Quelles sont les conditions requises pour bénéficier de la défiscalisation en LMNP ? Quels sont les amortissements ? Est-il possible pour les personnes âgées d’obtenir la certification LMNP ? Voici toutes les informations dont vous avez besoin sur le statut du LMNP en 2022.
LMNP : définition
Le LMNP permet d’acquérir un logement meublé et d’obtenir des revenus locatifs non imposables tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). Cette niche fiscale concerne la location d’appartements meublés, où les revenus locatifs du propriétaire sont limités à 23 000 € par an ou à 50 % de ses recettes annuelles totales. Au-delà de ce seuil, le statut de Loueur en Meublé Professionnel devient plus favorable, notamment pour les contribuables soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Le LMNP, accessible à tous les contribuables, est surtout utilisé pour épargner en vue de la retraite. Car il est important de rappeler qu’un investissement en tant que loueur en meublé non professionnel est un placement à long terme qui a vocation à être conservé et non revendu. Au fil du temps, la valeur de votre bien augmentera.
Le statut LMNP, créé en 1949, permet une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en maisons meublées. C’est l’un des plus anciens programmes de défiscalisation immobilière en France que les administrations successives n’ont pas modifié.
LMNP : quel est l’amortissement ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a la particularité de permettre l’amortissement du bien acheté. Pour bénéficier d’une déduction fiscale au titre de la location meublée non professionnelle, vous devez remplir l’une des conditions suivantes :
- Acheter un appartement meublé ou l’équiper vous-même ;
- Investir dans un appartement de service neuf afin de récupérer la TVA ;
- Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés pour les locations meublées commerciales ;
- Les revenus locatifs du nouveau bien ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ;
- Ne pas obtenir un revenu locatif annuel égal ou supérieur à votre salaire annuel global.
- La défiscalisation LMNP s’applique à tous les types de logements ; vous pouvez investir avec le LMNP dans un logement neuf ou ancien, à condition que la localisation du bien n’empêche pas la location meublée.
La fiscalité du LMNP : déduction des frais et collecte de la TVA
Investir dans un logement neuf destiné à la location meublée offre un certain nombre d’avantages fiscaux :
- La déduction des dépenses : vous déduisez toutes les dépenses liées au bien de vos revenus locatifs. Vous réalisez rapidement un déficit foncier dû aux intérêts d’emprunt, à la taxe foncière, aux frais de transformation et aux frais de gestion ; vos revenus locatifs sont donc exonérés d’impôt. Même si le loyer (hors charges) perçu en 2022 ne dépasse pas 3 000 €, vous êtes exonéré d’impôt.
- 190 €/m² dans la région d’Île-de-France ;
- 140 €/m² pour toutes les autres régions.
Cette forme d’exonération fiscale s’applique généralement aux propriétaires qui acceptent de limiter le nombre de pièces habitables de leur résidence afin de la louer (comme les chambres d’étudiants). L’exonération ne s’applique pas à la location de chambres de service avec une entrée séparée de la résidence du propriétaire.
La combinaison du LMNP et du Censi-Bouvard : en cas d’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services (étudiant, senior, EPHAD), le propriétaire peut bénéficier de la réduction d’impôt Censi Bouvard de 11% du montant du prix du logement, étalée sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € par an d’investissement). De plus, il est possible de récupérer la TVA (20 %).
Afin de vous aider à choisir le régime fiscal le plus favorable, nous vous proposons ce calculateur gratuit pour déterminer le montant de l’impôt que vous devriez payer sous chacun des deux régimes en fonction de votre situation personnelle (valeur du bien, charges, loyers).
LMNP : régime micro ou réel ?
Lorsque vous louez un bien LMNP, vous obtenez des revenus fonciers. Par conséquent, vos revenus locatifs LMNP entrent dans la catégorie des BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux et doivent être déclarés à l’administration fiscale sur le formulair:e 2044-PRO :
A partir de là, il est possible de choisir entre trois régimes fiscaux :
Le micro-BIC offre une déduction forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Si la déduction est inférieure aux charges déductibles, vous avez tout intérêt à choisir le régime réel.
Le régime réel. Les charges peuvent être déduites si le total des revenus fonciers annuels dépasse 70 000 €, et cette déduction est obligatoire. Sur le formulaire 2033, il faut indiquer les revenus locatifs et l’avantage fiscal LMNP.
Le régime réel normal obligatoire, si le revenu locatif annuel du locataire dépasse 789 000 €. Il permet en outre de déduire le montant précis des charges supportées par le propriétaire.
Est-il judicieux d’investir en LMNP ?
Non, si vous recherchez un investissement qui vous permettra d’utiliser un bien immobilier pour vos propres besoins. Comme pour le Pinel, le Scellier, le Girardin et tout autre investissement locatif, le propriétaire a l’intention de louer le bien afin de maximiser sa situation financière en minimisant ses impôts et en accumulant du patrimoine.
Par rapport à ces autres programmes, le LMNP est beaucoup plus accessible financièrement : il n’y a pas d’exigence d’investissement minimum, pas besoin de posséder un bien entier, et pas de limite de ressources, de loyers, etc. Pour 30 000 ou 40 000 euros, vous pouvez acquérir un logement ou une chambre simple dans un logement étudiant.
De plus, les meublés bénéficient d’un cadre juridique plus souple avec un bail plus court (durée étudiante de neuf mois), ce qui facilite la rupture avec un locataire indélicat ou difficile, par exemple. Généralement, l’administration des locations est confiée à l’exploitant de la structure, qui se charge des visites, de la rédaction de l’état des lieux, des baux, de la perception des loyers, etc.
A voir aussi :
Investis : Notre guide complet sur le dispositif LMNP
Investis : Les conditions à respecter en LMNP
Investis : le fonctionnement du LMNP
Investis : les avantages fiscaux du LMNP
Investis : comment choisir entre LMNP et Pinel
Investis : comment devenir LMNP
Sources :
