Location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal français qui offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers. Avant de se lancer dans un investissement en LMNP, il est nécessaire de comprendre les avantages et les inconvénients de ce statut pour éviter les mauvaises surprises.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP s’applique aux investisseurs immobiliers qui louent un logement meublé à titre non professionnel. Contrairement aux loueurs professionnels (LMP), les revenus locatifs des loueurs en meublé non professionnels ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur. Si vous souhaitez plus d’information sur ce statut n’hésitez pas à consulter un professionnel comme notamment le site d’Homunity.
Le régime fiscal du LMNP
Le statut LMNP offre deux régimes fiscaux différents : le régime réel et le régime micro BIC.
Le régime réel permet aux investisseurs de déduire les charges liées à l’investissement, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les taxes foncières et les frais d’entretien. De plus, les investisseurs peuvent également amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années.
Le régime micro BIC est un régime simplifié qui s’applique aux investisseurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an. Dans ce régime, les investisseurs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.
Pourquoi opter pour le LMNP ?
Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers.
Les avantages fiscaux du statut LMNP comprennent l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, la déduction des charges liées à l’investissement et la récupération de la TVA. Ces avantages permettent de réduire considérablement l’impôt sur le revenu et d’optimiser les revenus locatifs.
Le statut LMNP permet également de déléguer la gestion locative à une société d’exploitation, ce qui peut simplifier la gestion du bien et réduire les contraintes de gestion.
Le statut LMNP peut être combiné avec d’autres dispositions fiscales, telles que le dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’achat du bien immobilier.
L’imposition du LMNP au régime réel
Le régime réel est généralement plus favorable pour les investisseurs qui ont des charges importantes liées à l’investissement ou qui souhaitent amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier. Le régime réel peut être plus complexe à gérer et nécessite une comptabilité plus rigoureuse.
Les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme, etc.) sont généralement plus adaptées au régime réel, car elles offrent des charges importantes liées à la gestion du bien.
Le régime micro BIC est-il un choix judicieux ?
Le régime micro BIC est plus simple à gérer que le régime réel, car il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Ce régime n’est pas adapté aux investisseurs qui ont des charges importantes liées à l’investissement ou qui souhaitent amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier.
Le régime micro BIC convient aux investisseurs qui ont des revenus locatifs faibles à modérés et qui n’ont pas de charges importantes liées à l’investissement.
Les inconvénients à prendre en compte dans le statut LMNP
Bien que le statut LMNP offre de nombreux avantages, il y a aussi des inconvénients à prendre en compte avant de se lancer. Si l’investisseur a bénéficié de la récupération de la TVA lors de l’achat du bien immobilier, il devra rembourser une partie de la TVA lors de la vente du bien.
En cas de décès de l’investisseur, les héritiers devront payer des droits de succession sur la valeur nette du bien immobilier. Le bien immobilier doit être loué meublé pendant au moins neuf mois par an pour bénéficier du statut LMNP.
Le bien immobilier doit être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire de vivre décemment dans le logement. Si l’investisseur souhaite revendre son investissement en résidence de services, il devra trouver un acheteur qui souhaite reprendre le bail commercial en cours.
Risques fiscaux du régime LMNP : Comment les gérer ?
Les risques fiscaux potentiels liés au LMNP comprennent la remise en cause du statut LMNP, le redressement fiscal et la requalification des revenus en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
N’hésitez pas à bien documenter les charges liées à l’investissement, de respecter les obligations fiscales et de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Les prérequis pour devenir un loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif en meublé, il est important de comprendre les différences entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Les critères de distinction entre ces deux statuts sont les suivants :
- Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal pour être considéré comme un LMNP. Dans le cas contraire, le statut de LMP s’applique.
- Le LMP est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), tandis que le LMNP est soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
- Le LMP est tenu de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS), ce qui n’est pas le cas pour le LMNP.
Est-ce qu’une SCI peut tirer profit du statut LMNP ?
Oui, une Société Civile Immobilière (SCI) peut opter pour le régime LMNP si elle remplit les conditions requises. Cependant, il est important de noter que la SCI ne pourra pas bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu’un investisseur individuel. En effet, la SCI sera soumise à l’impôt sur les sociétés et ne pourra pas récupérer la TVA.
