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LMNP - Guide de la fiscalité sur la location meublée

Voyons ensemble comment fonctionne le dispositif LMNP : avantages, conditions et conseils d'experts pour réussir votre futur investissement.

Le LMNP est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il signifie : Loueur Meublé Non Professionnel. Mis en place en 1949,le statut LMNP permet, comme son nom l’indique, d’investir dans un bien meublé, dans l’objectif de le louer. Cette location meublée permet aux investisseurs de générer des revenus fonciers non imposables.

Dans ce guide LMNP, nous allons voir en détail comment fonctionne le dispositif. Nous aborderons notamment ses avantages et ses spécificités. Pour finir, nous vous apporterons des conseils d’experts pour réussir votre futur investissement.

Sommaire

1 - À qui s’adresse l’investissement LMNP ?

2 - Quelles sont les conditions pour investir en LMNP

3 - Quels types de bien sont éligibles au LMNP ?

4 - Quels sont les avantages du dispositif LMNP

5 - Les inconvénients de du LMNP

6 - Différences entre LMNP et LMP

8 - Comment déclarer son activité en LMNP ?

9 - Réussir son investissement en LMNP

10 - Que disent les textes de loi sur le LMNP ?

Bonus : Le marché du LMNP ancien

1 - À qui s’adresse l’investissement LMNP ?

Il n’est pas nécessaire de payer beaucoup d’impôts pour être éligible au dispositif LMNP. Contrairement à la loi Pinel qui vise à réduire ses impôts, le LMNP a pour objectif de générer des revenus non imposables. Il s’agit en effet de gagner plus d’argent via les revenus locatifs, sans payer d’impôts sur ces derniers.

En outre, le dispositif LMNP s’adresse à tous les contribuables qui désirent préparer leur retraite en construisant un patrimoine immobilier sûr.

2 - Quelles sont les conditions pour investir en LMNP

Afin d’investir avec le statut LMNP, vous devez respecter plusieurs conditions.

2.A – Avoir une activité professionnelle principale en parallèle

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel implique en effet que votre activité de bailleur soit une activité secondaire. Vous devez donc justifier d’une activité principale, qui représentera plus de 50% de vos revenus globaux. Dans le cas contraire, vous dépendriez du statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), que nous évoquerons plus tard dans ce guide.

2.B – La location meublée

Il est impératif de meubler votre bien avant de le mettre en location. Le principe du dispositif est en effet de proposer un logement tout équipé à vos locataires. Ces derniers doivent pouvoir manger, dormir et vivre leur vie de tous les jours de manière convenable.

2.C – Le plafond des revenus fonciers

Afin d’être éligibles au statut LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser le plafond de 23 000€ TTC par an. Cela s’explique par le fait qu’il s’agisse d’une activité secondaire. Si vous veniez un jour à dépasser ce plafond, vous devriez alors changer de statut pour dépendre cette fois-ci du statut LMP. Votre activité de bailleur serait alors considérée comme votre activité principale.

En outre, le LMNP limite les revenus locatifs à moins de 50% du revenu global de votre foyer fiscal. Et ce, pour la même raison.

3 - Quels types de bien sont éligibles au LMNP ?

3.A – Les logements classiques

Vous pouvez acheter un appartement classique et le louer meublé. Le principal inconvénient est que vous devez tout gérer vous-même : trouver le bien, l’acquérir, le meubler, le mettre en location et gérer les locataires.

3.B – Les résidences de services

La deuxième option est d’investir dans une résidence de service. Ces dernières sont composées de plusieurs logements et peuvent être gérées par des agences de gestion locative. L’avantage premier est que l’agence gère votre bien à votre place. Il existe 5 catégories de résidences de services :

-         Résidences étudiantes,

-         Résidences seniors (non médicalisées)

-         Ehpads (résidences seniors médicalisées)

-         Résidences d’affaires

-         Résidences de tourisme

4 - Quels sont les avantages du dispositif LMNP

4.A - Le prix abordable de l’investissement

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, le LMNP s’adresse même aux bourses les plus modestes. Son accessibilité est en effet l’un de ses plus gros avantages. La raison est très simple. Les logements meublés les plus demandés en location sont les petites surfaces. Les studios, les T1 et les T2. Les prix sont, de ce fait, moins élevés que pour des logements plus vastes comme des T3, T4, T5 ou même au-delà. Vous avez ainsi la possibilité d’investir plus facilement.

