mercredi, mai 29, 2024

Les avantages et inconvénients du statut LMNP

Location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal français qui offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers. Avant de se lancer dans un investissement en LMNP, il est nécessaire de comprendre les avantages et les inconvénients de ce statut pour éviter les mauvaises surprises.


Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP s’applique aux investisseurs immobiliers qui louent un logement meublé à titre non professionnel. Contrairement aux loueurs professionnels (LMP), les revenus locatifs des loueurs en meublé non professionnels ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur. Si vous souhaitez plus d’information sur ce statut n’hésitez pas à consulter un professionnel comme notamment le site d’Homunity.

Prenons l’exemple de Marc et Sophie, un couple souhaitant investir dans un appartement meublé. Avec leurs revenus salariés cumulés de 60 000€ par an, ils peuvent espérer jusqu’à 20 000€ de recettes locatives annuelles tout en restant éligibles au statut LMNP. Cela leur permet d’envisager sereinement cet investissement complémentaire, même sans apport initial important.

Si vous dépassez ces seuils, vous basculerez automatiquement dans le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Ce changement de régime entraîne des implications fiscales significatives, notamment en termes d’imputation des déficits, de taxation des plus-values et de cotisations sociales. Il est donc important de bien anticiper l’évolution de vos revenus locatifs pour éviter un basculement non désiré vers le statut LMP.

Imaginons que les revenus locatifs de Marc et Sophie augmentent fortement suite à l’acquisition d’un deuxième bien. En franchissant la barre des 30 000€ de loyers annuels, soit plus de 50% de leurs revenus totaux, ils passent automatiquement en LMP. Ils doivent alors tenir une comptabilité plus complexe et s’acquitter de cotisations sociales sur leurs revenus locatifs. Un changement de statut qui doit être anticipé et préparé.

Le régime fiscal du LMNP

Le statut LMNP offre deux régimes fiscaux différents : le régime réel et le régime micro BIC.

Le régime réel permet aux investisseurs de déduire les charges liées à l’investissement, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les taxes foncières et les frais d’entretien. De plus, les investisseurs peuvent également amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années.

Le régime micro BIC est un régime simplifié qui s’applique aux investisseurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an. Dans ce régime, les investisseurs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.

Pourquoi opter pour le LMNP ?

Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers.

Les avantages fiscaux du statut LMNP comprennent l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, la déduction des charges liées à l’investissement et la récupération de la TVA. Ces avantages permettent de réduire considérablement l’impôt sur le revenu et d’optimiser les revenus locatifs.

Le statut LMNP permet également de déléguer la gestion locative à une société d’exploitation, ce qui peut simplifier la gestion du bien et réduire les contraintes de gestion.

Le statut LMNP peut être combiné avec d’autres dispositions fiscales, telles que le dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’achat du bien immobilier.

Récupération de la TVA sur l’achat immobilier

Un des principaux avantages du statut LMNP est la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez remplir plusieurs conditions. Tout d’abord, le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement. Ensuite, vous devez vous engager à louer le bien meublé pendant au moins 20 ans. Enfin, la récupération de TVA implique de facturer la TVA sur les loyers et de la reverser à l’État.

Pour un investissement LMNP de 250 000€ HT, la récupération de TVA représente une économie immédiate de 50 000€. De quoi financer une grande partie des travaux et du mobilier. Mais gare au planning : les démarches administratives pour récupérer la TVA peuvent prendre plusieurs mois. Il faut donc bien intégrer ce délai dans son plan de trésorerie.

L’imposition du LMNP au régime réel

Le régime réel est généralement plus favorable pour les investisseurs qui ont des charges importantes liées à l’investissement ou qui souhaitent amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier. Le régime réel peut être plus complexe à gérer et nécessite une comptabilité plus rigoureuse.

Les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme, etc.) sont généralement plus adaptées au régime réel, car elles offrent des charges importantes liées à la gestion du bien.

Le régime micro BIC est-il un choix judicieux ?

