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Comment fonctionne le LMNP de tourisme ?

Une superbe maison au bord de la plage, un pavillon dans les montagnes et un chalet au bord d'un lac. Les logements tranquilles ne manquent pas. Pourquoi ne pas les louer ? La location saisonnière est un exemple de location meublée non professionnelle (LMNP).

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Vous devez cependant respecter les nombreuses exigences particulières qui s'appliquent aux propriétaires bailleurs. En voici un résumé concis !

Le tourisme LMNP en quelques phrases

Tout le monde connaît les services de location saisonnière Abritel et Airbnb. Il est essentiel de noter que cette forme d'échanges s'est fortement développée ces dernières années. Beaucoup louent déjà leur résidence principale. Mais qu'en est-il de la location saisonnière ? En fait, cela rentre dans les paramètres de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou de la location meublée professionnelle (LMP). Cependant, la fiscalité n'est pas la même. Il fallait donc faire un petit point pour y voir plus clair.

De nombreuses règles spécifiques s'appliquent, comme le précise l'article D324-1 du code du tourisme : " Le meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, proposé à la location à une clientèle de passage qui y séjourne pour une journée, une semaine ou un mois et qui n'en fait pas sa résidence permanente ".

En clair, la location saisonnière concerne les loueurs de passage et ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même individu.

La position du LMNP

Commençons par le commencement : quelle est la situation de la LMNP ? Tous les propriétaires sont classés par défaut dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnels. Toutefois, si les deux conditions suivantes sont remplies, le propriétaire acquiert les droits et responsabilités d'un loueur en meublé professionnel (LMP).

  • Le total des recettes annuelles de la location meublée ne peut excéder 23 000 euros pour l'ensemble du foyer fiscal.
  • Les revenus de la location meublée ne peuvent excéder les autres revenus du foyer fiscal.

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La structure de l'impôt

Entrons dans le vif du sujet : les impôts. Sachez qu'il est identique à celui d'une location meublée classique. La seule exception concerne les meublés de tourisme, dont nous parlerons plus en détail un peu plus bas. Les revenus locatifs du LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre deux régimes d'imposition distincts :

  • Le micro-BIC (avec abattement forfaitaire) : il s'applique par défaut au locataire d'un bien meublé dont les recettes annuelles tirées de cette activité n'excèdent pas 72 600 euros. Ce régime permet de déduire forfaitairement 50 % des revenus pour les charges.
  • Régime réel d'imposition : ce régime s'impose automatiquement si vos recettes de location meublée dépassent 72 600 euros. Toutefois, il est possible de demander à l'administration fiscale de recourir à ce régime si vos revenus sont inférieurs à certains critères. Avec ce type de régime, vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges de vos revenus.

Le cas particulier du logement meublé catégorisé

Comme indiqué précédemment, les logements meublés touristiques catégorisés sont distincts. Pourquoi sont-ils uniques ? Parce qu'il s'agit de logements meublés pour touristes qui respectent les mêmes normes de qualité que les hôtels. Les hôtels ont un système de catégorisation qui va de une à cinq étoiles. Le propriétaire doit faire une demande de catégorisation selon le processus décrit dans l'arrêté du 2 août 2010.

Une circonstance particulière nécessite un régime fiscal distinct. Toutefois, cela n'exclut pas le classement des revenus générés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s'applique de plein droit jusqu'à 176 200 euros de recettes pour le régime micro-BIC, et l'abattement fixe passe de 50 % à 71 % des revenus des meublés.

En quoi consiste le tourisme mer LMNP ?

Maintenant que nous savons ce qu'implique le statut LMNP et comment il est taxé, nous pouvons approfondir la question. Évoquons le LMNP Mer. De quoi s'agit-il exactement ? Il s'agit uniquement d'un investissement immobilier réalisé sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), dans un bien de type touristique situé sur le littoral. Comme les autres résidences de services, les résidences LMNP Mer offrent aux locataires des services supplémentaires en plus du logement. L'idée est de permettre au locataire d'emménager rapidement avec ses seules affaires. Il lui suffit de mettre les pieds sous la table. En effet, une LMNP Mer doit contenir :

  • L'accueil,
  • La restauration,
  • L'entretien,
  • Le nettoyage et la blanchisserie,
  • Les activités sportives et de loisirs,
  • La piscine, le sauna, la salle de sport...

Bien évidemment, cette liste n'est ni complète ni identique pour chaque maison. En effet, chaque destination touristique a ses propres caractéristiques. Mais la stratégie optimale pour attirer les touristes serait d'en offrir le plus possible. Il est essentiel de noter que la concurrence peut être intense, notamment dans les zones côtières.

Pourquoi investir dans l'immobilier de la mer en LMNP ?

La question peut paraître anodine, pourtant elle mérite d'être posée. Revenons sur nos pas. Saviez-vous que 85% des Français choisissent de passer leurs vacances en France ? C'est pourquoi le tourisme se développe le long de notre littoral, ainsi que dans les hauts plateaux et les zones rurales.

Les côtes méditerranéennes ou atlantiques sont des destinations prisées ! Non seulement par les Français, mais aussi par les visiteurs du monde entier. Ce littoral international est un atout important pour les résidences de tourisme et les résidences services telles que LMNP Mer. Avec 13 millions de vacanciers annuels, le marché des hébergements touristiques est très lucratif. De plus, ces lieux touristiques bénéficient d'un taux d'occupation exceptionnel. C'est pourquoi investir dans LMNP Mer est une excellente décision !

Les avantages d'un investissement en LMNP Mer

Les avantages du LMNP Mer ne se limitent pas à l'importante richesse du bord de mer. Un tel investissement vous permet de valoriser votre patrimoine immobilier et de générer des revenus locatifs. De plus, il s'agit de votre maison ou appartement de vacances. Vous pouvez utiliser votre bien si vous ne le louez pas pour en tirer des revenus supplémentaires. Il est envisageable pour le propriétaire d'habiter le bien alors qu'il est vacant. Enfin, le statut LMNP Mer vous permet de bénéficier d'un avantage fiscal. Cela dépend du type d'investissement choisi :

  • L'amortissement direct de LMNP ;
  • La méthode de réduction Censi-Bouvard.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
Bouygues immobillier France: Investir en LMNP
ANIL France: Loi finance LMNP

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