4.B – Une bonne rentabilité

Les investissements LMNP ont la réputation d’être particulièrement rentables. Cela s’explique globalement par 3 raisons. La première est que votre bien vous garantira des revenus locatifs à long terme, grâce à un investissement de base peu élevé. Nous l’avons vu dans le point ci-dessus, les petites surfaces sont assez accessibles financièrement. Vous allez donc pouvoir vous constituer un patrimoine immobilier durable sans vous ruiner. La deuxième raison est la forte demande locative engendrée par ce type de bien. Les petites surfaces sont en effet très demandées et faciles à louer. Notamment par les étudiants et les personnes âgées. Vous avez ainsi la garantie de toujours trouver des locataires et de bénéficier de revenus fonciers stables. Enfin le troisième facteur de rentabilité réside dans la TVA. Vous avez en effet la possibilité de récupérer la TVA à hauteur de 20% lorsque vous investissez dans une résidence de service neuve.

4.C – Une absence de plafond de loyers et de charges

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif LMNP n’impose pas de limite dans le montant des loyers. Cela vaut également pour les charges. Ainsi, en tant que bailleur, vous pouvez choisir vous-même le montant des loyers et des charges que vous allez facturer à vos locataires. Cela vous permet de bénéficier de revenus fonciers confortables, sans contraintes. Évidemment, il vous faudra rester cohérent avec le type de bien que vous louez et sa localisation. Dans le cas contraire, vous risquez simplement de ne pas trouver de locataire disposé à louer votre bien. Notez cependant qu’une limite est appliquée à Paris et à Lille, mais pas dans le reste de la France.

En outre, vous avez le choix de la fréquence d’encaissement des loyers de vos locataires. Vous pouvez en effet choisir entre une perception mensuelle et trimestrielle. C’est à vous de voir en fonction de ce qui vous arrange le plus, en accord avec vos locataires.

4.D – Une gestion extrêmement simple

Enfin, le dernier avantage et non des moindres, est la facilité de gestion d’un investissement en LMNP. Si vous investissez dans une résidence de service neuve, vous pouvez en effet bénéficier d’une gestion locative. Les résidences étudiantes ou seniors sont par exemple des résidences de services. Une agence de gestion locative prend alors en charge la gestion de votre bien. Elle trouve et place les locataires pour vous et s’occupe même de percevoir les loyers. En clair, vous n’avez rien à faire, l’agence s’occupe de tout. Cerise sur le gâteau, cette dernière s’engage même à vous verser les loyers pendant les périodes où votre logement est vide. Ainsi, vous gagnez du temps tout en vous assurant une sécurité financière totale.

5 - Les inconvénients du LMNP

5.A – Un bail d’un an

Le bail d’un logement en LMNP à titre de résidence principale est applicable pour une durée d’un an. Contre 3 ans minimum pour un logement nu. Cette courte durée engendre une rotation fréquente des locataires dans votre logement. Cela peut représenter un inconvénient, surtout si vous n’avez pas d’agence de gestion locative. Vous devrez en effet prendre du temps et de l’énergie à retrouver chaque année de nouveaux locataires. Même si votre locataire souhaite rester plus d’un an, il vous faudra renouveler le bail chaque année. La paperasse vous suivra donc quoiqu’il arrive.

5.B – Un préavis d’un mois

Votre locataire a la possibilité de quitter votre logement à tout moment, en respectant un préavis d’un mois. Cette durée est plus courte que pour les locations nues (3 mois). Cela peut représenter un inconvénient, car vous avez moins de temps pour trouver d’autres locataires et ainsi rester rentable. Cet inconvénient est particulièrement présent si vous gérez seul votre investissement (sans agence de gestion locative).

