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Quelle est la durée idéale d’une location en loi Pinel ?

La loi Pinel impose une durée minimale de location de 6 ans. Il est toutefois possible de louer le bien pendant 9 ans ou encore 12 ans. Mais quelle est la durée idéale pour une location Pinel ? Comment maximiser son rendement tout en faisant preuve de prudence ?

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

L’investissement location en loi Pinel permet de réduire ses impôts de 12, 18 ou 21% du prix du bien en fonction de la durée de la location. Ce dispositif présente également d’autres avantages, comme la possibilité d’investir sans apport par exemple. Il permet aussi de préparer sa retraite et de sécuriser des membres de sa famille tout en bâtissant un patrimoine immobilier de qualité. Mais quelle est la durée de location Pinel la plus avantageuse pour un investisseur ? C’est ce que nous allons voir à travers cet article.

1 - Rappel des principes de la loi Pinel

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet de réduire ses impôts grâce à l’investissement locatif. Les logements éligibles sont répartis en secteurs que l’on appelle des « zones Pinel » : A, ABIS et B1. Chaque zone applique des plafonds de loyers et de ressources locataires précises, que les propriétaires bailleurs doivent respecter. La loi Pinel impose également un plafond d’investissement de 300 000€ et de deux biens immobiliers par année et par foyer fiscal.

Après avoir choisi le bien immobilier dans un secteur qui lui convient, l’investisseur en loi Pinel doit choisir la durée de son engagement locatif. La loi Pinel permet de louer pendant 6, 9 ou 12 ans (9 + 3 ans). Pendant cette période, il est impossible de vendre ou d’occuper le bien. Le choix de la durée de location sera donc déterminant pour le rendement et les projets de l’investisseur. Un engagement de 6 ans permet de défiscaliser 12% du montant total du bien immobilier. Ce taux s’élève à 18% pour une location de 9 ans et à 21% pour une location de 12 ans.

Bon à savoir : la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024. Des changements progressifs seront appliqués d’ici la fin du dispositif, notamment en ce qui concerne les taux de défiscalisation. Pour connaître tous les détails de la réforme, n’hésitez pas à consulter notre article « Réforme de la loi Pinel 2021, les changements jusqu’à 2024 ».

2 - Location à long terme : avantages et inconvénients

Comme nous venons de le mentionner, la location minimale imposée par la loi Pinel est de 6 ans. Il est également possible de louer pendant 9 ans, et de prolonger ensuite de 3 années, pour une durée totale de location de 12 ans. Plus l’engagement est long, plus le taux de défiscalisation est élevé. De ce fait, il peut être avantageux de louer son bien le plus longtemps possible.

Le principal avantage d’une location longue durée est donc son taux de défiscalisation, ainsi que la possibilité de générer des revenus locatifs sur du plus long terme. Cependant, des inconvénients sont aussi à prendre en compte.

La loi Pinel interdit au propriétaire de vendre ou d’occuper le bien pendant toute la durée de l’engagement locatif. Décider de louer pendant 9 ou 12 ans nécessite donc d’avoir une vision de ses projets à long terme. Des fluctuations sur le marché peuvent impacter la sécurité de l’investissement. La demande locative restera-t-elle stable pendant autant d’années ? Un changement de situation professionnelle ou personnelle pourrait-il donner au propriétaire l’envie ou le besoin de vendre plus tôt ? Plusieurs questions importantes telles que ces dernières doivent en effet être étudiées avant tout engagement à long terme.

Seules trois exceptions peuvent permettre au propriétaire de vendre le bien avant la fin de l’engagement locatif, à savoir :

- Le licenciement du propriétaire.

- Un cas d’invalidité de catégorie 2 ou 3.

- Le décès du propriétaire ou de son conjoint (mariage ou pacse).

3 – 6 ans, la durée idéale pour une location Pinel ?

Opter pour la location de 6 ans semble être le choix le plus sécurisé. Tout d’abord, car le propriétaire pourra changer plus facilement de situation au bout des 6 années de location, s’il en ressent le besoin (mutation professionnelle ou déménagement par exemple). En outre, il est possible de prolonger graduellement l’engagement de location lorsque celui-ci arrive à son terme. Ainsi, si le propriétaire souhaite étendre la durée de location après 6 ans, c’est tout à fait possible. Il pourra prolonger de 3 ans pour atteindre le palier des 9 ans et réitérer l’opération pour atteindre les 12 ans.

Avancer par palier permet de prendre des décisions selon l’évolution du marché et des projets de vie de chaque investisseur. Cela apporte donc plus de sécurité qu’un engagement directement basé sur du long terme.

4- Quel est le fonctionnement de la réduction d’impôt ?

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Le dispositif Pinel permet à l'acheteur de minimiser son impôt sur le revenu s'il achète un logement neuf ou une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2024. Cette réduction d'impôt s'applique si le bien est loué pendant au moins 6 ans et s'inscrit dans la limite d'investissement annuel de deux biens et de 300 000 €. Le montant de l'économie d'impôt est déterminé par la durée de la location (six, neuf ou douze ans). Si un contribuable achète un logement dans le cadre du dispositif Pinel en 2022, il pourra bénéficier d'une économie d'impôt pouvant atteindre 6 000 € par an.

