mercredi, juin 12, 2024

Comment décrocher un crédit bancaire sans apport pour réaliser son investissement immobilier locatif ?


Quelles conditions doivent être respectées pour bénéficier d’un prêt immobilier sans aucun apport ?

L’apport personnel : ce qu’il faut savoir

Il vous sera normalement demandé de fournir une partie, ou la totalité, de vos fonds afin de créer un dossier convaincant pour le financement. Il s’agit d’une contribution individuelle. Il sert de « garantie » aux banques, leur démontrant que vous savez épargner. Un budget immobilier est constitué de votre apport personnel ainsi que du montant emprunté. Vous avez la possibilité d’apporter un apport plus ou moins élevé. Cela aura une influence directe sur votre taux hypothécaire.

Ce paiement permet de réconforter la banque, mais surtout de financer des coûts qui ne seraient pas récupérés en cas de défaillance : principalement les frais de notaire et de garantie. Ces frais représentent environ 10 % du coût global, auxquels s’ajoutent 10 % supplémentaires au titre du dépôt de garantie.

Il est plus intéressant de conserver vos liquidités pour un investissement locatif. En fait, en les conservant, vous pouvez continuer à augmenter votre épargne pendant que votre logement locatif s’amortit. Les banques l’ont reconnu, c’est pourquoi, dans certaines situations, elles accordent un prêt à 110 % sans dépôt.

Mais alors quelles sont les fameuses conditions à respecter ?

Les banques n’accordent pas souvent des prêts sans exiger d’apport personnel. Il existe trois catégories de profils qui ont des raisons « valables » de ne pas verser d’apport pour l’achat d’un logement. Pour les banques, les primo-accédants n’ont pas encore eu le temps d’épargner beaucoup. Les épargnants particuliers : combien d’argent avez-vous épargné ? Des produits exonérés d’impôts ? Comme nous l’avons dit précédemment, il est préférable de maintenir son épargne si les taux de rémunération sur votre épargne sont plus importants que le taux d’intérêt donné.

Les investisseurs. Si vous cherchez à acheter une propriété locative, vous avez plus de chances d’être approuvé pour un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Dans ces conditions, plus vous empruntez, plus vos revenus immobiliers et donc leur base d’imposition sont élevés. Les avantages fiscaux d’un prêt sans apport sont examinés plus loin. Si votre ratio dette/revenu après emprunt est suffisamment bas, vous ne devriez avoir aucun problème à emprunter sans apport. Sachez que 70 % de vos revenus locatifs seront utilisés pour calculer votre dette afin d’atténuer les éventuels aléas.

Pourquoi emprunter à 110 % ?

Bénéficiez de l’effet de levier comme premier avantage

Qu’est-ce que l’effet de levier ? Il s’agit d’une idée financière qui vous permet de vous enrichir en vous endettant. Cette stratégie bien connue vous permet d’économiser des coûts tout en améliorant la rentabilité de votre bien locatif. En d’autres termes, il y a effet de levier lorsque le coût de votre emprunt est inférieur au rendement de votre investissement.

Le paiement des loyers vous permet de rembourser votre dette. Votre trésorerie n’est pas affectée et continue à générer des revenus pour vous. Vous êtes également couvert par une assurance emprunteur. S’il vous arrivait quelque chose, votre bien serait totalement payé. C’est une excellente stratégie pour se constituer rapidement un gros portefeuille immobilier.

Puis-je bénéficier d’un avantage fiscal ?

Comme indiqué précédemment, les intérêts de votre prêt hypothécaire sont déduits de votre loyer. Les déductions varient selon que vous louez votre logement en meublé ou non meublé. Location non meublée : en plus des intérêts, vous pouvez déduire de votre loyer les travaux réalisés. Si vos charges sont supérieures à votre loyer, vous avez ce que l’on appelle un déficit foncier. Votre revenu global est diminué, ce qui fait baisser vos impôts.

Voici une liste non exhaustive des frais que vous pouvez réduire :

  • Les impayés d’assurance loyer
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les travaux de rénovation, d’entretien et de réparation
  • Les intérêts d’emprunts.

Vous pouvez choisir entre un régime de location meublée non professionnelle (LMNP) et un régime de location professionnelle (LMP). Le régime LMNP vous permet de déduire les dépenses et les amortissements de vos revenus locatifs, qui ne sont pas imposés. En déduisant vos dépenses pour le LMP, vous générez un déficit foncier et pouvez ainsi diminuer vos impôts.

Vous avez également des lois qui stimulent l’investissement immobilier neuf, comme la loi Pinel. Lorsque vous achetez une maison sur plan, vous pouvez économiser jusqu’à 21% sur votre investissement global, en fonction de la durée de la période de location.

Sources :