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Quel investissement choisir : LMNP ou loi Pinel ?

Quelle est la meilleure option pour un investissement immobilier, le Pinel ou la location meublée ? Si vous avez à choisir entre ces deux programmes, sachez que chacun présente des avantages uniques qui attirent un grand nombre d'investisseurs.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Afin de prendre la meilleure décision, il est essentiel de comprendre les spécificités de la loi Pinel et de la location meublée non professionnelle afin d'évaluer quelle opportunité d'investissement est la plus intéressante. Le Pinel et le LMNP peuvent-ils être combinés ? Nous vous répondrons ici !

LMNP ou Pinel ? Un aperçu de l'actif locatif

Comment déterminer si le statut LMNP ou la loi Pinel est préférable ? Cela dépend de votre profil, de vos objectifs, et du logement loué en particulier. La location est-elle équipée ou non ? Dans quelle zone se trouve-t-elle ? Quelle forme d'avantage fiscal recherchez-vous ? Bien qu'il existe plusieurs caractéristiques distinctives, ces biens relèvent de la même catégorie : l'immobilier locatif.

Qu'est-ce qu'un bien immobilier locatif ?

Un bien immobilier locatif est un bien dont l'objectif est d'être loué, comme son nom l'indique. Vous assumez la position de propriétaire bailleur, et via la location du bien, vous obtenez des revenus réguliers de vos locataires.

L'expression "immobilier locatif" englobe les investissements en pierre classique et en pierre-papier. La première concerne les investissements tels que le LMNP, la loi Censi-Bouvard, la loi Pinel, le plan Denormandie.

La pierre papier est constituée d'investissements immobiliers dans lesquels l'investisseur possède des parts et non un actif physique. C'est le cas que l'on investisse dans une société civile de placement immobilier (SCPI), un crowdfunding immobilier ou une société d'investissement immobilier cotée en bourse (SIIC).

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Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

L'un des principaux avantages de l'immobilier locatif pour le propriétaire est qu'il peut utiliser les revenus locatifs pour préparer sa retraite, épargner pour l'avenir ou accomplir d'autres objectifs. En outre, en investissant dans un bien immobilier, vous créez un actif que vous pouvez transmettre à vos descendants ou dont vous pouvez profiter après la fin de la période de location.

Selon le régime que vous choisissez pour la location de votre logement, vous pouvez bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le revenu. C'est le cas en louant un logement dans le cadre du dispositif Pinel, ainsi qu'en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel.

Toutefois, il faut savoir que les dispositifs Pinel et LMNP ne sont pas cumulables : vous ne pouvez pas investir dans un bien Pinel puis dans un LMNP. En revanche, il est possible de louer une maison en Pinel et un second bien sous le statut LMNP.

Quelles sont les distinctions entre LMNP et Pinel ?

Ces deux dispositifs de défiscalisation fonctionnent sur le même principe : vous achetez un bien immobilier, vous le mettez en location, puis vous obtenez des revenus locatifs et un avantage fiscal. Les principales distinctions concernent l'état du bien loué, c'est-à-dire meublé ou non meublé, ainsi que la structure fiscale propre à chaque régime.

A long terme, la location LMNP semble particulièrement intéressante puisque vous pouvez exiger un tarif plus élevé que dans un logement vacant. Néanmoins, le statut Pinel intrigue par le montant de la réduction d'impôt dont il vous permet de bénéficier ! En fonction du montant des impôts que vous payez, vous devez déterminer laquelle de ces approches vous permettra de réaliser le plus d'économies.

Rendez-vous sur un forum d'investisseurs pour lire les réflexions sur le Pinel ou le LMNP si vous avez des doutes ! Vous pouvez également faire une simulation Pinel en ligne ou calculer les bénéfices potentiels d'une location équipée non professionnelle.

Comment fonctionne l'investissement dans LMNP ?

Quel est le statut de LMNP ?

Qu'est-ce qu'une location meublée non professionnelle exactement ? C'est un investissement qui peut être demandé par tous les contribuables. Vous devez acheter un bien immobilier, puis le meubler et le louer. Mais entre la première et la dernière étape, vous devez déclarer le début de votre exploitation afin de recevoir l'autorisation de louer votre bien !

