciers générés par la location du bien s’occuperont de rembourser l’emprunt.

4.E - Préparez votre retraite

Investir avec la loi Pinel vous permet de préparer votre retraite, et ce, de plusieurs façons. En premier lieu, vous générez une rentrée d’argent en plus de votre pension de retraite grâce aux loyers. En outre, vous pouvez revendre votre bien en réalisant une plus-value. Vous obtiendrez ainsi un capital élevé, une fois la période de location obligatoire terminée.

5- Les inconvénients de la loi Pinel

5.A - Votre bien n’est disponible qu’à moyen ou long terme

Si l’obligation de louer votre bien Pinel peut être un avantage, car il vous permet de percevoir des loyers, elle peut aussi être un inconvénient. En effet, pendant 6, 9 ou 12 ans, vous ne pouvez pas disposer de votre bien comme vous le souhaitez. Ce manque de liberté immédiate à disposer du bien peut être un frein pour certains investisseurs. Notamment pour les plus impatients.

5.B - Vos revenus fonciers sont limités par la loi Pinel

Encore une fois, le plafond des loyers imposés par la loi Pinel est une contrainte pour les investisseurs. Avec la loi Pinel, vous vous engagez à proposer des loyers modérés pour des familles plutôt modestes. Vous êtes ainsi limités dans vos revenus fonciers. Avant d’investir, il vous faudra donc analyser les plafonds en fonction des zones Pinel. Certaines grandes villes seront, par exemple, peu voir pas rentables, à cause du prix de l’immobilier qui y est particulièrement élevé.

5.C - Le plafonnement des réductions d’impôts

Encore une fois, un inconvénient directement lié aux plafonds de la loi Pinel. Les réductions d’impôts dont vous pouvez bénéficier sont limitées. Nous en avons parlé en détail dans la partie « conditions à respecter » de cet article. Si vous dépassez le plafond, le surplus ne sera malheureusement pas imputable sur les années suivantes. Ce dernier sera donc perdu. Ce plafond nécessite donc une vision à long terme, afin de vous assurer que le montant de vos impôts reste cohérent avec le dispositif pendant 6, 9 ou 12 ans.

6- Où investir en loi Pinel ?

6.A – Choisir une ville adaptée à la loi Pinel

La localisation de votre investissement Pinel est d’une importance capitale. En effet, il est primordial d’étudier plusieurs aspects d’une ville avant de choisir d’y réaliser un investissement locatif. Parmi les critères importants, on peut notamment citer :

-         La qualité de vie et le dynamisme économique, culturel et environnemental de la ville. Ces critères influent en effet grandement sur la demande locative.

-         Le choix des établissements scolaires et universitaires. Les étudiants représentent une demande locative élevée et stable.

-         La mobilité dans la ville. Cela est également un critère déterminant pour les futurs locataires.

-         Le prix de l’immobilier dans la ville. Comme nous l’avons vu plus haut dans cet article, il faudra trouver un juste milieu entre le prix d’acquisition et les plafonds des loyers. Cela vous permettra de réaliser l’investissement le plus rentable possible.

6.B - Bien choisir le type de logement

La loi Pinel vous permet d’investir dans toute sorte de logements. Studio, T1, T2, T3, T4… Il est important de choisir en fonction des locataires que vous souhaitez avoir. Ainsi, si vos cibles sont principalement les familles, vous vous tournerez vers des surfaces assez vastes. En revanche, si vous souhaitez cibler les étudiants ou les retraités par exemple, de petites surfaces seront bien plus cohérentes.

Une fois que vous avez déterminé la taille du logement idéale pour votre investissement, il vous reste deux autres grands critères à étudier minutieusement. Le premier est l’allure générale du bien. En effet, nous vous conseillons vivement de vous tourner vers un bien agréable à vivre, pratique et comportant si possible des espaces verts. La qualité de vie sera en effet déterminante pour vos locataires. Un bien réunissant tous les critères se louera facilement et durablement.

Enfin, le dernier critère primordial est la localisation de votre bien. Nous avons parlé de l’importance du choix de la ville ci-dessus. Il en va de même pour le quartier et même la rue où sera situé votre bien. Pour maximiser vos chances de louer de manière rapide et stable, privilégiez les biens à proximité des commodités essentielles :

-         Transports en commun,

-         Commerces,

-         Établissements scolaires (pour les familles et les étudiants),

-         Établissements médicaux (surtout pour les retraités),

-         Parcs, espaces verts et de loisirs.

7- Comment préparer sa déclaration fiscale

La partie administrative n’est pas la plus agréable. Elle est cependant essentielle. Votre déclaration fiscale devra être effectuée annuellement, au même titre que votre déclaration de revenus.

Dans un premier temps, vous devez remplir la Déclaration d’Engagement des Locations (2004-EB). Ce document date votre engagement à louer votre bien pendant une durée minimum.

Vous allez ensuite réaliser la Déclaration du Bilan foncier (2044 ou 2044-SPE). Cette dernière prend en compte vos recettes et vos charges foncières. Le bilan foncier représente vos recettes moins vos charges.

En troisième lieu, vous allez reporter les résultats de votre bilan foncier sur votre déclaration de revenus (2042).

Enfin, le dernier document à remplir est votre Déclaration d’Avantage Fiscal en Loi Pinel. Sur cette déclaration, vous allez noter les dates de votre acquisition ainsi que la réduction d’impôt dont vous bénéficiez. Vous pouvez également mentionner votre déficit foncier si vous en avez un.

8- BONUS : Est-il possible d’investir dans l’ancien avec la loi Pinel ?

Bien que la loi Pinel concerne principalement les logements neufs, il existe une loi assimilable à du « Pinel ancien ». Pour en bénéficier, il vous faut rénover un bâtiment ancien en respectant les différents critères de décence imposés par décret.En investissant dans un bien ancien éligible à la loi Pinel, vous pouvez combiner les avantages du dispositif avec ceux du mécanisme du déficit foncier. Cela vous permet en effet de cumuler les avantages fiscaux, afin de faire un maximum d’économies.Tout d’abord, le bien immobilier doit, pour être éligible, être un immeuble ancien réhabilité. Vous devrez entreprendre des travaux de rénovation importants à l’intérieur de ce dernier. Par la suite, les avantages fiscaux arrivent en deux temps :

  • Grâce au déficit foncier (si vous y êtes éligible), vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de travaux, de vos revenus globaux. Il est ensuite possible de reporter l’excédent pendant 10 années.
  • Une fois votre bien entièrement rénové, vous bénéficiez des réductions d’impôts classiques de la loi Pinel.

En savoir plus sur la loi Pinel et sur les autres dispositifs de défiscalisation

Pour en savoir plus sur les lois et dispositifs de défiscalisation immobilière, n’hésitez pas à consulter nos autres guides et articles. Contactez-nous pour toute demande de renseignement. Nos experts sont en effet disponibles pour vous conseiller et vous accompagner afin de vous permettre de réaliser le meilleur investissement possible.

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