L’investissement immobilier locatif en colocation

Comment définir la colocation ?

Actuellement, la colocation attire de nombreux investisseurs en immobilier. En effet, de nombreux avantages sont présents en investissant dans ce type de bien. Cependant, il est important de faire les choses de la bonne manière car certains problèmes peuvent faire leur apparition comme les vacances locatives ou encore des impayés. Dans ce guide, nous vous proposons de découvrir tous les conseils nécessaires à prendre en considération pour réussir votre investissement en colocation.

Quel est le marché de la colocation en France ? 

1. La cible de la colocation

Contrairement aux idées reçues, la colocation ne concerne pas uniquement les étudiants qui désirent profiter de prix intéressants pour trouver un hébergement. En effet, la colocation attire également toutes les personnes qui désirent vivre en communauté et qui ont envie de partager. La colocation permet de ne pas se sentir isolé notamment lorsque l’on arrive dans une nouvelle ville par exemple. Selon une étude menée, 45 % des colocataires sont des étudiants, mais 54 % sont tout de même des actifs. 1 % des colocataires sont même des retraités ! Tous les ans, le nombre de colocataires ne cesse d’augmenter en France. On peut donc clairement affirmer que la demande est forte et qu’il est nécessaire de s’intéresser à ce type d’investissement.

2. Quelles sont les villes pour la colocation ?

Contrairement à l’investissement locatif dit « classique », la colocation ne fonctionne pas partout. En effet, avant d’investir, vous devez être certain que la demande est réellement présente. Afin de rester cohérent avec la cible pour la colocation, vous devez impérativement vous diriger soit vers une ville d’étudiants soit vers une ville destinée aux jeunes actifs.

Si vous optez pour une ville d’étudiants, vous devrez alors tout mettre en œuvre pour trouver un bien à proximité des transports en communs ou des universités. Avoir un garage n’est pas un élément obligatoire étant donné que de nombreux étudiants n’ont pas de véhicule, mais faites bien attention à ce que les commerces de proximité soient accessibles à pied.

En revanche, si vous choisissez une ville pour jeunes actifs, vous devrez investir dans un bien à proximité des transports en communs ou à proximité des parkings. Vous devrez également vous situer à proximité des principaux lieux où l’emploi est présent. Bien évidemment, si vous optez pour des actifs plutôt que des étudiants, vous devrez alors mettre en place une offre plus « haut de gamme » avec une cuisine complètement équipée par exemple, des espaces plus grands ou encore une salle de bain en supplément, etc.

La demande en colocation varie en fonction des villes.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif en colocation ?

Investir en immobilier locatif pour la colocation présente de nombreux avantages différents dont les suivants.

1. La rentabilité

Une colocation est forcément plus rentable qu’une location classique qu’elle soit nue ou meublée. En investissant dans un appartement ou une maison, vous allez pouvoir bénéficier d’une décote du prix au mètre carré. Les studios ainsi que les petites surfaces sont chers et très recherchés par les investisseurs. Concernant la colocation, vous allez plutôt investir dans une résidence principale et ce type de bien est moins recherché. De manière théorique, le rendement locatif pour une colocation sera beaucoup plus élevé.

2. La fiscalité

Lorsque vous allez louer un bien meublé, vous allez pouvoir bénéficier du statut de LMNP c’est-à-dire Loueur Meuble Non Professionnel. La fiscalité est donc très intéressante et le rendement également. Si vos charges ne sont pas conséquentes c’est-à-dire que vous n’avez pas de crédit, que les charges de copropriété ne sont pas élevées, vous allez pouvoir choisir le régime micro-BIC. Ainsi, votre imposition sur les loyers sera de 50 % et non pas 70 % comme c’est le cas pour une location nue au régime micro-foncier.

En revanche, si vos charges sont conséquentes, nous vous recommandons alors d’opter pour le régime réel. Vous allez donc pouvoir déduire toutes vos charges, mais vous allez également pouvoir prendre en considération vos amortissements dans votre décompte fiscal.