La loi Pinel prévoit une réduction d'impôt de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans en 2022. L'engagement initial est de 6 ou 9 ans, renouvelable pour 3 ans dans les deux cas. Dans le cadre d'un engagement initial de 6 ans, une seconde période de prolongation de 3 ans est possible.

5- Quels seront les changements en 2023 et 2024 ?

Nouvel an 2022 à 2024 et flèche jaune sur route asphaltée - Photo

Le dispositif Pinel, qui devait s'achever en 2017, a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2024 par la loi de finances pour 2021. Cette prolongation s'accompagne toutefois de modifications des critères et des taux de réduction d'impôt. Le taux de réduction d'impôt pour un investissement Pinel réalisé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023 est ramené à 10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.

Les taux sur les investissements réalisés au cours de l'année civile 2024 ont également été réduits. Le taux de réduction d'impôt est ramené à 9% pour un engagement de 6 ans, 12% pour un engagement de 9 ans, et 14% pour un engagement de 12 ans.

6- Quelles sont les conditions d’éligibilité de la loi Pinel ?

1. Le choix de l’emplacement géographique du bien

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Avant d'investir dans la loi Pinel, il est essentiel de sélectionner le bien immobilier adéquat, notamment sa situation géographique : il doit être situé dans des régions éligibles au dispositif Pinel. Ces zones Pinel sont divisées en plusieurs catégories : Zone A bis, zone A, zone B1, zone B2, zone C Les zones A bis, A, et B1 présentent une demande locative particulièrement élevée. Depuis 2018, les zones B2 et C sont inéligibles au dispositif Pinel, sauf exception.

Si le projet Pinel a été implanté sur le territoire français, c'est avant tout pour répondre à la rareté des logements dans les sections les plus litigieuses de l'hexagone. Il est apparu vital, dans ce contexte et pour toutes les incitations immobilières, d'identifier les lieux géographiques où la loi Pinel serait extrêmement bénéfique. Ainsi, nous disposons aujourd'hui de 5 grands secteurs dans le cadre d'un investissement immobilier Pinel. Par ailleurs, c'est via le zonage que peuvent être définis les différents plafonds de loyers et de ressources applicables dans le cadre du dispositif Pinel. Plus les plafonds sont élevés, plus la zone est tendue, et inversement.

Il est également important de prendre en compte d’autres éléments lorsque vous allez choisir votre bien, qui sont les suivants :

  • La croissance démographique de la ville dans laquelle vous souhaitez investir
  • La qualité de vie de la région (écoles, lieux culturels, loisirs, etc.)
  • Le potentiel économique de la région
  • L'accès au réseau de transports public
  • La région dans laquelle sera située votre future maison
  • L'avenir de la région

2. Le respect des plafonds de la loi Pinel

L'objectif du dispositif Pinel est de permettre aux familles à faibles revenus de se loger plus facilement dans des endroits où le loyer moyen est cher. Ainsi, pour pouvoir défiscaliser, l'investisseur doit respecter les plafonds de loyer. Les plafonds de loyer Pinel sont liés à la zone Pinel dans laquelle se trouve le bien (zone A, A bis, B1) ainsi qu'à la surface habitable du bien. Le propriétaire doit également louer à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Ces plafonds permettent aux personnes à faibles revenus d'avoir un accès prioritaire. Les plafonds sont fixés en fonction du nombre de parts du foyer fiscal du locataire ainsi que de la zone dans laquelle se situe le bien.

Cette mesure permet de lutter contre les loyers exorbitants qui excluraient une partie de la population. Les plafonds de loyer permettent de limiter les abus dans certaines zones géographiques où les locataires sont très nombreux et où la demande est très forte en logement. Les plafonds de loyer ont pour but de rendre les logements abordables accessibles à tous. Ainsi, les Français ayant de faibles revenus peuvent se permettre de vivre dans un appartement neuf.

Le gouvernement révise chaque année les plafonds de loyer de la loi Pinel selon les termes du premier alinéa de l'article 2 duodecies, c'est-à-dire en se basant sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). En d'autres termes, les plafonds de loyers Pinel sont indexés sur l'inflation. Dans le cadre du dispositif Pinel, il est donc possible d'augmenter chaque année le loyer de votre bien, dans la limite de ces plafonds.

3. Comment bénéficier à coup sûr de la réduction d’impôt Pinel ?

Place de la ville verte en face de l’immeuble à appartements, Cracovie, Pologne - Photo

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, votre bien doit répondre aux conditions suivantes :

  • Être neuf, remis à neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA).
  • Location non meublée.
  • Résidence principale louée.
  • Respecter les critères énergétiques et technologiques en vigueur, tels que le label BBC 2005 et la RT 2012. Ces labels fixent un objectif de consommation maximale et tentent de limiter l'effet environnemental des bâtiments. Votre bien sera "économe en énergie", ce qui vous permettra de réaliser des économies d'énergie.
  • Être situé dans l'une des zones spécifiées par le dispositif.
  • Loué à des locataires qui ne dépassent pas les limites de ressources du dispositif.
  • Loué dans le respect des plafonds de loyer du dispositif.

