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Comment acheter sa résidence principale : tous les conseils à connaître

Les Français sont nombreux à acheter leur résidence principale. On compte environ six français sur dix qui investissent et deviennent propriétaires de leur habitation. Acheter sa résidence principale est le projet de toute une vie.

C’est également le début d’une nouvelle aventure fiscale c’est-à-dire la constitution d’un patrimoine immobilier. Dans tous les cas, l’achat de sa résidence principale est synonyme d’investissement financier avec une somme d’argent conséquente. Il est donc indispensable de bien préparer cet investissement et de connaître également tous les éléments à prendre en considération. Ici, nous vous proposons de découvrir notre guide pour vous lancer dans l’achat de votre résidence principale.

Quels sont les points importants à prendre en considération pour l’achat de sa résidence principale ?

De manière générale, l’achat de sa résidence principale représente un investissement d’environ 20 % sur le budget mensuel d’un ménage. Afin de ne pas vous tromper dans votre investissement financier, l’investissement de toute une vie, vous devez donc prendre en compte certains critères qui sont les suivants.

La définition des besoins

Cela peut sembler logique, mais avant de vous lancer dans la recherche d’annonces de vente de maisons ou d’appartements, vous allez devoir définir vos besoins. En effet, vous devez savoir vers où vous diriger, pour acheter une résidence principale qui répondra à vos attentes. Avez-vous besoin de services précis à proximité de votre domicile ? Un collège ? Une crèche ? Avez-vous besoin de transports en commun ? Envisagez-vous d’avoir des enfants ? Vous devez lister toutes ces questions et pouvoir clairement y répondre.

La définition du budget

L’achat de votre résidence principale ne se cantonne pas uniquement au prix du bien lui-même. D’autres frais viennent s’ajouter en supplément. En effet, vous devez prendre en considération dans votre budget la future taxe foncière, les éventuels frais de copropriété ou encore calculer les frais de notaire que vous allez devoir régler. Nous vous recommandons donc de prendre rendez-vous avec votre banquier avant de débuter vos recherches. Ainsi, vous pourrez notamment être conscient du budget auquel vous pouvez prétendre. Cela évitera donc de réduire les risques de refus de prêts pour votre investissement immobilier.

Anticiper une revente future

La majeure partie des personnes qui investissent dans leur résidence principale pensent que c’est l’investissement de leur vie. En effet, ils n’achètent pas pour revendre ensuite, ce n’est pas l’objectif de l’achat de la résidence principale. Cependant, la vie est faite d’imprévus et d’aléas, vous pourriez donc être amené à vendre votre bien dans quelques années. Lorsque vous allez effectuer vos recherches de maison ou d’appartement, vous devez donc prendre en compte cet élément et penser à la revente future. Vous devez donc investir dans une résidence principale qui vous plaira certes, mais vous devez également prendre en compte certains critères qui sont recherchés par les potentiels acheteurs : parking, présence de transports en commun, ascenseur, école à proximité, etc.

Quels sont les avantages de devenir propriétaire plutôt que locataire ?

Devenir propriétaire et ne plus être en location vous permet notamment de profiter de certains avantages que vous ne devez pas négliger.

Tout d’abord, vous allez pouvoir profiter d’un certain confort et d’une sécurité. En effet, c’est l’avantage le plus évident. Vous pourrez profiter d’un toit que ce soit un appartement ou une maison et vous pourrez également apporter les modifications que vous désirez, en fonction de vos goûts. Tout cela sans demander l’accord à qui que ce soit car vous êtes le propriétaire de ce bien. Vous pourrez donc réaliser des projets sur le long terme dans votre habitation.

Avec les taux relativement bas actuellement pour l’achat de votre résidence principale, il y a également de grandes chances que la mensualité de votre crédit immobilier soit moins conséquente que le prix d’un loyer en réalité.

De plus, même si vous ne pouvez pas bénéficier de droits aux dispositifs de défiscalisation immobilière contrairement à l’investissement locatif, vous allez pouvoir profiter de crédits d’impôts. Ces droits octroyés par l’État vous permettent notamment de rénover votre logement et d’augmenter ainsi la valeur de votre bien. Vous pourrez donc bénéficier d’une plus-value en cas de revente. Sachez aussi que cette plus-value immobilière est alors exonérée d’impôt sur le revenu. Si votre résidence principale est de taille conséquente, vous êtes aussi en droit de transformer une partie de votre bien pour réaliser une chambre d’hôte. Dans ce cas, les revenus que vous allez réaliser seront exonérés dans la limite de 760 € par an.

