Simulateur loi Jeanbrun 2026 : calculez votre économie d’impôt

La loi Jeanbrun, adoptée en décembre 2025 et en vigueur depuis le 1er janvier 2026, introduit un mécanisme d’amortissement fiscal inédit pour l’immobilier neuf et rénové en France. Pour tout investisseur, simuler son économie d’impôt avant d’acheter est indispensable. Ce guide vous explique le calcul pas à pas et vous permet de comprendre les leviers qui maximisent votre gain fiscal.

Comprendre la base de calcul de l’amortissement Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun n’amortit pas la totalité du prix d’acquisition. La base amortissable est limitée à 80 % du prix hors terrain. En pratique, pour un appartement neuf à 250 000 €, on retient généralement 15 à 20 % du prix comme valeur du terrain, soit une base amortissable comprise entre 160 000 € et 170 000 €.

Exemple concret : appartement neuf à Lyon, prix 280 000 €, terrain estimé à 15 % (42 000 €). Construction = 238 000 €. Base amortissable = 238 000 € × 80 % = 190 400 €.

Les trois taux d’amortissement selon le niveau de loyer

La loi Jeanbrun distingue trois niveaux de loyer, chacun ouvrant droit à un taux différent :

• Loyer intermédiaire (plafond zone A bis : 18,89 €/m² en 2026) → taux 3,5 % par an
• Loyer social (plafond zone A bis : 12,50 €/m²) → taux 4,5 % par an
• Loyer très social (plafond zone A bis : 10,07 €/m²) → taux 5,5 % par an

Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est élevé. C’est le principe « contrepartie sociale » du dispositif.

Simuler l’économie annuelle d’impôt

La formule est la suivante :

Amortissement annuel = Base amortissable × Taux
Déficit déductible   = min(Amortissement, 10 700 €)
Économie d'impôt     = Déficit déductible × TMI

Avec notre exemple lyonnais (base 190 400 €) au taux intermédiaire (3,5 %) :

• Amortissement annuel = 190 400 × 3,5 % = 6 664 €
• Déficit déductible = 6 664 € (inférieur au plafond de 10 700 €)
• Économie annuelle à la TMI 30 % = 6 664 × 30 % = 1 999 €/an
• Économie annuelle à la TMI 41 % = 6 664 × 41 % = 2 732 €/an

Simulation sur un appartement à 350 000 € (loyer social, TMI 41 %)

Prenons un investissement plus conséquent en zone tendue :

• Prix : 350 000 €, terrain 18 % = 63 000 €, construction = 287 000 €
• Base amortissable = 287 000 × 80 % = 229 600 €
• Taux social 4,5 % → amortissement = 229 600 × 4,5 % = 10 332 €/an
• Sous le plafond de 10 700 € : intégralité déductible
• Économie annuelle TMI 41 % = 10 332 × 41 % = 4 236 €/an
• Sur 9 ans d’engagement : 38 124 € d’économie totale

Quand le plafond de 10 700 € est-il atteint ?

Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 €/an. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce plafond est atteint dès lors que la base amortissable dépasse :

• 305 714 € au taux de 3,5 %
• 237 778 € au taux de 4,5 %
• 194 545 € au taux de 5,5 %

Pour les investissements supérieurs, la partie du déficit excédant 10 700 € reste reportable sur les revenus fonciers (sans limitation d’assiette, dans la limite de 10 ans).

Comparaison avec un investissement sans dispositif

Sans loi Jeanbrun, un bailleur classique soumis au régime réel peut déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance). L’amortissement n’est pas autorisé en location nue au régime réel classique. La loi Jeanbrun crée donc un avantage structurel inédit pour la location nue.

À titre de comparaison, un LMNP au régime réel permet aussi l’amortissement, mais sur la totalité du bien (hors terrain), et sans plafond déficit sur le revenu global. Pour un contribuable fortement fiscalisé, la loi Jeanbrun peut s’avérer plus avantageuse à court terme.

Impact du levier fiscal selon la tranche marginale d’imposition

TMI	Économie/an (6 664 €)	Économie/an (10 700 €)
11 %	733 €	1 177 €
30 %	1 999 €	3 210 €
41 %	2 732 €	4 387 €
45 %	2 999 €	4 815 €

Le dispositif est d’autant plus puissant que votre taux marginal est élevé. Un contribuable à 45 % qui utilise le plafond maximal économise 4 815 € chaque année, soit 43 335 € sur 9 ans.

Prise en compte des travaux pour l’ancien rénové

Pour les biens anciens soumis à rénovation lourde (≥ 30 % du prix total), les travaux s’ajoutent à la base amortissable. Un immeuble ancien à 150 000 € avec 80 000 € de travaux donne une assiette totale de 230 000 € (hors terrain), soit une base amortissable de 184 000 €. À 5,5 %, l’amortissement annuel atteint 10 120 €, quasi-identique au plafond.

Durée d’engagement et prolongation

L’engagement initial est de 9 ans. Il peut être prorogé deux fois 3 ans (soit 15 ans maximum). Pendant toute la durée de l’engagement, les plafonds de loyer doivent être respectés. Un dépassement, même temporaire, entraîne la reprise des déductions accordées depuis le début.

FAQ – Simulation loi Jeanbrun

Peut-on cumuler l’amortissement Jeanbrun avec d’autres déductions ?

Oui. L’amortissement Jeanbrun s’ajoute aux charges déductibles classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion). L’ensemble forme le déficit foncier total, dont seuls 10 700 € sont imputables sur le revenu global.

Comment est traité le déficit excédant 10 700 € ?

Il est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Si vous avez d’autres biens en location nue, ce report peut s’avérer très précieux.

Le simulateur en ligne peut-il remplacer un conseil fiscal ?

Non. Les simulations sont indicatives et ne tiennent pas compte de votre situation patrimoniale globale (autres revenus fonciers, impôt sur la fortune immobilière, etc.). Consultez un conseiller en gestion de patrimoine avant tout investissement.