Amortissement LMNP : calcul et durées par composant
L’amortissement est le cœur de la mécanique fiscale du LMNP au régime réel. C’est lui qui permet, dans la grande majorité des cas, d’annuler le résultat BIC pendant 15 à 25 ans et donc de percevoir des loyers sans payer d’impôt. Pourtant, son calcul reste mal compris de nombreux propriétaires, et son traitement a profondément évolué avec la réforme de 2026. Ce guide pédagogique vous explique tout, avec des chiffres précis.
Nous abordons ici le principe de l’amortissement par composants, les durées standard appliquées par les experts-comptables spécialisés en immobilier, un calcul pas à pas sur un exemple réel, et enfin l’impact de la réforme 2026 sur la plus-value à la revente — la grande nouveauté qui change la donne stratégique.
Principe de l’amortissement par composants
En comptabilité générale, et par extension en LMNP réel, un immeuble n’est pas amorti comme un bien unique à taux uniforme. Il est décomposé en composants, chaque composant ayant une durée de vie propre. Cette approche, issue des normes CRC 2002-10 et reprise par le Plan Comptable Général, s’applique obligatoirement aux immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise — ce qu’est votre bien dans votre activité LMNP.
L’idée est simple : la structure d’un immeuble (fondations, murs porteurs) dure bien plus longtemps qu’une installation électrique ou des agencements intérieurs. Il serait inexact de tout amortir sur 30 ou 40 ans. La méthode par composants affine ce calcul et, en pratique, accélère les amortissements les premières années (grâce aux composants à courte durée de vie).
Le terrain : jamais amortissable
Première règle absolue : le terrain n’est jamais amorti. Sa valeur est réputée permanente. Pour calculer la base amortissable, vous devez donc soustraire la valeur du terrain de la valeur totale du bien. La quote-part terrain varie selon la localisation :
- Paris intramuros : 30 à 40 % du prix total
- Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes) : 20 à 30 %
- Villes moyennes : 15 à 20 %
- Zones rurales ou périurbaines : 10 à 15 %
Cette quote-part est déterminée par l’expert-comptable en s’appuyant sur les données cadastrales, les valeurs vénales locales et, le cas échéant, une attestation du notaire ou d’un expert immobilier. Une sous-estimation du terrain augmente la base amortissable (avantage fiscal à court terme) mais augmente d’autant la plus-value imposable à la revente. Il convient d’être raisonnable.
Durées par composant : le tableau de référence
Il n’existe pas de texte légal fixant des durées d’amortissement obligatoires pour les composants en LMNP. Les durées sont déterminées par l’usage, les recommandations des organisations professionnelles comptables et la jurisprudence fiscale. Le tableau ci-dessous reprend les durées les plus couramment retenues :
| Composant | Quote-part habituelle | Durée (ancien) | Durée (neuf) | Taux annuel indicatif |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, fondations) | 45 – 55 % | 50 – 80 ans | 60 – 80 ans | 1,25 – 2 % |
| Façades et menuiseries extérieures | 8 – 12 % | 20 – 30 ans | 30 ans | 3,33 % |
| Toiture et couverture | 5 – 8 % | 20 – 25 ans | 25 ans | 4 % |
| Étanchéité (terrasses) | 3 – 5 % | 10 – 15 ans | 15 ans | 6,67 % |
| Installations électriques et plomberie | 5 – 8 % | 15 – 25 ans | 20 – 25 ans | 4 – 6,67 % |
| Agencements intérieurs (cloisons, sols) | 10 – 15 % | 10 – 15 ans | 15 ans | 6,67 % |
| Équipements cuisine, salle de bain | 5 – 8 % | 10 ans | 10 – 15 ans | 7 – 10 % |
| Mobilier (lit, canapé, etc.) | Séparé | 5 – 7 ans | 5 – 7 ans | 14 – 20 % |
Ces durées s’appliquent à un bien standard. Pour un bien rénové, vous amortissez les travaux sur leur durée propre à compter de leur réalisation. Par exemple, une réfection de toiture à 15 000 € sera amortie sur 25 ans, soit 600 €/an, indépendamment de l’ancienneté du bien.
Calcul pas à pas : appartement T3 à Rennes
Prenons un exemple concret. Thomas achète un appartement T3 ancien à Rennes en 2026 pour 250 000 €, frais de notaire inclus. Il l’équipe pour 6 000 € de mobilier.