3. Les garanties

En optant pour la colocation en tant qu’investissement, vous allez pouvoir bénéficier de certaines garanties. En effet, ce sont généralement les parents des étudiants qui vont se porter caution par exemple. Ainsi, si l’étudiant n’est plus en mesure de régler son loyer, vous pourrez alors le demander aux parents. D’ailleurs, dans la majeure partie des cas de colocation, ce sont les parents qui versent directement le loyer étant donné que l’étudiant n’a pas de revenus ou très peu.

D’autres garanties sont également disponibles pour la colocation comme la garantie visale qui est un système mis en place par l’État.

Si vous décidez en tant que bailleur de mettre en place un bail solidaire, cela signifie alors que les colocataires sont tous solidaires de la dette. Ainsi, si un des colocataires ne paie pas sa part, les autres devront payer à sa place.

Contrairement à la location classique, vous êtes en droit de demander une caution plus conséquente pour la colocation. Bien évidemment, cette dernière ne peut pas être supérieure à deux mois de loyers. Dans tous les cas, ce dépôt de garantie vous permet de vous protéger en cas de dégradation.

4. Un risque d’impayé faible

Comme nous l’avons stipulé précédemment, le risque d’impayé est faible notamment dans le cadre d’un bail solidaire. Finalement, le risque d’impayé est quasiment nul. De plus, en colocation, le loyer est dispatché entre les colocataires donc beaucoup plus faible. Il s’avère donc plus simple de payer son loyer tous les mois, sans problème.

5. Une location flexible

La location en colocation est flexible étant donné que vous êtes engagé sur une durée d’un an uniquement et non pas trois ans. Il est donc tout à fait possible de mettre un terme au contrat de location tous les ans. Cependant, certaines conditions de résiliation de bail par le propriétaire doivent être respectées dont le congé pour vendre, pour y vivre ou encore pour un autre motif légitime.

Quels sont les inconvénients de l’investissement locatif en colocation ?

Investir dans une colocation comporte également certains risques qui sont les suivants et que vous devez garder en tête.

1. Les vacances locatives

Lorsque l’on est investisseur, le premier risque est la vacance locative. En effet, si vous n’avez pas de locataires pour régler vos loyers, alors le rendement de votre investissement est nul. Contrairement à l’investissement locatif classique, la colocation comporte plus de risques. Si vous ne choisissez pas le bon bien ou que vous ne rénovez pas suffisamment votre investissement, vous pourrez alors faire face à des vacances locatives récurrentes. Afin de ne pas être victime de vacances locatives de manière fréquente, vous devez tout simplement bien ficeler votre projet de colocation.

2. La complexité de votre projet

Mettre en place une colocation n’est pas une mince affaire. En effet, vous devez déjà vous assure de respecter la loi en matière de superficie étant donné que plusieurs personnes vivront sous le même toit. Ainsi, lorsque vous allez rechercher un bien, vous allez devoir trouver un appartement ou une maison qui s’adapte parfaitement à la colocation. Vous devez faire l’acquisition d’un bien dont l’espace de vie est suffisant et qui dispose également de plusieurs chambres. Vous allez devoir meubler certes, mais également rénover pour pouvoir accueillir votre projet de colocation. Si vous envisagez d’accueillir seulement deux colocataires, une salle de bain sera suffisante. S’ils sont plus, alors vous devrez avoir plusieurs salles de bain.

L’espace de vie est une pièce à laquelle vous devez apporter une grande importance également. En effet, c’est dans cet endroit que les colocataires vont partager leurs repas, mais également passer une grande partie de leur temps libre. Cet endroit doit donc être confortable certes, mais accueillant également.

Sachez également que vous allez devoir vous armer de patience au niveau de la gestion locative. En effet, vous allez devoir opter pour des profils qui s’entendent parfaitement. On évitera donc les étudiants fêtards avec des jeunes actifs par exemple. Leur rythme de vie a de grandes chances de ne pas être le même.

