Le logement doit répondre à des critères précis de surface et d’ameublement. En outre, il existe des restrictions concernant les revenus locatifs LMNP. Quel est le revenu annuel maximum qu’un logement LMNP peut générer ? Que se passe-t-il lorsque les plafonds sont dépassés ?
Le revenu maximal LMNP
Le locataire meublé non professionnel, un statut sous réglementation
Pour que le propriétaire bailleur puisse bénéficier du statut LMNP, le logement doit avoir une surface minimale de 9 mètres carrés. Selon la loi ALUR de 2014, le logement meublé doit être pourvu d’un mobilier en quantité et qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre en fonction de ses besoins quotidiens. Le décret du 31 juillet 2015 a mis en application une liste de types de meubles requis comme suit :
- Les équipements de la chambre orientés vers le repos du locataire, tels que la literie avec sommier, matelas, couette ou couverture, et un système d’occultation des fenêtres ;
- Des plaques de cuisson, de la vaisselle, des ustensiles culinaires, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur dont la température est de – 6 °C ou moins ;
- Des articles destinés à la fonction, au confort et à l’entretien de la maison : une table et des chaises, des étagères de rangement et des appareils d’éclairage.
Le statut de la LMNP et le revenu locatif maximum
Quelles sont les conditions requises pour obtenir le statut LMNP ? Qui peut prétendre au statut de LMNP ? Vous devez satisfaire à des critères spécifiques :
- Posséder un bien meublé approprié, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison meublée, ou d’un bien intégré à un logement de services (comme dans une maison de retraite ou un EHPAD par exemple). Vous devez laisser la gestion locative à un spécialiste avec lequel vous négociez un bail professionnel de 9 à 12 ans. Votre logement doit avoir une superficie d’au moins 9 mètres carrés et être entièrement meublé.
- Déclarez vos activités en tant que particulier. Cette activité ne peut pas être exercée à titre professionnel.
- En ce qui concerne vos revenus locatifs annuels, vous devez respecter le plafond de 23 000 euros fixé par le LMNP. Le montant de vos revenus annuels détermine la tranche d’imposition à laquelle vous serez soumis. En outre, les revenus locatifs obtenus ne peuvent pas dépasser le total ou 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Si la limite est dépassée, le statut LMNP est perdu et le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) est obtenu.
L’obtention du statut LMNP implique le respect de plusieurs procédures
Tout d’abord, vous devez déposer une déclaration de la date de début de l’activité, qui correspond au jour de la signature de l’acte de vente.
15 jours après cette signature, vous remplirez le formulaire P0i pour vous inscrire auprès du greffier du tribunal de commerce, qui vous remettra ensuite votre SIRET.
Éventuellement, vous serez contacté par le Service des Impôts des Entreprises. Vous devrez ensuite remplir le formulaire 1447 pour la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), une taxe annuelle que vous devez payer.
Quelle est la structure fiscale du LMNP ?
Le système micro-BIC et le système réel
Au moment de votre déclaration de revenus, vous indiquerez le montant brut de vos recettes annuelles sur le formulaire 2042 C-PRO, et l’administration fiscale appliquera l’abattement. Selon deux régimes fiscaux, les loyers issus du statut LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
- Le régime micro-BIC impose une taxe de 50% sur les revenus locatifs. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €, vous serez probablement affecté à ce statut, même si vous bénéficiez du régime réel.
- Le régime réel. Un LMNP sous régime réel peut bénéficier d’un amortissement sur les meubles, les appareils ménagers et les biens immobiliers. Si vos revenus locatifs annuels sont compris entre 70 000 et 238 000 €. Ce système nécessite une tenue méticuleuse des dossiers et une assistance professionnelle fréquente, ce qui entraîne des coûts importants.
Comment déterminer votre tranche d’imposition en LMNP ? Il faut savoir que votre tranche d’imposition, qui est déterminée par votre revenu global, a un impact sur votre impôt sur le revenu. Par conséquent, en fonction de vos revenus, l’impôt peut être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
Dans le régime réel, les dépenses déductibles d’un LMNP
Les dépenses déductibles comprennent : les intérêts d’emprunts, augmentés des frais de dossiers et de CET, les primes d’assurance et de taxe foncière, les frais de gestion immobilière, les frais d’entretien et de réparation et les achats de fournitures, les frais de gestion courante et les frais de procédure et de consommation d’énergie. Tous ces frais sont déductibles. En plus des coûts déductibles, un expert-comptable complète la déclaration fiscale en calculant les amortissements.
Les impôts du LMNP
La cohabitation, le pacs et le mariage sont autant de possibilités pour les couples. Les couples qui vivent ensemble peuvent être traités séparément par l’IRS ou l’État comme une entité fiscale distincte (cohabitants) (partenaires d’union civile et couples mariés, même s’ils peuvent parfois être soumis à un régime fiscal individualisé). Le total des revenus de chaque membre du mariage est considéré comme une seule unité dans cette dernière situation. La LMNP a deux types de cas :
- Le LMNP peut être déclaré dans la déclaration individuelle de chacun des membres du couple si le bien appartient à un seul d’entre eux. Les revenus LMNP de type P0 et P0i doivent être déclarés par celui-ci en tant que personne physique puisqu’il a une activité professionnelle propre (considérée comme un emploi) ,
- Ou bien, si le bien est détenu conjointement par le couple, alors il appartient aux deux. Par conséquent, chaque membre du LMNP remplira les colonnes » déclarant 1 » ou » déclarant 2 » de la déclaration 2042 C PRO (qui sert à déclarer les revenus du LMNP). L’administration du bien peut également être considérée comme une entreprise commune, le couple se partageant la propriété de son exploitation.
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Sources :