Devenir propriétaire de votre résidence principale c’est également protéger votre famille. En effet, en cas de décès, l’assurance de votre prêt va rembourser l’intégralité du capital restant dû. Votre succession peut donc profiter du bien, l’habiter ou le vendre sans aucun problème. L’achat d’une résidence principale est donc une constitution de patrimoine que vous allez pouvoir transmettre à vos enfants.

Quels sont les différents frais à négocier ?

Lorsque vous devenez propriétaire de votre résidence principale, vous allez faire face à différents frais qui sont les suivants.

Les frais de notaire

En cas d’acquisition, vous êtes redevable des frais de notaire lorsque vous allez signer l’acte d’achat du bien. Il faut savoir que les frais de notaire sont conséquents pour l’achat de votre résidence principale. Généralement, les frais de notaire s’élèvent à 7 % ou 8 % pour un bien ancien et 2 % à 3 % pour un logement neuf. Par exemple, si le prix d’achat de votre résidence principale est de 150 000 €, vous allez régler entre 3 000 € et 12 000 € de frais de notaire en supplément. Il est donc indispensable de prendre le temps de bien évaluer ces frais dès que vous allez démarrer vos recherches pour acheter votre résidence principale.

Sachez que les frais de notaire que vous allez régler pour l’achat de votre résidence principale n’est pas la somme que le notaire va percevoir en globalité. En effet, une grosse partie de cette somme va permettre de régler les droits de mutation c’est-à-dire les impôts présents lors d’une vente. Ces droits de mutation sont de 5,80 % du prix d’achat. Vous devez également ajouter le prix de la taxe foncière et les débours c’est-à-dire les documents qui sont demandés à des tiers pour obtenir des documents obligatoires pour la vente.

Les frais d'agence

Lorsque vous allez régler les frais de notaire, vous allez devoir aussi payer les frais d’agence en même temps pour votre résidence principale. En effet, il est nécessaire de rémunérer l’agent immobilier qui aura réalisé la vente que ce soit par l’acheteur ou le vendeur. Dans tous les cas, sachez que les frais d’agence sont mentionnés sur l’annonce immobilière et que vous en aurez donc connaissance avant de signer l’acte de vente final. Si les frais d’agence doivent être réglés par le vendeur, le montant sera indiqué avec la mention suivante « frais d’agence inclus » (FAI). Si les frais sont à la charge de l’acheteur, alors cela sera également mentionné dans l’annonce immobilière en pourcentage généralement.

Si vous avez un apport suffisant pour prendre vous-même en charge les frais d’agence, cela est alors plus avantageux. En effet, ces frais ne seront pas pris en compte dans le calcul de votre prêt immobilier.

Les intérêts de votre crédit

En faisant l’acquisition de votre résidence principale, vous n’allez pas forcément pouvoir payer au comptant. Il est donc nécessaire, dans la majeure partie des cas, de souscrire un prêt immobilier avec des mensualités que vous allez rembourser. Il existe pour cela différents crédits que vous pouvez souscrire pour acheter votre résidence principale.

  • Le prêt à taux zéro (PTZ)

Ce prêt est octroyé par l’État et vous permet de ne pas payer d’intérêts, comme son nom l’indique. Pour pouvoir en bénéficier, vous ne devez pas dépasser un plafond de revenus précis et vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre bien dans les deux années précédentes. Il existe cependant certaines exceptions que la banque pourra vous préciser le moment venu. En optant pour un PTZ, vous allez pouvoir financer une partie de l’achat de votre résidence principale. Sachez que le montant peut s’élever à 40 % du coût total de votre investissement, charges comprises.

  • Le prêt épargne logement (PEL) et le prêt action logement (PAL)

Ces prêts sont également des prêts complémentaires qui vont vous permettre d’acheter votre résidence principale. Ces prêts sont possibles pour toutes les personnes qui possèdent un PEL. Ainsi, vous avez la possibilité de profiter d’un prêt plus avantageux au niveau du taux. De plus, ces prêts vous permettent également de prétendre aux APL et ANAH. Le PEL ou PAL peuvent également être cumulés avec d’autres prêts aidés.