3. La dégradation de votre bien

De manière générale, les colocataires restent environ 1 an et demi. Cela signifie donc que le changement de colocataires est assez fréquent. Vous devez donc être prêt à ce que votre bien soit dégradé à chaque passage de locataire en réalité. En théorie, lorsqu’un colocataire ne reste pas longtemps dans un bien, il prendra moins soin de votre habitation. Prenez donc bien le temps de réaliser un état des lieux dans les moindres détails.

4. La mésentente entre les locataires

Lorsque vous allez choisir vos locataires pour votre colocation, ces derniers ne se connaissent pas. C’est donc un réel risque que vous prenez étant donné que vous n’avez aucune certitude sur leur future entente ou non. Il peut y avoir des vols dans les chambres par exemple. C’est d’ailleurs pour cette raison, qu’en tant que bailleur, vous devez vous assurer que chaque chambre possède bien sa clef pour pouvoir fermer la porte. La mésentente peut également être présente pour d’autres raisons diverses entre les locataires, mais vous ne pouvez rien y faire. C’est le risque de l’investissement en colocation. Essayez donc de prendre le temps d’étudier les profils de chaque locataire potentiel pour trouver des locataires qui sont plutôt sur la même longueur d’onde.

Comment réussir son investissement en colocation ? 

1. Le choix du bail

Comme vous l’avez compris, la colocation est un pari gagnant. En effet, vous allez forcément rentabiliser votre investissement très rapidement. Cependant, vous allez devoir choisir entre deux baux différents :

• Le bail unique également appelé bail collectif
• Le bail individuel

Chaque bail comporte ses avantages et ses inconvénients.

Le bail unique est un bail classique. Cela signifie que vous allez rédiger un bail pour tous les colocataires. Une clause de solidarité est présente, ce qui vous permet de bénéficier d’une garantie supplémentaire. Lorsqu’un colocataire désire quitter le logement, il est dans l’obligation de trouver un autre colocataire pour le remplacer. Cela est plutôt avantageux car vous gagnez un temps considérable en tant que bailleur.

Il faut tout de même prendre conscience que cette garantie peut devenir un inconvénient majeur. En effet, les colocataires ne sont pas toujours prêts à se porter caution des autres étant donné qu’ils ne se connaissent pas.

Le bail individuel signifie que vous allez rédiger un bail pour chaque locataire. Certes cela est beaucoup plus complexe à mettre en place, et cela vous demandera plus de temps de gestion par conséquent. Vous aurez cependant plus de facilités à trouver vous-même des locataires étant que la clause de solidarité n’est pas présente. Le bail individuel est le bail le plus choisi et le plus recommandé lorsque vous démarrez la colocation. Sachez également qu’il existe des agences spécialisées dans la gestion des colocations et qui seront alors en mesure de prendre en charge la gestion de votre bien de manière optimale. Cette dernière pourra également gérer tous les baux individuels.

2. Vous devez vous démarquer de la concurrence !

Pour réussir votre investissement en colocation, vous allez devoir être en mesure de vous démarquer de la concurrence. Prenez le temps de bien aménager votre colocation avant de la mettre sur le marché. Vous pouvez réaliser des travaux de qualité et même faire appel à un décorateur d’intérieur.

Certes, ce sont des dépenses que vous allez réaliser, mais sachez que votre investissement financier sera rapidement rentabilisé sur le long terme. Avec un bel environnement, les colocataires auront plus envie de prendre soin des lieux, le turn-over sera moins conséquent et les vacances locatives beaucoup plus faibles également.

Si vous avez décidé d’emprunter auprès d’un organisme bancaire pour votre investissement locatif en colocation, vous pouvez alors tenter d’augmenter votre crédit pour pouvoir réaliser des travaux. Ainsi, en intégrant vos travaux dans le financement, vous n’allez pas subir un décaissement dans les années à venir.

3. Choisir un bien cohérent

Contrairement à la location classique, la colocation ne marche pas dans toutes les villes de France. En effet, vous allez devoir prendre le temps d’évaluer le marché et notamment la demande locative avant de vous lancer dans votre investissement. Il serait dommage de n’avoir aucun locataire dans votre colocation après avoir réalisé de magnifiques travaux.