Étape 1 : identifier la base amortissable
| Élément | Valeur | Amortissable ? |
|---|---|---|
| Prix acte + notaire | 250 000 € | Partiellement |
| Quote-part terrain (20 %) | 50 000 € | Non |
| Base immobilière amortissable | 200 000 € | Oui |
| Mobilier | 6 000 € | Oui |
Étape 2 : ventiler par composants
| Composant | Quote-part | Valeur | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 % | 100 000 € | 60 ans | 1 667 € |
| Façades | 10 % | 20 000 € | 25 ans | 800 € |
| Toiture | 7 % | 14 000 € | 20 ans | 700 € |
| Installations int. (élec., plomberie) | 8 % | 16 000 € | 20 ans | 800 € |
| Agencements intérieurs | 15 % | 30 000 € | 15 ans | 2 000 € |
| Équipements cuisine / SDB | 10 % | 20 000 € | 10 ans | 2 000 € |
| Total immobilier | 100 % | 200 000 € | – | 7 967 €/an |
| Mobilier | – | 6 000 € | 6 ans | 1 000 €/an |
| Total amortissements | 8 967 €/an |
Étape 3 : calcul du résultat BIC
Le T3 est loué 1 100 €/mois, soit 13 200 €/an. Les charges (intérêts 3 900 €, TF 900 €, copropriété 1 200 €, assurance 200 €, gestion 1 056 €, comptable 600 €) totalisent 7 856 €. Résultat avant amortissements : 13 200 – 7 856 = 5 344 €. Après amortissements (8 967 €) : résultat = – 3 623 € (déficit BIC reportable). Thomas ne paie aucun impôt sur ses loyers et reporte le déficit.
Impact de la réforme 2026 sur la plus-value
Depuis le 1er janvier 2026, les amortissements déduits au titre du LMNP réel réduisent le prix de revient du bien lors du calcul de la plus-value immobilière. Cette mesure, baptisée « réintégration des amortissements », rapproche le LMNP des loueurs en meublé professionnels (LMP) sur ce point.
Mécanisme de la réintégration
La plus-value brute est calculée ainsi :
Plus-value brute = Prix de cession − (Prix de revient − Amortissements cumulés)
Ou de façon équivalente : Prix de cession − Prix de revient + Amortissements cumulés.
Simulation de l’impact sur le T3 de Thomas
Thomas revend son T3 en 2041, après 15 ans de détention. Il a amorti en moyenne 8 000 €/an (les montants diminuent quand des composants arrivent à terme), soit 120 000 € d’amortissements cumulés. Le bien se vend 320 000 €.
| Calcul | Avant réforme | Après réforme (2026) |
|---|---|---|
| Prix de cession | 320 000 € | 320 000 € |
| Prix de revient (achat + notaire) | 250 000 € | 250 000 € |
| Amortissements réintégrés | 0 € | 120 000 € |
| Plus-value brute | 70 000 € | 190 000 € |
| Abattement IR 15 ans (60 %) | 42 000 € | 114 000 € |
| Plus-value nette IR | 28 000 € | 76 000 € |
| Impôt IR (19 %) | 5 320 € | 14 440 € |
| Abattement PS 15 ans (16,5 %) | 11 550 € | 31 350 € |
| Plus-value nette PS | 58 450 € | 158 650 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 10 053 € | 27 288 € |
| Impôt total à la revente | 15 373 € | 41 728 € |
La réforme coûte ici 26 355 € de fiscalité supplémentaire à la revente. Sur 15 ans, Thomas a économisé en moyenne 2 400 €/an d’impôt sur les loyers grâce aux amortissements, soit 36 000 €. La balance reste positive : il a gagné ~9 645 € net sur l’ensemble de l’opération. Mais l’avantage n’est plus aussi écrasant qu’avant 2026, ce qui justifie une réflexion sur la durée de détention optimale.
Tableau récapitulatif : amortissements LMNP en un coup d’œil
| Point clé | Règle 2026 |
|---|---|
| Terrain | Jamais amortissable |
| Méthode | Par composants (obligatoire) |
| Base amortissable minimale | Valeur totale hors terrain |
| Durée gros œuvre | 50 à 80 ans selon ancienneté |
| Durée agencements | 10 à 15 ans |
| Durée mobilier | 5 à 7 ans |
| Report du déficit BIC | Illimité sur bénéfices BIC futurs |
| Réintégration à la revente | Oui, depuis 1er janvier 2026 |
| Amortissements non réintégrés | Biens vendus avant 2026 ou en micro-BIC |
L’essentiel à retenir
- L’amortissement par composants divise le bien en éléments à durées de vie distinctes, accélérant les déductions les premières années.
- Le terrain (15 à 40 % de la valeur selon la ville) n’est jamais amortissable ; la base amortissable se calcule sur le seul bâti.
- Sur un T3 à 250 000 €, l’amortissement annuel peut atteindre 7 000 à 9 000 € — largement suffisant pour effacer un résultat BIC positif.
- Depuis le 1er janvier 2026, les amortissements déduits réduisent le prix de revient fiscal et augmentent la plus-value imposable à la revente.
- La stratégie optimale conjugue durée de détention longue (abattements pour durée), niveau de TMI et simulation de la cession avant toute décision.
Pour un calcul personnalisé de votre plan d’amortissement et de son impact à la revente, contactez notre cabinet. Retrouvez également notre guide complet sur notre page LMNP et les règles de fiscalité immobilière 2026.
