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LMNP

Dispositif LMNP - quel est son fonctionnement ?

En 2022, vous êtes intéressé par l'investissement locatif et envisagez de recourir à la location LMNP ? Théoriquement, tous les résidents français domiciliés fiscalement en France peuvent accéder à la location d’un logement vide.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Comment un loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut-il s'immatriculer ? Comment déclarer une location meublée non commerciale ? Quels sont les avantages de la certification LMNP ? Nous vous révélons chaque détail !

Qu'est-ce que la location LMNP ?

Que signifie l'abréviation LMNP ? C'est un acronyme qui peut désigner ce qui suit :

  • Soit la location meublée non professionnelle, qui est l'acte de mettre en location un bien meublé à titre non professionnel ; ou location meublée professionnelle.
  • Soit le particulier mettant en location son bien, en l'occurrence le loueur en meublé non professionnel.

Statut LMNP - niche fiscale

L'une des nombreuses niches fiscales dont bénéficient les contribuables français est la location meublée non professionnelle. De plus, c'est l'une des plus anciennes, puisqu'elle existe depuis 1949 ! Son principe sous-jacent est simple : en tant que propriétaire, vous le louez et gagnez un revenu locatif mensuel, ce qui vous permet d'épargner pour la retraite, de gagner un revenu supplémentaire ou même de faire un investissement à long terme.

Location LMNP, qui est concerné ?

Pour être éligible à une location LMNP, vous devez satisfaire à un certain nombre de conditions. En effet, seuls les propriétaires peuvent louer leurs biens. La position de loueur meublé non professionnel vous est par conséquent inapplicable si vous êtes le locataire du bien en question.

En revanche, pour être qualifié de propriétaire non professionnel, vos revenus locatifs annuels de votre logement ne doivent pas dépasser 23 000 €. Ce règlement peut toutefois être enfreint si le montant total du loyer payé par vos locataires dépasse 50 % de l'ensemble de vos revenus.

Enfin, si vous êtes déjà inscrit au registre des loueurs en meublé professionnels, vous ne pouvez pas exercer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMP). LMP ou LMNP, quelle est la différence ? La distinction entre les deux statuts est déterminée par le montant des revenus locatifs : s'ils dépassent 23 000 € (ou représentent plus de 50 % de vos revenus totaux), vous êtes classé en LMP.

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Quelles sont les conditions requises pour un logement locatif ?

La location du LMNP est soumise à des règles strictes. Comme le terme l'indique, il est impossible de louer une maison non meublée ; l'unité doit être entièrement équipée. Par conséquent, il existe une liste de mobilier nécessaire pour les locations LMNP. Parmi les éléments requis énumérés ci-dessous figurent :

  • Une chambre avec rideaux ou volets;
  • Un four traditionnel ou un micro-ondes ;
  • Des ustensiles de cuisine;
  • Un réfrigérateur ;
  • Une table et des sièges;
  • Des étagères de rangement.

Voici une liste complète du mobilier minimum que votre maison meublée doit avoir. Sachez également qu'en cas de non-respect de la liste des meubles, le bail LMNP pourra être qualifié de logement nu ! Une autre considération est la taille de la propriété locative, qui doit être d'au moins 9 mètres carrés.

Excellent à savoir

Il est possible d'investir dans l'immobilier LMNP dans des biens plus anciens. Cependant, votre achat se fera sans acompte ni remboursement de TVA, et vous ne pourrez pas rattacher le statut de location meublée non professionnelle au statut Censi-Bouvard des maisons de service.

Pourquoi s’orienter vers le LMNP ?

Quels sont les avantages d'un appartement non meublé par un professionnel ?

La location LMNP offre plusieurs avantages ! Vous devenez propriétaire d'un bien immobilier qui vous permet d'obtenir des revenus réguliers, de récupérer 20% de la TVA du bien dans certaines circonstances, ou de rattacher votre statut à la défiscalisation Censi-Bouvard grâce à votre investissement.

D'autre part, l'investissement dans le LMNP permet d'amortir les biens. En effet, si vous choisissez le régime réel pour déclarer les revenus de la location LMNP, le prix d'achat du bien est amorti en déduisant les charges liées à la location du logement. Ceci ne s'applique qu'aux locations équipées ! Les dépenses suivantes sont déductibles fiscalement :

  • Intérêts hypothécaires;
  • Taxe foncière ;
  • Les frais de notaire;
  • Le travail sur l'entretien de la maison;
  • Conditions d'assurance;
  • La rémunération versée à un tiers ;
  • Les charges de copropriété.

Est-il rentable de louer un appartement meublé ?

Contrairement aux locations vides, les locations meublées nécessitent l'achat de fournitures et de mobilier LMNP indispensables. Néanmoins, ces coûts sont rapidement amortis ! En effet, les locations meublées sont 10 à 20 % plus chères que les locations non meublées.

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Commencer l'activité LMNP et déclarer les revenus

Comment entrer en LMNP ?

Pour louer votre logement sous le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez déposer une déclaration de mise en exploitation. La date de début de votre activité locative correspond à la date de signature de l'acte authentique de vente du bien. Après avoir signé ce formulaire, vous disposez d'un délai de deux semaines pour le déposer au Greffe du Tribunal de Commerce. Cela nécessite de remplir le formulaire P0i.

Le Registre vous fournit alors votre SIRET qui est votre numéro d'immatriculation LMNP. Le Service des Impôts Professionnels (SIE) prendra alors contact avec vous, et il vous sera demandé de remplir le formulaire 1447 pour la contribution foncière des entreprises (CFE) pour la location LMNP. Il s'agit d'une taxe affectée aux entreprises, que vous devez payer annuellement.

Revenus locatifs LMNP, comment réaliser sa déclaration ?

Les revenus locatifs du LMNP doivent être déclarés au fisc car ils sont imposables. Par conséquent, en tant que propriétaire, vous devez déclarer les revenus locatifs dans votre déclaration de revenus. Votre location meublée est taxée différemment selon le régime fiscal que vous avez choisi lors de la création de votre entreprise. Vous avez peut-être choisi le régime réel ou le régime micro BIC pour votre location LMNP :

  • Le programme micro BIC vous permet de bénéficier d'une réduction de 50 % sur vos revenus ;
  • Le système actuel ne vous accorde pas d'abattement, mais vous permet plutôt de déduire des frais de votre LMNP, réduisant ainsi votre assiette fiscale.

Le formulaire 2042 C Pro doit être complété si vous êtes soumis au régime micro BIC. Joindre le formulaire Cerfa n°11222*22 si vous déclarez vos revenus sur papier. En revanche, si vous faites votre déclaration de revenus en ligne, il vous suffit de cocher la case « Revenus de locations meublées non professionnelles » pour que l'administration fiscale prenne en compte votre statut LMNP.

Dans le cas d'un régime réel pour votre location LMNP, vous devez remplir le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-E. Ensuite, envoyez les documents au Service en ligne de la fiscalité des entreprises. Ces données seront ensuite reprises sur votre déclaration Form 2042 C Pro.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
ANIL France: Loi finance LMNP

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