Les résidences meublées doivent respecter un certain nombre de normes. Tout d'abord, la surface du bien doit être d'au moins 9 m². De plus, le logement à louer doit être bien meublé afin que le locataire puisse immédiatement s'y installer et commencer à y vivre.

En tant que propriétaire, vous devez également répondre à certaines exigences. Comme l'indique le titre de votre poste, vous devez être le propriétaire de l'immeuble locatif. En outre, le revenu locatif annuel que vous percevez du fait de votre statut de LMNP doit être inférieur ou équivalent à 23 000 €. Si le montant perçu est supérieur à ce maximum, mais inférieur à 50 % de votre revenu annuel, une tolérance s'applique. Enfin, si vous avez déjà le statut de loueur en meublé professionnel, vous ne pouvez pas exercer en tant que LMNP (LMP).

Comment devient-on LMNP ?

Pour vous inscrire en tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez vous rendre dans un centre de formalités des entreprises (CFE). Le Greffe du Tribunal de Commerce effectue cette formalité pour les placements LMNP. L'inscription se fait à l'aide du formulaire Cerfa n°11921*05 intitulé "Déclaration de début d'activité - Personne physique exerçant une activité indépendante et non salariée."

Une fois que le greffe aura accepté votre demande, vous obtiendrez un numéro d'enregistrement SIRET. Ce numéro vous permettra de commencer votre activité : il vous servira d'identification et sera utilisé pour toutes les démarches fiscales liées à votre activité. Ensuite, le service des impôts des entreprises (SIE) vous sollicite : vous devez lui fournir le formulaire n°1447 relatif à la cotisation foncière annuelle des entreprises (CFE).

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Comment déclarer vos revenus LMNP ?

Le mode de déclaration des revenus locatifs diffère selon le régime fiscal que vous avez choisi au début de votre exploitation, c'est-à-dire le régime micro BIC ou le régime réel. Si vous avez choisi le régime micro BIC, vous devez recenser vos ressources sur le formulaire n°2042-C Pro : en ligne, la case correspondante est intitulée "Revenus de la location meublée non professionnelle." Vous devez joindre le Cerfa n°11222*22 à votre déclaration écrite.

Pour les impôts relevant du régime actuel, vous devez déposer une déclaration de résultats sur le formulaire n°2031 et les annexes n°2033-A à 2033-E. Ensuite, envoyez ce document par courriel au SIE et incluez le résultat dans votre déclaration n°2042-C Pro.

La loi Pinel, comment fonctionne-t-elle ?

Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

Depuis 2015, la loi Pinel a remplacé la loi Duflot. Le principe est simple : vous achetez un logement nouvellement construit ou en cours de construction. Le bien doit être situé dans une région éligible au dispositif, et les locataires doivent remplir des conditions de ressources spécifiques.

Comme indiqué précédemment, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt proportionnel au nombre d'années pendant lesquelles vous louez votre logement :

  • 12 % si le contrat de location est de six ans ;
  • 18 % si la location est de neuf ans ;
  • 21 % si la location est de 12 ans.

À partir du 1er janvier 2023, ces remises seront réduites pour certains propriétaires à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. L'année suivante, dernière année du dispositif Pinel, elles seront respectivement de 9, 12 et 14 %.

Où réaliser des investissements Pinel ?

La loi Pinel ne s'applique pas à l'ensemble de la région. Cela est dû à sa fonction spécialisée, qui consiste à désengorger les endroits où la tension locative est un problème important. Cette expression désigne les villes dans lesquelles la demande locative est beaucoup plus importante que l'offre. Afin de rendre les logements supplémentaires abordables pour les locataires à faibles revenus qui cherchent une résidence principale, le dispositif Pinel est recommandé exclusivement dans des zones particulières :

  • La zone A, qui comprend notamment l'Île-de-France, Lille, Marseille, Montpellier, et Lyon ;
  • La zone A-bis, qui comprend Paris et sa banlieue ;
  • La zone B1, qui comprend les villes de plus de 250 000 habitants, leur banlieue et les villes à l'immobilier cher.

Sources :

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