Éligibilité loi Jeanbrun 2026 : conditions complètes + simulateur

La loi Jeanbrun (en vigueur depuis le 1er janvier 2024, applicable en 2026) ouvre droit à un amortissement fiscal puissant — à condition de remplir un ensemble de critères précis portant sur le bien, le bailleur et les modalités de location. Ce guide fait le point sur toutes les conditions d’éligibilité actualisées pour 2026 et intègre un simulateur interactif pour vous permettre de vérifier votre situation en quelques clics.

1. Conditions relatives au bien immobilier

Logement neuf collectif RE2020

Le bien doit être un logement collectif (appartement en immeuble, résidence collective) dont le permis de construire respecte la réglementation environnementale RE2020. Les maisons individuelles sont expressément exclues, même si elles sont neuves et très performantes énergétiquement.

En pratique, tout appartement livré à partir de 2022 dans un programme neuf est soumis à la RE2020 (pour les permis déposés après le 1er janvier 2022). Le promoteur doit remettre une attestation RE2020 à la livraison du bien — exigez-la systématiquement avant la signature de l’acte définitif.

Logement ancien faisant l’objet d’une rénovation lourde

La deuxième catégorie éligible concerne les logements anciens à rénover. Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix total, défini comme la somme du prix d’acquisition et du montant des travaux.

Formule : Seuil = Travaux / (Prix achat + Travaux) ≥ 30 %

Exemple : achat 100 000 € + travaux 50 000 € = total 150 000 €. Part travaux = 33,3 % → éligible. Si les travaux s’élèvent à 40 000 € sur un bien de 140 000 € : part = 40/140 = 28,6 % → non éligible.

Travaux pris en compte pour le seuil de 30 %

• Travaux de structure (toiture, planchers, murs porteurs)
• Isolation thermique par l’extérieur (ITE) ou par l’intérieur
• Remplacement des systèmes de chauffage, VMC, eau chaude sanitaire
• Refonte complète des réseaux électriques et sanitaires
• Mise aux normes DTU et mise en conformité réglementaire

Exclus : travaux d’embellissement (peinture, parquet sans mise en conformité, cuisine équipée seule), mobilier, électroménager.

2. Conditions relatives au bailleur

Personne physique résidente fiscale française

Le bailleur doit être une personne physique dont les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu en France. Les non-résidents fiscaux sont exclus, même s’ils sont de nationalité française.

SCI à l’IR : éligible

Une Société Civile Immobilière soumise à l’IR (transparente fiscalement) peut bénéficier du dispositif, à condition que tous ses associés soient des personnes physiques résidentes fiscales françaises. Chaque associé déduit sa quote-part de déficit foncier dans sa déclaration personnelle, dans la limite de 10 700 €/an.

Sociétés à l’IS : non éligibles

Les SCI à l’IS, SAS, SARL, SA et autres structures soumises à l’impôt sur les sociétés ne peuvent pas bénéficier de la loi Jeanbrun. Ces sociétés bénéficient toutefois déjà de l’amortissement comptable intégral de leurs actifs immobiliers — un avantage structurel distinct.

3. Conditions relatives à la location

Résidence principale du locataire

Le logement doit être loué à usage de résidence principale du locataire. Sont explicitement exclus :

• La location saisonnière (Airbnb, Abritel, gîte)
• La location meublée de tourisme classée
• La location à titre de résidence secondaire
• La mise à disposition gratuite

Locataire hors foyer fiscal du bailleur

Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du bailleur au moment de la conclusion du bail. La location à un enfant ou à un parent est autorisée s’il dispose de son propre foyer fiscal (revenus propres déclarés séparément, logement séparé).

Respect des plafonds de loyer 2026

C’est la condition la plus technique. Le loyer mensuel hors charges ne peut dépasser un plafond calculé en fonction de la zone géographique et du niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social). Ces plafonds sont actualisés chaque année selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Zone	Intermédiaire	Social	Très social	Taux amort.
A bis (Paris, petite couronne)	~19,65 €/m²	~13,01 €/m²	~10,48 €/m²	3,5 % / 4,5 % / 5,5 %
A (Lyon, Marseille, Bordeaux…)	~14,60 €/m²	~9,66 €/m²	~7,77 €/m²	3,5 % / 4,5 % / 5,5 %
B1 (agglomérations > 250 000 hab.)	~11,77 €/m²	~7,79 €/m²	~6,26 €/m²	3,5 % / 4,5 % / 5,5 %
B2 / C (reste du territoire)	~10,23 €/m²	~6,76 €/m²	~5,44 €/m²	3,5 % / 4,5 % / 5,5 %

Valeurs 2026 estimées. Les plafonds officiels sont publiés par arrêté ministériel chaque année.

Calcul de la surface pondérée et du coefficient multiplicateur

Le loyer plafond s’applique à la surface pondérée :

• Surface habitable (loi Carrez)
• + 50 % des surfaces annexes (balcon, loggia, terrasse, cave, parking), plafonné à 8 m²

Un coefficient multiplicateur s’applique ensuite : 0,7 + 19 / surface pondérée, plafonné à 1,2. Il majore le loyer autorisé pour les petites surfaces (< 38 m²).