  • Le prêt d’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC)

Ces prêts sont possibles sans aucune condition de ressources. En effet, vous pouvez les demander pour l’achat de votre résidence principale. Ces prêts sont accordés par les banques qui ont signé une convention avec l’État. Comme le PEL ou le PAL, ces prêts vous permettent notamment de bénéficier de droits comme les APL ou encore les aides de l’Anah. Sachez aussi que vous pouvez bénéficier d’une exonération de droits si vous réalisez une hypothèque chez le notaire.

Dans tous les cas et peu importe le type de prêt bancaire, vous pouvez tenter de négocier votre taux d’intérêt. L’objectif pour vous étant de bénéficier du taux le plus avantageux pour l’achat de votre résidence principale. Si cela est possible, nous vous recommandons notamment de réaliser un apport personnel de 10 % de la somme totale que vous désirez emprunter. Cela n’est pas toujours possible pour tous les futurs acquéreurs, mais parfois il est recommandé d’attendre encore quelques mois afin que vos finances soient positives.

L’optimisation de l’achat de sa résidence principale

Acheter au bon moment

Devenir propriétaire est très important pour chaque personne. En effet, on peut même comparer cette étape de la vie à une sorte de trajectoire sociale. En effet, lorsqu’un étudiant est un jeune diplômé, il va souvent envisager d’acheter sa résidence principale vers l’âge de 30 ans par exemple. D’autres personnes préfèrent acheter lorsqu’elles ont acquis non seulement la bonne situation professionnelle, mais également une vie familiale stable.

Si vous démarrez dans la vie professionnelle, vous allez devoir attendre d’obtenir un CDI pour que les banques acceptent de vous suivre dans votre projet. Cependant, vous devez également vous poser d’autres questions importantes. Est-ce que votre travail est stable ou allez-vous devoir éventuellement déménager dans les années à venir ? Si c’est le cas, vous devrez alors vous tourner vers l’achat d’un bien sur lequel vous pourrez réaliser une plus-value ou un bien que vous n’aurez pas de mal à relouer.

Si vous avez déjà votre situation familiale. Il est alors très courant de faire l’acquisition de sa résidence principale vers l’âge de 40 ans. Le but étant de devenir propriétaire avant l’âge de la retraite. Ainsi, vous aurez certainement terminé de rembourser votre prêt lorsque votre carrière sera terminée. C’est parfait étant donné que vos revenus vont certainement diminuer lorsque votre carrière sera terminée. Dans ce cas, nous vous recommandons alors d’opter pour l’achat d’un bien dont le prêt sera plus court ou que vous n’aurez pas de mal à revendre. En effet, de nombreux propriétaires décident de vendre leur maison lorsque les enfants sont adultes et qu’ils ne vivent plus sous le même toit. Tout simplement parce que dans la majeure partie des cas, la maison est alors devenue trop grande.

L’étude du marché avant l’achat

Tout d’abord, gardez en tête que le marché de l’immobilier n’est pas stable et qu’il fluctue au fil des années. Afin de déterminer quel est le bon moment pour acheter, vous devez prendre en considération deux éléments c’est-à-dire les taux de prêt, mais également les prix de l’immobilier bien évidemment.

Depuis la crise de 2008, la tendance est à la baisse pour les taux de prêts. En revanche, les prix de l’immobilier augmentent. Il est cependant parfois possible que les prix de l’immobilier s’effondrent à certains endroits, de manière temporaire. Faites tout de même attention car il n’est pas forcément favorable d’acheter sa résidence principale dans un contexte où les prix de l’immobilier chutent considérablement. Cela signifie également que votre bien a moins de valeur. Afin de réaliser une bonne affaire, vous devez être certain que les prix vont forcément augmenter par la suite et qu’ils ne vont pas continuer à diminuer.

Sachez que vous devez vous méfier des bonnes affaires. En effet, lorsqu’un bien en vente est très attractif, il ne sera pas forcément impacté par une baisse de prix. La bonne affaire que vous pensez réaliser peut être notamment difficile à revendre dans quelques années.