7- Quels sont les risques de la loi Pinel ? 

Illustrations gratuites de Bannière

Avant de se lancer dans un projet d'investissement immobilier Pinel, un propriétaire doit être bien informé de toutes les conditions d'éligibilité imposées par le dispositif. Ces conditions doivent être remplies par le propriétaire, le logement, et le locataire pour que le projet d'investissement locatif soit validé par le fisc c’est-à-dire les impôts.

Si l'une des conditions n'est pas remplie, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Pinel. Si l'une des conditions n'est pas respectée pendant la période d'engagement, il pourra être amené à rembourser l'avantage déjà perçu.

1. Bien définir sa rentabilité Pinel

Avant d'effectuer tout investissement immobilier, il est essentiel de déterminer la rentabilité du projet. Si vous voulez acheter une maison dans l'intention de la louer et de l'utiliser ensuite comme votre propre maison, ce concept exercera une influence minime sur vos choix. Si, en revanche, l'investissement n'a pour but que l'achat d'un bien locatif neuf, la rentabilité devra être prise en compte dès le début de votre projet pour vous guider. Pour déterminer si votre investissement Pinel vous permettra de gagner de l'argent au fil du temps, commencez par déterminer la rentabilité brute de votre investissement, puis soustrayez les frais. Vous obtiendrez ainsi la rentabilité nette de votre investissement en loi Pinel.

Le calcul de la rentabilité brute potentielle de votre projet d'investissement, qui se situe généralement entre 2 et 3 %, peut vous aider à décider de poursuivre ou non. Si le résultat est inférieur aux pourcentages moyens mentionnés, les contours de votre projet doivent être revus.

2. Les avis négatifs sur la loi Pinel à prendre en compte

Bulles de la parole vert, rouge et jaune dessinées à la main avec les pouces de haut en bas. Comme, n'aiment pas et les icônes indécises dans un style sommaire.  Mains de geste de pointage. - Illustration vectorielle

L'immobilier neuf est plus coûteux que l'immobilier ancien. Un logement neuf est incontestablement plus coûteux. Il y a cependant une explication très solide à cela. Tout d'abord, il y a la TVA. Lorsque vous achetez un logement neuf, la TVA est généralement de 20 %. Il n'y a pas de TVA à payer sur une maison ancienne. Ensuite, un logement neuf est souvent vendu avec une place de parking ou un garage. Un petit bonus inclus dans le prix de vente global. Enfin, les nouvelles normes environnementales augmentent les coûts de construction (d'environ 10 %). Cela explique pourquoi les prix des logements neufs sont plus élevés.

Les investisseurs sont exploités par les vendeurs. On entend souvent dire que les promoteurs profitent des acheteurs. Il s'agit là d'un autre malentendu courant. Un décret est entré en vigueur le 1er janvier 2020 pour éviter les abus. Il limite les honoraires des promoteurs à 10 % du coût d'un logement.

Argent perdu à la vente. Les maisons Pinel sont fréquemment proches les unes des autres, même dans des structures entièrement dédiées à l'investissement locatif. Elles sont souvent achetées en même temps, louées pendant la même durée et revendues au même moment. En conséquence, les prix ont tendance à baisser. Il est toutefois possible d'éviter cela. Avant de vendre, renseignez-vous sur les propriétés qui sont à vendre dans votre quartier. S'il y en a beaucoup, il peut être prudent d'attendre un peu que leur nombre diminue afin d'éviter de perdre de l'argent.

8- Qu’est-ce que la loi Pinel+ pour 2023 ?

Illustrations gratuites de Clé

En 2023, un "super Pinel", qui pourrait également s’appeler « Pinel+ » devrait être mis en place pour compenser la réduction des taux de défiscalisation. La mise en place de cette nouvelle version du dispositif Pinel est fortement envisageable, mais le bien devra répondre à des normes très strictes pour en bénéficier. En effet, le bien immobilier devra :

  • Respecter le règlement environnemental 2020 (RE2020). De plus, si vous souhaitez acheter un bien d'occasion, n'oubliez pas que pour le louer, vous devrez répondre à certaines exigences, ce qui peut s'avérer coûteux.
  • Respecter une double exposition et un espace extérieur si vous possédez un bien T3 minimum.
  • Respectez une surface spécifique.

Ainsi, la loi Pinel vous permet de profiter de nombreux avantages non négligeables et devrait perdurer dans les années à venir. En revanche, posez-vous les bonnes questions avant d’investir pour éviter tous les pièges de la loi Pinel et réussir votre investissement. Il est tout à fait possible de vous faire accompagner par un expert pour réaliser votre projet d’investissement locatif en loi Pinel.

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