Exemple pour un T2 de 45 m² + balcon 8 m² en zone A bis, niveau intermédiaire :

• Surface pondérée = 45 + (8 × 50 %) = 49 m²
• Coefficient = 0,7 + 19/49 = 1,088
• Loyer max = 19,65 × 49 × 1,088 ≈ 1 047 €/mois

Plafonds de ressources des locataires 2026

Les locataires doivent justifier d’un revenu fiscal de référence (N-1) inférieur aux plafonds en vigueur. Ces seuils varient selon le niveau de loyer et la composition du ménage. Pour le niveau intermédiaire en zone A bis :

• Personne seule : ~44 800 €
• Couple : ~59 200 €
• + 1 personne à charge : ~77 600 €

Ces montants sont actualisés annuellement. Demandez systématiquement l’avis d’imposition N-1 du locataire lors de la signature du bail.

4. Conditions relatives à la durée d’engagement

Engagement initial de 9 ans

Le bailleur doit s’engager à louer le bien dans le cadre du dispositif pendant 9 ans minimum. L’engagement court à compter de la date de prise d’effet du premier bail.

Prorogation par périodes de 3 ans

À l’issue des 9 ans initiaux, l’engagement peut être prorogé pour une ou deux périodes de 3 ans supplémentaires, soit un engagement maximal de 15 ans.

Mise en location dans les 12 mois

Le logement doit être mis en location au plus tard dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition (la date la plus tardive étant retenue). Une vacance de plus de 12 mois consécutifs entraîne la remise en cause des avantages depuis l’origine.

Sanctions en cas de non-respect

Si l’une des conditions cesse d’être remplie pendant la période d’engagement (loyer dépassant le plafond, changement d’usage, vente, occupation à titre de résidence principale du bailleur), l’administration fiscale procède à la reprise intégrale des amortissements déduits, avec intérêts de retard.

Cas d’exonération : divorce ou dissolution de PACS, invalidité de 2e ou 3e catégorie, décès du bailleur ou de son conjoint marié/pacsé. Dans ces situations, aucune reprise n’est effectuée.

5. Récapitulatif des conditions d’éligibilité

Critère	Condition	Non-respect
Type de bien	Neuf collectif RE2020 ou ancien rénové ≥ 30 %	Exclusion totale
Profil bailleur	Personne physique ou SCI à l’IR, résident fiscal FR	Exclusion totale
Usage locatif	Résidence principale du locataire	Exclusion totale
Locataire	Hors foyer fiscal du bailleur	Exclusion totale
Loyer	≤ plafond zone × niveau × coefficient	Reprise de l’avantage
Ressources locataire	≤ plafonds selon zone et niveau	Bail non conforme
Durée engagement	9 ans minimum	Reprise intégrale
Délai de mise en location	≤ 12 mois après livraison/acquisition	Remise en cause

Vérifiez votre éligibilité avec notre simulateur

Utilisez l’outil interactif ci-dessous pour vérifier en quelques secondes si votre projet d’investissement répond aux conditions de la loi Jeanbrun 2026. Le simulateur analyse chaque critère et vous indique les points bloquants le cas échéant.

FAQ — Éligibilité loi Jeanbrun 2026

Un logement en VEFA est-il éligible dès la signature du contrat ?

Non. L’engagement de location court à compter de la livraison effective du bien, et la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant cette livraison. La VEFA est un mode d’acquisition courant et tout à fait éligible, mais le délai commence à la remise des clés, pas à la signature du contrat de réservation.

Peut-on changer de locataire en cours d’engagement sans perdre le bénéfice ?

Oui. Le changement de locataire est possible — la condition porte sur le bien, pas sur le locataire. En cas de vacance, un délai raisonnable de recherche de locataire est toléré, mais une vacance prolongée (plus de 12 mois consécutifs) peut entraîner une remise en cause.

Les plafonds de ressources s’apprécient-ils au moment du bail ou chaque année ?

Ils s’apprécient à la date de conclusion du bail (ou de son renouvellement). Si les ressources du locataire augmentent en cours de bail, il n’y a pas de remise en cause tant que le bail n’est pas renouvelé. À chaque renouvellement, une nouvelle vérification est recommandée.

Un local commercial transformé en logement est-il éligible ?

La loi Jeanbrun vise les logements. Un local commercial transformé en logement peut être éligible si les travaux représentent ≥ 30 % du coût total et si le bien est reconnu comme logement à usage d’habitation au terme des travaux (autorisation d’urbanisme et déclaration en changement de destination).

La loi Jeanbrun est-elle soumise à un plafond global de niches fiscales ?

Non. Le mécanisme du déficit foncier (dont l’amortissement Jeanbrun) n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € (ou 18 000 € pour les investissements outre-mer). C’est un avantage spécifique au régime des revenus fonciers.