Certes vous allez devoir apporter des prestations de qualité à vos colocataires, mais vous devez aussi apporter un environnement adapté avec des transports en communs, des commodités, etc.

Investir en colocation avec un crédit immobilier

En investissant dans la pierre, l’objectif est de pouvoir faire financer votre investissement pour bénéficier de l’effet de levier. La rentabilité est alors fortement augmentée. Bien évidemment, si vous désirez réaliser des revenus immédiatement et que vous avez une épargne conséquente à placer, il sera alors judicieux de ne pas trop emprunter auprès de votre banque.

Nous vous recommandons cependant d’opter pour le crédit immobilier pour votre investissement. Sans effort financier conséquent, vous allez pouvoir vous constituer un joli patrimoine. Cependant, sachez que les banques sont tout de même frileuses aujourd’hui pour financer sans apport. Elles accordent une grande attention à la solvabilité des emprunteurs. L’emprunt reste tout de même très attractif lorsque l’on décide d’investir dans le locatif.

Quel logement pour une colocation ?

Comme nous l’avons déjà dit précédemment, tous les biens ne peuvent pas être adaptés à une colocation. En effet, chaque colocataire doit pouvoir bénéficier de sa propre chambre. Vous devez également penser à la pièce de vie commune qui doit être de taille conséquente et fonctionnelle.

Dans tous les cas, les logements en colocation sont généralement loués meublés. C’est ensuite à vous de faire preuve d’imagination pour trouver tous les aménagements spécifiques qui seraient en mesure de plaire à vos colocataires. Vous pouvez être un peu original, ce qui vous permettra en plus de vous différencier de la concurrence. Pourquoi ne pas ajouter un baby-foot ou un billard ? Pourquoi ne pas proposer des soins du corps pour accueillir vos nouveaux colocataires ? Pourquoi ne pas leur offrir un abonnement Netflix ? Ce sont des petites choses qui peuvent clairement faire la différence avec d’autres offres de colocation.

Utiliser des sites spécialisés pour ses annonces

Une fois que vous aurez réalisé votre investissement, vos travaux et que votre bien sera prêt pour la colocation, vous devrez alors trouver vos locataires. Pour cela, nous vous recommandons d’utiliser des sites spécialisés où vous pourrez diffuser vos annonces. Que ce soit Leboncoin ou encore appartager.com ou lacartedescolocs.fr, n’hésitez pas à diffuser largement vos annonces sur ces sites spécialisés. Vous aurez alors plus de chances de trouver facilement vos locataires. Bien évidemment, si vous faites appel à une agence immobilière, cette dernière se chargera de diffuser l’annonce de votre bien sur tous les sites et dans son agence également.

Dans quelle ville investir en colocation ?

Sachez que sur le marché de l’investissement locatif en colocation, les villes qui sont dites « tendues » sont celles qui possèdent le plus grand potentiel. En effet, ce sont dans ces villes que la demande locative est la plus forte.

Ci-dessous, voici quelles sont les villes les plus tendues :

1. Paris
2. Lyon
3. Angers
4. Bordeaux
5. Nantes

Ainsi, ces villes sont celles que vous devez faire passer en priorité lorsque vous désirez investir dans la colocation. Au contraire, certaines villes sont dites « détendues » et il n’est pas recommandé d’investir pour la colocation comme à Saint-Etienne, Limoges, Nîmes, Le Mans ou encore Marseille. En effet, dans ces villes, les prix des loyers sont plutôt bas et cela ne joue donc pas en faveur de la colocation.

Conclusion :

Ainsi, l’investissement en colocation est une excellente idée et une belle opportunité de rentabilité. Cependant, vous devez prendre le temps de bien analyser le marché et de trouver le bien qui saura s’adapter à cette demande spécifique. N’oubliez pas que vous devez être en mesure de proposer un logement de qualité, avec plusieurs chambres tout en prenant le temps de bien vous différencier de la concurrence avec des prestations de qualité.

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