6 - Différences entre LMNP et LMP

Le statut LMP signifie Loueur Meublé Professionnel. À l’inverse du LMNP, ce statut est destiné aux investisseurs qui souhaitent faire de leur activité de bailleur, leur activité principale. Les conditions d’éligibilité diffèrent alors de celles du statut LMNP. Pour récapituler simplement, voici un tableau comparatif des conditions d’éligibilité des deux statuts :

Différences entre le Statut LMNP et le statut LMP
Statut LMNP Statut LMP
Plafond annuel des revenus fonciers 23 000€ TTC Supérieur à 23 000 TTC
Plafond annuel des revenus fonciers par rapport au revenu global du foyer fiscal Moins de 50% du revenu global Supérieur au total des autres revenus fiscaux du foyer
Inscription au Registre du Commerce et des Société Non Facultatif

7 - Choisir son régime fiscal pour investir en LMNP

7.A – Le régime Micro-Bic

Si vos recettes locatives sont inférieures à 70 000€ par an, vous pouvez dépendre du régime fiscal Micro-Bic. Ce plafond ne prend pas en compte les autres revenus de votre foyer fiscal. En outre, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% (71% pour les locations de tourismes et les chambres d’hôtes). En revanche, ce régime ne vous permet pas de déduire vos charges en plus du montant de l’abattement.Le principal avantage de ce régime est sa simplicité. Il vous suffit en effet de remplir le formulaire 2042 C PRO. Vous avez alors deux possibilités :

  • Déclarer vos revenus sur papier en remplissant l’annexe Cerfa n° 11222*22
  • Déclarer vos revenus sur impots.gouv.fr en cochant la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

En termes de gestion comptable, vous avez également l’obligation de tenir un livre d’achats et un livre de recettes.Enfin, gardez en tête que vous devez déclarer l’ensemble de vos recettes annuelles, sans intégrer la réduction de 50%. L’administration s’occupe en effet de calculer le montant de l’abattement, après avoir reçu votre déclaration.

7.B – Le régime Réel

Le régime réel est plus complexe à gérer que le régime Micro-Bic. En revanche, il vous permet de bénéficier de plus d’avantages. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€, vous avez la possibilité d’opter pour le régime Réel. En revanche, si ces derniers dépassent cette même somme, vous devrez obligatoirement passer sous ce régime.

Le régime réel vous permet de déduire vos charges locatives telles que :

-         Les frais de gestion,

-         L’assurance,

-         La taxe foncière,

-         Les charges liées à l’entretien,

-         Les provisions pour risques,

-         L’amortissement du bien (meubles)

Vous calculez ensuite le montant imposable en soustrayant vos charges à vos bénéfices locatifs.

La complexité du régime se fait sentir dans les obligations comptables. Ces dernières sont en effet bien plus nombreuses que pour le régime Micro-Bic. Vous devez tenir des tableaux comptables et remplir des déclarations associées. Voici un récapitulatif sous forme de tableau.

Récapitulatif des obligations comptables et des déclarations à remplir en régime réel
Obligation comptable Déclaration associée au formulaire 2031
Bilan simplifié ( créances et dettes) 2033-A
Compte de résultat simplifié 2033- B
Tableau des amortissements et immobilisations 2033-C
Relevé des déficits reportables, amortissements et provisions 2033-D
Tableau de la valeur ajoutée 2033-E

7.C – Quel régime choisir ?

Dans la grande majorité des cas, les investisseurs en LMNP obtiennent plus d’avantages sous le régime réel. Cela s’explique notamment par le fait que les charges déductibles sont bien souvent supérieures à l’abattement de 50%. Grâce au régime réel, les investisseurs ne sont donc pas limités comme avec le régime Micro-Bic. Quoi qu’il en soit, nous vous recommandons vivement de faire appel aux conseils d’un expert-comptable pour vous accompagner dans votre choix. Si vous optez pour le régime réel, ce dernier sera d’une aide précieuse. Il vous permettra de vous repérer dans la complexité des démarches administratives.

8 - Comment déclarer son activité en LMNP ?

Remplir le formulaire P0i

Afin de déclarer son activité de loueur Meublé Non Professionnel, il est nécessaire de remplir le formulaire P0i. Ce dernier devra être envoyé au greffe du Tribunal de Commerce duquel dépend votre bien immobilier. Vous avez environ deux semaines suivant le début de votre activité de loueur pour mener à bien cette démarche. Vous obtiendrez par la suite un numéro de SIRET pour votre activité.

Dans ce formulaire P0i, vous indiquerez la date du début de votre activité, ainsi que le régime fiscal que vous avez choisi.