L’emplacement de votre résidence principale

Le marché de l’immobilier comporte des réalités différentes en fonction de la ville ou de l’emplacement du bien. En effet, le prix du mètre carré n’est pas le même partout. Par exemple, le prix sera plus conséquent en centre-ville plutôt qu’en périphérie. Le prix sera également plus conséquent dans les villes à forte croissance. Cependant, lorsque vous désirez acheter votre résidence principale, vous ne devez pas uniquement vous focaliser sur cet élément. Autre point important, le prix du mètre carré n’est pas forcément toujours proportionnel à la taille de la ville.

Le prix du mètre carré en centre-ville peut être modéré si les commerces sont peu nombreux par exemple. Au contraire, le prix du mètre carré peut être plus conséquent en périphérie lorsque de nombreuses possibilités d’emplois sont présentes.

Faut-il acheter neuf ou dans l’ancien ?

Si vous désirez acheter dans le neuf ou dans l’ancien, les avantages ne sont pas les mêmes. En effet, si vous êtes à la recherche d’un bien qui possède un certain cachet, vous allez forcément vous diriger vers des biens anciens. Si vous recherchez des commodités spécifiques, vous allez forcément opter pour du neuf. Dans tous les cas, l’aspect financier joue également un rôle important dans le choix du neuf ou de l’ancien.

Pourquoi acheter dans l’ancien ?

Lorsque vous achetez un bien ancien c’est-à-dire un bien à rénover, vous allez pouvoir bénéficier de certaines aides pour la rénovation énergétique notamment. En effet, l’ancien engendre souvent des travaux importants avec une mise aux normes. Vous pouvez donc profiter d’aides différentes dont l’Éco-prêt à taux zéro. Ce prêt est possible pour toutes les personnes qui désirent réaliser des travaux de rénovation énergétique pour l’achat de leur résidence principale. Ces travaux peuvent concerner l’isolation des murs, le changement de fenêtres ou encore l’installation d’une pompe à chaleur par exemple. Ce prêt peut être octroyé à hauteur de 30 000 € maximum. Le deuxième avantage est le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) qui a été remplacé récemment par MaPrimRenov. Cette aide vous permet aussi d’améliorer la performance énergétique de votre bien avec un remboursement des dépenses à hauteur de 30 %. Sachez que vous pouvez même bénéficier d’une aide à hauteur de 50 % si vous remplacez votre cuve à fioul.

Pourquoi acheter dans le neuf ?

En achetant dans le neuf, vous allez notamment pouvoir vous épargner les travaux. C’est le tout premier avantage du neuf, mais ce n’est pas tout.

Les frais de notaire sont beaucoup moins conséquents lorsque vous achetez dans le neuf. En effet, vous n’aurez pas besoin de régler les droits de mutation c’est-à-dire que les frais de notaire s’élèvent alors à 2 % ou 3 % au lieu de 7 % à 8 % en règle générale.

Vous n’aurez pas également besoin de régler de taxe foncière étant donné que c’est un nouveau logement et cela pendant une durée de deux ans. Sachez que cette exonération peut atteindre une durée de 5 ans si votre résidence principale détient le label BBC 2005 c’est-à-dire que c’est un bâtiment basse consommation.

Pour finir, la TVA est également réduite en investissant dans un logement neuf. Elle est donc de 5,5 % uniquement.

N’oubliez pas la plus-value de votre résidence principale !

La plus-value représente le bénéfice que vous allez pouvoir réaliser entre le prix d’achat de votre résidence principale et sa future revente. Les caractéristiques de votre bien vont donc être différentes en fonction de vos objectifs c’est-à-dire soit vous désirez y vivre longtemps soit vous désirez revendre votre bien assez rapidement. Dans tous les cas, sachez que selon l’article 150 U du code général des impôts, vous n’êtes pas imposable sur la plus-value.

Conclusion

Acheter sa résidence principale est une grande aventure dans laquelle vous avez certainement envie de vous lancer. Cependant, prenez bien le temps de définir votre projet avant de réaliser votre achat. Généralement, l’achat d’une résidence principale est l’achat de toute une vie, sauf si vous désirez la revendre plus tard. Étudiez vos besoins, le financement, mais également la potentielle plus-value que vous pourrez réaliser.

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