1) Le taux fixe
Un taux fixe est fixé lors de la mise en place du crédit habitation. Il ne peut pas diminuer ou augmenter pendant la durée d’emprunt. Ainsi, l’acquéreur pourra connaître à l’avance le montant des mensualités à venir, et le coût total du prêt. Le taux reste fixe, y compris s’il choisit de moduler la durée d’emprunt ou le montant des versements. On parle aussi de taux TAEG, pour « taux annuel effectif global ».
Ce taux est fixé en fonction de la durée du prêt (10, 15, 20 ans) et de la conjoncture économique. On voit ainsi depuis ces dernières années des taux d’intérêt très faibles, car le marché est dynamique et les risques liés au crédit sont faibles.
Pour certains prêts, on pourra trouver parfois ce qu’on appelle un taux fixe modulable. Sur certains mois, on pourra baisser ses mensualités (en cas de situation financière compliquée). Ces baisses entraîneront néanmoins une possible réévaluation du taux et une hausse des futures mensualités.
2) Le taux variable
Comme son nom l’indique, le taux variable peut connaître des variations. Dans cette formule, le taux négocié entre l’emprunteur et l’établissement correspond à une valeur déterminée à un instant « T » : celui de la mise en place du crédit logement. Ensuite, ce taux change en fonction des variations d’un indice de référence – généralement l’Euribor, le taux interbancaire qui fait foi au sein de la zone euro.
La variation du taux est appliquée à intervalles réguliers, selon un calendrier fixé par avance, par exemple tous les 3 ou 6 mois. La seule chose qui reste immuable est la marge de la banque appliquée directement au taux d’intérêt.
Avantage des inconvénients du taux variable : Il permet de bénéficier des évolutions du taux d’emprunt à la baisse, sans avoir à renégocier. En outre, le taux d’intérêt de base est souvent plus intéressant que dans le cas d’un taux fixe. Cependant, en fonction du marché, cette solution peut s’avérer coûteuse. En effet, si le taux connaît une hausse importante sur une longue période, l’emprunteur finira par payer son crédit logement beaucoup plus cher et/ou par augmenter sa durée d’emprunt.
Néanmoins, il existe une solution pour se protéger de la hausse des taux. Il s’agit du taux variable « capé », dont le principe est simple. Le taux d’emprunt déterminé au départ peut varier, mais dans les limites d’un plafond fixé avec l’établissement prêteur (ou « cap »).
Ce plafond peut porter sur le taux (avec plus ou moins X points de variation) ou sur la durée du crédit logement (avec plus ou moins X années d’oscillation).Voire un mélange des deux possibilités. Même si le coût total du crédit immobilier n’est pas connu à l’avance, ce type de taux permet de profiter des conditions du marché sans prendre trop de risques.
En fonction de la situation économique, il peut être intéressant de souscrire un taux variable pour financer son acquisition. Néanmoins, toutes les banques ne proposent pas ce mécanisme. Il convient donc de s’adresser à un professionnel : courtier ou gestionnaire de patrimoine.
Sources :
