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Loi Denormandie et loi Pinel Ancien : quelles différences ?

Bien que très semblables, la loi Denormandie et la loi Pinel Ancien sont deux dispositifs différents. Voyons ensemble le fonctionnement et les spécificités de ces deux dispositifs de défiscalisation immobilière.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

La loi Denormandie et la loi Pinel Ancien sont deux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Leur fonctionnement est assez similaire. C’est la raison pour laquelle la confusion est fréquente. Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement de ces deux lois afin d’en connaître les différences.

Présentation de la loi Denormandie

Création de la loi Denormandie

La loi Denormandie a été créée en 2019, à l’initiative de Julien Denormandie, ancien ministre délégué à la Ville et au Logement. Elle est amenée à s’arrêter à la fin de l’année 2022. Cette loi vise à réhabiliter des bâtiments de nombreuses zones précaires, afin de les transformer en logements habitables. Les zones éligibles sont les 222 villes comprises dans le projet « cœur de ville ». Les communes qui mettent en place une « Opération de Revitalisation du Territoire » (ORT) sont également comprises. En tout, ce sont donc 245 villes qui sont éligibles à la loi Denormandie.

Avantages fiscaux de la loi Denormandie

Les investisseurs en loi Denormandie peuvent prétendre aux mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, c’est-à-dire :

- 12% de réduction fiscale en louant le logement pendant 6 ans

- 18% pour une location de 9 ans

- 21% pour une durée de 12 ans

Ces taux de défiscalisation se calculent sur le prix d’acquisition du bien ainsi que sur le montant des travaux réalisés. Les travaux, parlons-en justement.

Conditions de réhabilitation en loi Denormandie

La loi Denormandie impose plusieurs conditions obligatoires liées à la réhabilitation des biens. Tout d’abord, les travaux doivent représenter au moins 25% du budget total de l’investissement. En outre, les performances énergétiques des réhabilitations sont au centre des objectifs de la loi. Ces dernières doivent en effet être améliorées de 30% minimum pour une maison et de 20% pour un appartement. L’objectif de la loi Denormandie est en effet de restaurer des biens précaires pour les transformer en logements habitables et durables.

Il est également possible d’être éligible à al loi Denormandie en réalisant au moins deux améliorations parmi la liste suivante :

- Isolation des fenêtres,

- Changement du système de chaudière,

- Isolation des combles,

- Rénovation du système de production d’eau chaude,

- Isolation des murs.

À l’instar de la loi Pinel dans le neuf, la loi Denormandie impose des plafonds de ressources locataires et de loyer. Ces derniers ont pour but de proposer une offre locative accessible aux foyers modestes. Notez cependant que la zone B2 est comprise dans la loi Denormandie, ce qui n’est pas le cas de la loi Pinel. Le plafond de loyer mensuel en zone B2 est de 9,07€/m².

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Présentation de la loi Pinel Ancien

Création de la loi Pinel Ancien

Bien que la loi Pinel concerne majoritairement le marché immobilier neuf, il est possible d’investir dans l’ancien via ce dispositif. La loi Pinel Ancien date donc également de l’année 2014 et prendra fin en 2024, exactement comme pour le neuf. Elle accorde globalement les mêmes avantages que la loi Pinel classique. Cependant, elle présente plusieurs conditions d’éligibilités que nous allons voir tout de suite.

Les logements éligibles à la loi Pinel Ancien

Les logements sont considérés comme anciens, dès lors qu’ils ont eu au moins un propriétaire. Pour pouvoir prétendre au Pinel Ancien, un bien peut être de deux types :

Il peut tout d’abord s’agir d’un immeuble industriel ou d’un local commercial, à réhabiliter en logements pour particuliers. En outre, il peut être question d’une habitation considérée comme insalubre et inhabitable (à l’instar de la loi Denormandie).

Plusieurs textes de loi ont défini les conditions à respecter pour rendre un logement habitable. D’une part, la loi 89-462 du 6 juillet 1989 (art 6), liste 15 critères de salubrité. Si un logement ne respecte pas 4 éléments de cette liste, il peut être éligible au dispositif Pinel Ancien. D’autre part, le code des impôts a instauré en 2003, 12 critères techniques, liés aux performances énergétiques des logements. Si la moitié de ces critères ne sont pas respectés, le Pinel Ancien peut être envisagé. Retrouvez ci-dessous un tableau récapitulatif de tous ces critères.

Critères de décence pour un logement habitable
15 critères de décence (loi 6 juillet 1989) 12 critères techniques et énergétiques (loi 19 décembre 2003)
- L'état de la charpente
- La performance du réseaux d'eau
- La composition générale du bien
- L'amiante présente ou non
- La présence de plomb
- Les installations de gaz & électriques
- L'état du gros oeuvre
- L'étanchéité du logement
- Les équipements de chauffages
- Les équipements sanitaires
- L'état de la ventilation
- L'état de la cuisine
- Les parois et menuiseries
- Les dispositifs de retenue des personnes
- Une installation électrique sécurisée
- Respecter les surfaces minimales habitables
- L'absence de plomb dans les peintures
- L'absence de calorifugeage/amiante
- Une installation de gaz sécurisée
- Une pièce dédiée à la toilette avec une douche et un lavabo
- Une protection solaire sur les zones exposées
- Une bonne isolation des combles
- Une bonne performantes des eaux usées
- Les ouvrants de caractéristiques thermiques inférieurs ou égaux à 2,9W/m²K
- Equipements de chauffage
- Cabinet d'aisance séparé des pièces principales

Les conditions et avantages du Pinel Ancien

Après avoir rénové le bien ancien en suivant les règles de réhabilitation, il faudra le mettre en location dans les 30 mois. Les conditions sont alors similaires au Pinel neuf : plafonds et zones d’éligibilité. Les avantages fiscaux sont également les mêmes. Cependant, il est aussi possible de combiner les avantages du dispositif Pinel avec ceux du déficit foncier. On nomme ce procédé « Pinel optimisé au déficit foncier ».

Les différences notables : récapitulatif

La loi Denormandie et la loi Pinel Ancien présentent de nombreuses similitudes, tant au niveau de leurs objectifs que de leur champ d’action ou encore de leurs avantages. Cependant, quelques différences sont à retenir :

- Les zones éligibles

La loi Denormandie concerne 245 communes précises alors que le Pinel Ancien suit les mêmes zones que le Pinel Neuf.

- Les conditions de réhabilitation

La loi Denormandie impose des montants précis pour le coût des travaux, contrairement au Pinel ancien.

- L’arrêt des dispositifs

La loi Pinel Ancien prendra fin en 2024, tout comme le Pinel Neuf. La loi Denormandie, quant à elle, s’arrêtera plus tôt, en 2022.

En savoir plus

Vous souhaitez obtenir plus d’informations sur les différents dispositifs de défiscalisation dans l’ancien ? N’hésitez pas à consulter nos autres articles :

- 10 conseils pour réussir son investissement locatif dans l’ancien

- Immobilier neuf ou ancien, comment choisir ?

- Réussir son investissement en loi Malraux 2021

- Le guide de la défiscalisation immobilière

Sources :

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