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Quels sont les avantages fiscaux de la niche fiscale et du LMNP ?

Le statut LMNP est destiné à ceux qui investissent dans des biens immobiliers afin de les louer à des tiers et de profiter des revenus locatifs. De plus, cette classification donne droit à des avantages fiscaux substantiels.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Pour en bénéficier, vous devez remplir certaines conditions préalables. En raison de ces avantages fiscaux, le statut LMNP est une spécialité fiscale. Pourquoi le statut LMNP est-il désormais considéré comme une niche fiscale ? Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir ce statut ? Nous répondons ici à toutes vos interrogations.

Niches fiscales associées au statut LMNP

Quel régime fiscal s'applique au statut LMNP ?

Bien qu'étant une spécialité fiscale, la LMNP n'est pas concernée par le plafond de 10 000 €. De plus, il est possible de louer de nombreux logements en utilisant cette méthode. Le statut LMNP vous donne droit à plusieurs avantages fiscaux et vous permet de choisir entre deux statuts :

  • Le régime forfaitaire, parfois appelé régime micro-BIC. Cette technique vous permet de déduire de vos impôts 50 % de vos revenus locatifs. Vous êtes automatiquement soumis à ce statut si vous remplissez les conditions du LMNP. Pour conserver ce statut, vous devez avoir un revenu locatif inférieur au seuil maximal de 72 500 €. Dès que les revenus locatifs dépassent ce seuil, le régime réel s'applique.

LMNP et niches fiscales dans le cadre de la loi Censi-Bouvard

Le programme de réduction d'impôt Censi-Bouvard permet aux titulaires du statut LMNP de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % sur une période de neuf ans. La loi Censi-Bouvard permet de réduire le taux de l'impôt sur le revenu (jusqu'à 11 % du prix hors taxes de ce dernier).

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Comment puis-je récupérer la taxe sur la valeur ajoutée sur mon bien LMNP ?

En tant que LMNP, il est possible de se faire rembourser jusqu'à 16 % du prix de vente du bien, soit la totalité de la TVA. Plusieurs conditions doivent être remplies :

  • Être un LMNP et avoir un numéro de TVA.
  • Être le premier propriétaire d'un bien immobilier neuf éligible (il peut être en construction ou avoir moins de 5 ans) et avoir investi dans ce bien.
  • Disposer d'un logement offrant au moins trois des services suivants : accueil de la clientèle, blanchisserie, entretien de la propriété ou service de petit-déjeuner. Il peut s'agir d'une résidence étudiante ou d'affaires, d'un EHPAD ou d'une maison de retraite, par exemple.
  • Pendant au moins neuf ans, confier l'administration de votre bien à un professionnel.
  • Être propriétaire du bien pendant au moins vingt ans.

Comment se calcule l'amortissement en LMNP ?

Il est possible d'amortir annuellement votre bien, c'est-à-dire d'en diminuer la valeur. Plusieurs éléments sont soumis à des régimes d'amortissement distincts :

  • Les biens immobiliers, hors taxes et frais de notaire, sont amortis sur une période de 20 à 40 ans.
  • Le mobilier et le matériel sont amortis entre cinq et sept ans.

En outre, dans certaines circonstances, vous pouvez déduire le coût des travaux effectués dans la zone d'habitation de LMNP.

Par exemple, si vous achetez un appartement pour 150 000 € sur 30 ans, vous devez diviser le prix d'achat par 30 pour trouver l'amortissement annuel, qui est d'environ 5 000 €. Cette somme est diminuée du coût de l'ameublement. Sur 5 ans, l'amortissement annuel est de 1 000 €. Si la valeur des biens mobiliers, y compris les frais de notaire, est de 5 000 €, l'amortissement annuel total pour les cinq premières années sera de 10 000 €.

Que signifie l'appellation LMNP ?

Comment fonctionne la LMNP ?

Il s'agit d'un statut attribué aux personnes qui ont investi dans un bien immobilier, qui ont loué ce bien et qui ont bénéficié d'avantages fiscaux en conséquence. Pour bénéficier de cette appellation, vous devez remplir les conditions suivantes :

  • Être propriétaire d'un bien immobilier en pleine propriété.
  • Les revenus locatifs ne peuvent pas dépasser 23 000 euros par an, ou cinquante pour cent de l'ensemble de vos revenus.
  • L'activité de LMNP est une activité secondaire.
  • La surface du bien est supérieure ou égale à 9m2.
  • Le statut de location du logement est meublé. En d'autres termes, le locataire n'a pas besoin d'apporter de meubles, il doit juste apporter ses effets personnels.

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Quels sont les avantages de la désignation LMNP ?

Outre les avantages fiscaux énoncés ci-dessus, le statut LMNP offre l'avantage supplémentaire de garantir un revenu régulier et la constitution d'un patrimoine immobilier. Il est également possible d'acheter un bien immobilier LMNP à crédit et de rembourser le prêt avec les revenus locatifs. Pour déterminer le montant du bénéfice, il est possible d'estimer la rentabilité brute, dont le pourcentage peut être calculé à l'aide de la formule suivante : (total des loyers annuels ÷ prix d'acquisition du bien) x 100, et la rentabilité nette, qui correspond à la rentabilité brute de l'investissement moins les frais d'exploitation.

Comment ajouter un bien au LMNP ?

Pour enregistrer une activité de loueur en meublé non professionnel, l'inscription se fait en plusieurs étapes :

  • Tout d'abord, vous devez déposer une déclaration de la date de début de l'activité, qui correspond au jour de la signature de l'acte de vente.
  • Après avoir signé ce document, vous aurez 15 jours pour remplir le formulaire P0i afin de vous inscrire au greffe du tribunal de commerce, qui vous donnera par la suite votre SIRET, votre numéro d'enregistrement en tant que loueur en meublé non professionnel.
  • Le Service des Impôts des Entreprises vous appellera quelques jours plus tard. Vous remplirez les 1447 formulaires relatifs à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), une taxe annuelle dont vous serez redevable.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
ANIL France: Loi finance LMNP

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