9 - Réussir son investissement en LMNP

9.A - Dans quelle ville investir en LMNP ?

- Investir en résidence étudiante

Si vous souhaitez investir dans une résidence étudiante avec le statut LMNP, plusieurs critères sont à prendre en compte dans le choix de la ville. Vous devez en effet vous tourner vers une ville attrayante pour les étudiants. Parmi les critères principaux, on peut citer :

-         L’attractivité de la ville

-         L’efficacité des transports en commun

-         Les établissements scolaires et universitaires

-         Le marché de l’emploi dynamique

Parmi les villes étudiantes générant une forte demande locative, on peut citer Lyon, Toulouse, Rennes, Grenoble, Montpellier ou encore Nantes.

- Investir en EHPAD

Les villes idéales pour investir en Ehpad et en résidence seniors sont celles où le nombre de retraités est élevé et croissant. En outre, les critères suivants sont à prendre en compte :

-         Efficacité des établissements de santé,

-         Transports en commun

-         Espaces verts et parcs

-         Infrastructures adaptées

-         Cadre de vie calme et apaisant

Parmi les villes à retenir pour investir en Ehpad, on peut notamment citer Aix-en-Provence, Narbonne, Arcachon, Limoges, Toulouse ou encore Dijon.

9.B - Dans quel type de bien

Comme nous l’avons vu plus haut dans ce guide, les biens les plus demandés en LMNP sont les petites surfaces. Nous vous conseillons donc vivement d’opter pour un studio ou un T1. Au maximum, un T2. Rien ne vous interdit d’investir dans un logement plus grand en LMNP. Cependant, il y a de fortes chances pour que vous rencontriez des difficultés pour trouver des locataires. Les vastes surfaces sont en effet essentiellement louées par des familles. Ces dernières possèdent presque toujours leurs meubles et leurs décorations. De ce fait, elles ne se tournent pas vers des logements meublés.

Les petites surfaces, en revanche, engendrent une très forte demande locative de la part des étudiants et des retraités. Les voyageurs et voyageuses d’affaires ainsi que les jeunes couples peuvent également entrer dans votre cible. Quoi qu’il en soit, les petites surfaces vous permettront d’optimiser votre rentabilité. Par leur prix accessible d’une part. Par leur facilité de location d’autre part.

9.C - Comment meubler le logement

Le choix des meubles ne semble pas être une priorité lors d’un investissement en LMNP. Cependant, c’est un élément très important à prendre en compte. Vous aurez en effet le devoir de meubler votre appartement à vos frais. Il est donc indispensable de faire le bon choix, afin d’être le plus rentable possible. Nous vous conseillons de choisir le juste milieu en termes de qualité. Optez pour des meubles de moyenne-gamme.

Pourquoi ? Tout simplement parce que les équipements bas de gamme auront tendance à se détériorer rapidement. Vous devrez donc les changer régulièrement, ce qui engendrera des frais. A contrario, les meubles haut de gamme représentent une dépense très importante. Pour autant, ils ne sont pas forcément gage d’une meilleure qualité que les meubles de moyenne gamme.

10 - Que disent les textes de loi sur le LMNP ?

Pour en savoir plus sur le dispositif LMNP, voici quelques liens vers les textes de loi officiels.

Bonus : Le marché du LMNP ancien

Pour terminer cet article, faisons un petit point sur le LMNP ancien. Il est bon de savoir que même si le LMNP est majoritairement tourné vers le neuf, il existe un marché de l’ancien. On l’appelle LMNP ancien ou LMNP occasion. Ce dispositif comporte les mêmes avantages fiscaux que le LMNP neuf.

Mais investir en LMNP ancien peut comporter plusieurs avantages annexes. Notamment celui de percevoir des revenus locatifs dès la signature. Le bien étant déjà existant, vous n’avez en effet pas à attendre l’achèvement de la construction comme en LMNP neuf. En outre, le LMNP ancien vous permet généralement d’obtenir un meilleur rendement que le LMNP neuf. Pour la simple raison que les prix des constructions neuves sont plus élevés aujourd’hui que dans le passé.

En savoir plus

Vous souhaitez obtenir plus d’information sur les différents moyens de défiscaliser ? N’hésitez pas à consulter nos autres articles et guides sur la défiscalisation immobilière.

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