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Guide pour le LMNP et la déclaration d’impôts

La déclaration annuelle de revenus comprend une colonne distincte pour les revenus locatifs LMNP. De même, la déclaration du LMNP ne suit pas forcément la même procédure selon le régime fiscal auquel vous êtes soumis.

Comment déclarer des revenus locatifs en s'appuyant sur le régime micro BIC ? Comment générer des revenus lorsque vous dépendez du régime réel ? Découvrez ci-dessous toutes nos instructions.

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est une stratégie d'investissement immobilier qui permet de faire fructifier son patrimoine et de préparer sa retraite tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et de déductions.

Certaines conditions préalables doivent être remplies pour pouvoir bénéficier de cette classification. En effet :

  • Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros.
  • Ils ne peuvent pas dépasser 50 % de l'ensemble des revenus annuels du foyer fiscal.

Si ces deux normes ne sont pas respectées, le propriétaire n'est pas considéré comme professionnel. Pour être classé non professionnel, un membre du foyer fiscal ne doit pas être inscrit en tant que bailleur professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS). En outre, des critères doivent être respectés concernant le bien loué. Ainsi, il doit :

  • Avoir une superficie d'au moins 9m² ;
  • Être décent ;
  • Posséder le minimum d'ameublement requis par la loi. Cela comprend des lits, des volets ou des rideaux, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, et même des tables et des chaises.

LMNP et impôts : choisissez votre mode d'imposition

La location d'une maison vide n'est pas la même chose que la location d'un bien meublé. Les revenus LMNP ne sont pas considérés comme des revenus fonciers et ne peuvent donc pas être imposés de cette manière. En effet, ce sont des revenus commerciaux qui relèvent du domaine des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez donc deux possibilités pour déclarer vos revenus locatifs, chacune présentant des avantages et des inconvénients fiscaux et administratifs.

La déclaration LMNP selon le régime micro BIC

Le régime micro BIC est le régime fiscal par défaut qui s'applique à toutes les LMNP tant que leurs revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € de chiffre d'affaires annuel.

Déclarer vos revenus LMNP sous le régime micro BIC est avantageux puisqu'il vous permet de déduire 50 % des sommes perçues. Cette déduction est censée refléter approximativement les dépenses que vous engagez en tant que propriétaire. Si elles sont supérieures, vous ne pouvez pas déduire la différence.

Le régime micro-BIC présente plusieurs avantages, notamment :

  • La non-obligation de tenir un livre de comptes ;
  • La simplicité de la déclaration d'impôt ;
  • En résumé, c'est un régime fiscal simple, avec moins d'obligations administratives.

Déclaration de LMNP sous le régime réel

Le régime réel est discrétionnaire dans le cadre du statut de LMNP. Il pourrait être un choix intéressant pour certains propriétaires dont les revenus annuels sont inférieurs à 70 000 €. Une fois cette barrière franchie, il devient obligatoire.

D'un point de vue administratif, cette structure fiscale est plus compliquée que son prédécesseur. En effet, il est indispensable de suivre les frais et de comptabiliser l'amortissement de la location meublée, ainsi que des biens et mobiliers qui lui sont liés. Pour faciliter la procédure, il est préférable de faire appel à un expert-comptable.

C'est plus difficile, mais aussi plus avantageux. En effet, la structure fiscale actuelle permet d'utiliser l'amortissement pour réaliser un bénéfice ou un déficit sur des revenus peu ou pas imposés. Il est également possible de déduire la totalité des coûts supportés par le LMNP. De nombreuses dépenses sont déductibles des impôts, notamment :

  • Les taux d'intérêt de l'emprunt ;
  • L'assurance immobilière ;
  • La taxe foncière ;
  • Les frais payés à l'expert-comptable ;
  • La quantité de travaux réalisés.

Le régime réel offre des avantages fiscaux substantiels, mais impose des obligations fiscales et comptables plus importantes. Vous devrez tenir une comptabilité (journal des recettes et des frais), ainsi que tous les justificatifs d'achat et les factures.

LMNP : Quel est le régime le plus intéressant ?

Vous êtes indécis entre le régime micro BIC et le régime réel ? En vérité, il n'y a pas de bonne ou de mauvaise option. Cela dépend entièrement de vos dépenses et de vos aspirations. Concrètement, si le montant des amortissements et des charges déductibles dépasse 50 % du loyer, il faut choisir le régime réel. Dans le cas contraire, le régime micro BIC restera plus intéressant.

Le statut LMNP vous permet de remplir votre déclaration d'impôts en ligne

Comme les années précédentes, la déclaration d'impôt doit être déposée avant la fin du mois de mai ou le début du mois de juin. La proclamation de la LMNP ne déroge pas à cette norme.

Sous le régime du micro BIC

Si vous dépendez du régime micro BIC, vous devez déclarer les revenus LMNP suivants :

  • Utiliser le formulaire n°2042 C-PRO dans la section " Professions non salariées " ;
  • Sous la sous-rubrique " Revenus des locations meublées non commerciales” ;
  • Les cases 5ND à 5PD doivent être remplies, et le montant des revenus locatifs acquis doit être indiqué (loyer plus charges payées par le locataire plus provisions pour charges). Cette déclaration doit être jointe à la déclaration de revenus 2022.
  • Après déduction, les revenus locatifs sont imposés à votre taux marginal d'impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. L'impôt étant prélevé à la source, le propriétaire doit payer son LMNP par acomptes mensuels ou trimestriels. Le montant global de l'impôt est ensuite augmenté ou diminué en fonction du montant déclaré dans la déclaration de revenus.

Dans le régime réel

Pour poursuivre sa déclaration LMNP sous le régime réel, il faut remplir une déclaration de résultat N°2031 et les annexes 2033-A à 2033-E. Vous devez également présenter à l'administration fiscale un bilan financier complet (annexes 2050 et suivantes).

Le bénéfice ou le déficit doit ensuite être enregistré sur le formulaire 2042 C PRO. Un déficit n'est pas applicable sur l'ensemble des revenus du foyer, mais uniquement sur les revenus de l'activité de location meublée non professionnelle. Toutefois, il peut être reporté pendant une décennie. Enfin, il faut créer un tableau d'amortissement conformément à l'article 39C du code des impôts. Ce tableau permet de soustraire les charges d'amortissement.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
Bouygues immobillier France: Investir en LMNP
ANIL France: Loi finance LMNP

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