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Quelle est la durée idéale d’une location en loi Pinel ?

La loi Pinel impose une durée minimale de location de 6 ans. Il est toutefois possible de louer le bien pendant 9 ans ou encore 12 ans. Mais quelle est la durée idéale pour une location Pinel ? Comment maximiser son rendement tout en faisant preuve de prudence ?

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

L’investissement location en loi Pinel permet de réduire ses impôts de 12, 18 ou 21% du prix du bien en fonction de la durée de la location. Ce dispositif présente également d’autres avantages, comme la possibilité d’investir sans apport par exemple. Il permet aussi de préparer sa retraite et de sécuriser des membres de sa famille tout en bâtissant un patrimoine immobilier de qualité. Mais quelle est la durée de location Pinel la plus avantageuse pour un investisseur ? C’est ce que nous allons voir à travers cet article.

1 - Rappel des principes de la loi Pinel

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet de réduire ses impôts grâce à l’investissement locatif. Les logements éligibles sont répartis en secteurs que l’on appelle des « zones Pinel » : A, ABIS et B1. Chaque zone applique des plafonds de loyers et de ressources locataires précises, que les propriétaires bailleurs doivent respecter. La loi Pinel impose également un plafond d’investissement de 300 000€ et de deux biens immobiliers par année et par foyer fiscal.

Après avoir choisi le bien immobilier dans un secteur qui lui convient, l’investisseur en loi Pinel doit choisir la durée de son engagement locatif. La loi Pinel permet de louer pendant 6, 9 ou 12 ans (9 + 3 ans). Pendant cette période, il est impossible de vendre ou d’occuper le bien. Le choix de la durée de location sera donc déterminant pour le rendement et les projets de l’investisseur. Un engagement de 6 ans permet de défiscaliser 12% du montant total du bien immobilier. Ce taux s’élève à 18% pour une location de 9 ans et à 21% pour une location de 12 ans.

Bon à savoir : la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024. Des changements progressifs seront appliqués d’ici la fin du dispositif, notamment en ce qui concerne les taux de défiscalisation. Pour connaître tous les détails de la réforme, n’hésitez pas à consulter notre article « Réforme de la loi Pinel 2021, les changements jusqu’à 2024 ».

2 - Location à long terme : avantages et inconvénients

Comme nous venons de le mentionner, la location minimale imposée par la loi Pinel est de 6 ans. Il est également possible de louer pendant 9 ans, et de prolonger ensuite de 3 années, pour une durée totale de location de 12 ans. Plus l’engagement est long, plus le taux de défiscalisation est élevé. De ce fait, il peut être avantageux de louer son bien le plus longtemps possible.

Le principal avantage d’une location longue durée est donc son taux de défiscalisation, ainsi que la possibilité de générer des revenus locatifs sur du plus long terme. Cependant, des inconvénients sont aussi à prendre en compte.

La loi Pinel interdit au propriétaire de vendre ou d’occuper le bien pendant toute la durée de l’engagement locatif. Décider de louer pendant 9ç ou 12 ans nécessite donc d’avoir une vision de ses projets à long terme. Des fluctuations sur le marché peuvent impacter la sécurité de l’investissement. La demande locative restera-t-elle stable pendant autant d’années ? Un changement de situation professionnelle ou personnelle pourrait-il donner au propriétaire l’envie ou le besoin de vendre plus tôt ? Plusieurs questions importantes telles que ces dernières doivent en effet être étudiées avant tout engagement à long terme.

Seules trois exceptions peuvent permettre au propriétaire de vendre le bien avant la fin de l’engagement locatif, à savoir :

- Le licenciement du propriétaire.

- Un cas d’invalidité de catégorie 2 ou 3.

- Le décès du propriétaire ou de son conjoint (mariage ou pacse).

3 – 6 ans, la durée idéale pour une location Pinel ?

Opter pour la location de 6 ans semble être le choix le plus sécurisé. Tout d’abord, car le propriétaire pourra changer plus facilement de situation au bout des 6 années de location, s’il en ressent le besoin (mutation professionnelle ou déménagement par exemple). En outre, il est possible de prolonger graduellement l’engagement de location lorsque celui-ci arrive à son terme. Ainsi, si le propriétaire souhaite étendre la durée de location après 6 ans, c’est tout à fait possible. Il pourra prolonger de 3 ans pour atteindre le palier des 9 ans et réitérer l’opération pour atteindre les 12 ans.

Avancer par palier permet de prendre des décisions selon l’évolution du marché et des projets de vie de chaque investisseur. Cela apporte donc plus de sécurité qu’un engagement directement basé sur du long terme.

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