Le régime micro BIC est plus simple à gérer que le régime réel, car il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Ce régime n’est pas adapté aux investisseurs qui ont des charges importantes liées à l’investissement ou qui souhaitent amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier.

Le régime micro BIC convient aux investisseurs qui ont des revenus locatifs faibles à modérés et qui n’ont pas de charges importantes liées à l’investissement.

Les inconvénients à prendre en compte dans le statut LMNP

Malgré ses avantages, le LMNP comporte des risques et des contraintes qu’il est essentiel d’intégrer dans sa stratégie d’investissement pour éviter les déconvenues.

Obligations de location meublée et mise aux normes

Opter pour le statut LMNP implique de respecter un certain nombre de contraintes. La première est l’obligation de louer le bien meublé. Cela suppose de fournir un logement équipé de meubles, d’appareils électroménagers et de la vaisselle en quantité suffisante pour permettre un usage normal. Le mobilier doit être inventorié et sa valeur déclarée.

Reprenons l’exemple de Marc et Sophie. Pour leur T2 de 45m2, ils doivent prévoir environ 7 000€ pour équiper complètement l’appartement : chambre, séjour, cuisine, salle de bain… Chaque pièce doit être meublée et décorée pour offrir tout le confort nécessaire aux locataires. Un budget à intégrer dans le plan de financement.

De plus, le bien doit répondre à des normes minimales de surface et d’habitabilité. Selon le décret n°2002-120, un logement meublé doit disposer d’au moins 9m² pour une personne seule et d’une hauteur sous plafond supérieure à 2,20m. Il doit aussi comprendre des éléments de confort comme le chauffage et des sanitaires.

Avant de se lancer, il est donc important de vérifier la conformité du bien aux normes LMNP. Un studio de 15m2 avec une mezzanine de 5m2 est-il éligible ? Pas si la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20m. Une maison de ville sur 3 étages peut-elle être louée en LMNP ? Uniquement si chaque niveau est équipé de sanitaires. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour valider les caractéristiques du logement.

Ces obligations peuvent représenter un investissement initial, qu’il faut intégrer dans son budget prévisionnel. Une attention doit être portée au respect des normes, sous peine de perdre le bénéfice du statut LMNP. Il est donc vivement recommandé de se faire accompagner par des professionnels (architectes, décorateurs) pour sécuriser la conformité du bien loué.

Pour un T3 de 60m2 destiné à la location saisonnière, comptez environ 12 000€ pour une prestation clé en main : mobilier, électroménager, décoration, linge de maison… Un budget à affiner selon la qualité des équipements et le standing visé. L’idéal est de viser un bon rapport qualité/prix pour optimiser la rentabilité sans sacrifier l’attractivité.

Gestion de la transmission patrimoniale et succession

L’un des inconvénients majeurs du LMNP concerne la transmission patrimoniale du bien, notamment en cas de décès. Contrairement à un investissement locatif classique, les héritiers d’un bien en LMNP peuvent se retrouver face à une forte taxation.

Imaginons que Marc décède après 10 ans de détention de son appartement LMNP. Sophie, son héritière, devra s’acquitter des droits de succession sur la valeur du bien à la date du décès, incluant la plus-value latente. Si l’appartement a pris 30% de valeur, la base taxable sera majorée d’autant. Un surcoût fiscal qui peut mettre en péril l’équilibre financier de la succession.

En effet, la valeur du bien est estimée comme si celui-ci était revendu à la date du décès. Les plus-values latentes, qui n’ont pas été taxées du vivant du propriétaire grâce au statut LMNP, deviennent alors imposables pour les héritiers. Cela peut représenter des montants très élevés, surtout si le bien a pris beaucoup de valeur depuis son acquisition.

Pour éviter ces déconvenues, il est essentiel d’intégrer la problématique successorale dès l’achat du bien LMNP. Plusieurs solutions existent pour limiter la facture fiscale des héritiers : assurance-vie, démembrement de propriété, société civile… L’objectif est de purger la plus-value en amont ou de réduire la valeur transmise. Un montage sur-mesure permettra de sécuriser le patrimoine familial sur le long terme.

