Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif meublé, l’un des enjeux majeurs est de bien choisir le régime fiscal le plus avantageux. Selon que vos revenus locatifs relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des revenus fonciers, les implications fiscales seront très différentes. Comprenez les implications fiscales de ces deux régimes pour optimiser vos revenus locatifs.
Location meublée et revenus locatifs : quelle catégorie choisir ?
Lors de la déclaration des revenus locatifs, il est fréquent que les propriétaires bailleurs fassent l’erreur de déclarer leurs revenus issus de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers, valable pour la location non meublée. Or, ces revenus relèvent en réalité de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent plus avantageuse. Qu’il soit soumis au régime micro-BIC, bénéficiant ainsi d’un abattement forfaitaire de 50 %, ou au régime réel, le propriétaire bailleur en meublé peut tirer profit de cette catégorie fiscale.
Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : définition
Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont le résultat d’activités exercées par des personnes qui ont une profession commerciale, industrielle ou artisanale. La location meublée de logements est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale. Par conséquent, les revenus générés par la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, alors que les revenus provenant de la location non meublée sont classés dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour déterminer si vous êtes imposé au régime foncier ou BIC, il vous suffit de vérifier si vous louez votre bien meublé ou vide.
Les régimes d’imposition à considérer pour la location meublée
Le régime micro-BIC
Si les revenus BIC de votre foyer fiscal provenant de la location meublée sont inférieurs ou égaux à 77 700 € (15 000 € pour les meublés de tourisme classés ou non), le régime micro-BIC est appliqué par défaut. Dans ce cas, un abattement de 50 % (ou de 30 à 51 % selon la classification du logement et sa localisation) est effectué sur le montant total des loyers perçus.
Les formalités déclaratives
Les formalités déclaratives sont très simples, car il suffit de déclarer la totalité des revenus BIC sur la déclaration 2042 C PRO.
Le régime réel pour la location meublée
Si les revenus BIC sont supérieurs à 77 700 € (15 000 € pour les meublés de tourisme classés ou non), votre régime d’imposition est nécessairement le régime réel. Dans ce cas, vous pouvez déduire des loyers l’ensemble des charges supportées et amortir la valeur du logement (hors celle du terrain), du mobilier et de certains travaux.
Les formalités déclaratives consistent à établir une liasse fiscale 2031 et les Cerfa 2033, qui permettent de déterminer le résultat fiscal de la location meublée, puis à reporter ce résultat fiscal sur la déclaration 2042 C PRO à joindre à la déclaration d’impôt sur le revenu.
Passer du micro-BIC au régime réel pour la location meublée
Les propriétaires dont les revenus sont inférieurs aux plafonds du micro-BIC et dont les charges déductibles et les amortissements sont supérieurs à la moitié (ou au tiers en location saisonnière) de leurs revenus BIC ont intérêt à opter pour le régime réel d’imposition.
Le délai pour les formalités à réaliser est différent pour les propriétaires qui débutent l’activité de location meublée et ceux qui ont déjà déclaré leurs revenus locatifs au régime micro-BIC :
- Pour les propriétaires qui débutent l’activité de location meublée : il est possible de lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date de dépôt de leur première déclaration 2031 (soit début mai de chaque année). L’option peut être jointe à la déclaration.
- Pour les bailleurs qui ont déclaré des revenus de location meublée au micro-BIC l’année précédente : il faut lever l’option avant la date de déclaration des revenus de location meublée de l’année au titre de laquelle le loueur souhaite être imposé au régime réel.
Pour déclarer les revenus de l’année N au régime réel (déclarés en année N+1), l’option doit être levée avant début mai de l’année N. Si les locaux loués sont vides ou nus, les revenus tirés de la location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, généralement moins avantageuse.