Pour éviter ce genre de mauvaise surprise, il est important d’anticiper sa succession dès l’acquisition du bien LMNP. Plusieurs solutions existent, comme l’assurance-vie ou le démembrement de propriété. L’objectif est de réduire la valeur taxable transmise aux héritiers. Un montage patrimonial adapté, élaboré avec des experts (notaires, conseillers en gestion de patrimoine) permet de sécuriser le transfert du bien LMNP à ses proches.

Risques fiscaux du régime LMNP : Comment les gérer ?

Source : Shutterstock – Par fizkes

Les risques fiscaux potentiels liés au LMNP comprennent la remise en cause du statut LMNP, le redressement fiscal et la requalification des revenus en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

N’hésitez pas à bien documenter les charges liées à l’investissement, de respecter les obligations fiscales et de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Les prérequis pour devenir un loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif en meublé, il est important de comprendre les différences entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Les critères de distinction entre ces deux statuts sont les suivants :

  • Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal pour être considéré comme un LMNP. Dans le cas contraire, le statut de LMP s’applique.
  • Le LMP est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), tandis que le LMNP est soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
  • Le LMP est tenu de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS), ce qui n’est pas le cas pour le LMNP.

Distinction entre LMNP et LMP

La principale différence entre le statut LMNP et LMP réside dans les seuils de recettes locatives. Pour rester en LMNP, celles-ci doivent être inférieures à 23 000€ par an et ne pas dépasser 50% des revenus totaux du foyer fiscal. Au-delà, vous serez considéré comme loueur professionnel.

Reprenons l’exemple de Marc et Sophie. En LMNP, s’ils réalisent 5 000€ de déficit locatif, ils ne peuvent l’imputer que sur leurs revenus fonciers. Mais s’ils étaient en LMP, ce déficit serait déductible de leur revenu global, leur permettant de réduire significativement leur impôt sur le revenu. De même, en cas de revente, la plus-value réalisée serait exonérée d’impôt après 5 ans de détention seulement, contre 30 ans pour leur bien LMNP.

Cette distinction a des conséquences importantes. En LMP, vous pouvez déduire vos déficits de vos autres revenus, ce qui n’est pas possible en LMNP. De plus, la fiscalité des plus-values diffère : elles sont exonérées en LMP après 5 ans de détention, contre 30 ans en LMNP. Enfin, les loueurs professionnels sont soumis aux cotisations sociales sur leurs revenus locatifs, contrairement aux loueurs non professionnels. Il est donc essentiel de bien comprendre les tenants et aboutissants de chaque statut avant de se lancer.

Le choix entre LMNP et LMP dépend de votre situation patrimoniale, de vos objectifs et de votre capacité à assumer les contraintes du statut professionnel. Dans tous les cas, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseil en gestion de patrimoine pour optimiser sa stratégie.

Caractéristiques

LMNP

LMP

Recettes locatives annuelles < 23 000€ > 23 000€
Part des revenus locatifs < 50% des revenus totaux > 50% des revenus totaux
Déduction des déficits Sur les revenus fonciers uniquement Sur le revenu global
Taxation des plus-values Exonération après 30 ans de détention Exonération après 5 ans de détention
Cotisations sociales sur les loyers Non Oui

Est-ce qu’une SCI peut tirer profit du statut LMNP ?

Oui, une Société Civile Immobilière (SCI) peut opter pour le régime LMNP si elle remplit les conditions requises. Cependant, il est important de noter que la SCI ne pourra pas bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu’un investisseur individuel. En effet, la SCI sera soumise à l’impôt sur les sociétés et ne pourra pas récupérer la TVA.

Kevin Attal
Kevin Attal
Bonjour, je m'appelle Kevin, j'ai 35 ans et je suis conseiller fiscal. Avec mes années d'expérience, je suis là pour vous aider à naviguer à travers les complexités du système fiscal et à prendre des décisions financières éclairées. N'hésitez pas à me contacter pour obtenir de l'aide personnalisée et professionnelle.