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LMNP Amortissement - Comment amortir un bien en LMNP ?

L'amortissement en LMNP peut être compliqué à comprendre car un peu "technique". Nous vous proposons ci-dessous une explication simple et rapide de comment fonctionne l'amortissement en LMNP.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

L'amortissement en LMNP est un concept fondamental pour comprendre l'intérêt de ce dispositif fiscal puissant. Aujourd'hui, nous allons vous expliquer en détail comment il marche. Pour plus de détails sur LMNP, nous vous recommandons de lire notre guide LMNP.

1) Principe de base de l'amortissement en LMNP

Contrairement au revenu foncier, les revenus générés par les investissements locatifs meublés (LMNP) font partie de la catégorie des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Ces revenus bénéficient de base d’un abattement de 50% contre 30% pour les revenus fonciers. Il existe néanmoins une possibilité pour supprimer totalement l’impôt sur ces biens : passer au frais réel.
En passant par cette technique, nous avons la possibilité d’amortir en partie notre bien. En frais réel nous aurons la possibilité d’amortir 70% du bien pendant 30 ans.
Ces 70% représentent les murs. Nous aurons aussi la possibilité d’amortir 7% du bien pendant 10 ans. Ces 7% eux représentent les meubles.
Attention les pourcentages ci-dessus sont une moyenne cela dépend du bien et de la zone où est situé votre bien. D’un lieu à l’autre l’amortissement peut varier entre 70% et 75% et la durée entre 25 et 30 ans.

Nous pouvons à ces chiffres rajouter, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt pour s’assurer de tomber sur un score nul entre les revenus générés et les charges.

Afin de vous assurer un calcul juste, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un comptable pour vous aider à faire cette démarche afin d’amortir au maximum vos bien LMNP.
Pour toutes vos questions complémentaires, vous pouvez rendre avec notre expert pour faire un point sur votre situation. C’est gratuit. Vous pouvez également lire notre guide dédié sur le LMNP.

2) Distinguer LMNP et LMP pour l'amortissement

LMP, Loueur en Meublé Professionnel

LMNP, Loueur en Meublé NON professionnel

Bien qu’un seul mot les sépare, leurs différences quant à elles sont plus nombreuses.

Détaillons les principales différences ensemble :

Les conditions,
Pour avoir un statut LMP, les revenus de ma location meublés doivent générer + de 23000€ de revenu et doivent correspondre à + 50 % de mes revenus professionnels.
À l’inverse
Pour bénéficier du statut LMNP, il ne faut pas dépasser l’un des deux critères ci-dessus (+ 23k & + 50% revenu pro).

L’amortissement,
Le LMP comme le LMNP peuvent être soumis au régime réel.

Seul le statut LMNP peut choisir entre celui-ci et le régime Micro BIC avec l’abattement de 50%.

Les plus-values de cession,

Pour le LMP nous sommes exonérés d’imposition sur la plus-value au bout de 5 ans d’activités.(partiellement si revenu entre 90k et 126k, totalement si moins de 90k).

Pour le LMNP il faut attendre 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux) pour être totalement exonérés sur la plus-value.
On retrouve aussi des points communs entre le LMP et le LMNP :

  • LMP comme LMNP sont des revenus BIC et non des revenus fonciers, il faut donc les déclarer sur votre 2042 C Pro.
  • Ils ne sont pas assujettis à la TVA.
  • Si on choisit le régime réel et que les charges sont supérieures au revenu. Nous allons donc créer un déficit foncier que nous pourrons déduire des revenus professionnels (dans la limite de 10700€).
    En résumé, le statut LMP va plutôt être pour des professionnels qui détiennent un gros patrimoine immobilier.

Si vous êtes un particulier qui souhaite investir dans l’immobilier pour des compléments de revenus et/ou préparer votre retraite, vous allez dans la majeure partie des cas vous retrouvez dans le statut LMNP.

3) Les Charges déductibles pour l'amortissement LMNP

En LMNP, nous avons le choix entre le micro BIC avec son abattement de 50% ou faire les frais réels.

En faisant le choix des frais réels, nous avons la possibilité de déduire des revenus BIC un certain nombre de charges afin de limiter ou de supprimer totalement l’impôt.

Ces charges sont toutes les « dépenses » pour la bonne exploitation de votre bien.

Prenons un temps pour les lister ensemble :

  • Amortissement des murs, entre 70 et 75% de la valeur du bien pendant 25 à 30 ans
  • Amortissement des meubles 7% de la valeur du bien pendant 10 ans
  • Taxe Foncière
  • Intérêt d’emprunt et frais de dossier (attention il varie chaque année)
  • L’assurance du bien (en tant que propriétaire)
  • Frais de comptabilité (pour rappel CGA : 2/3 en réduction d’impôt et 1/3 en charge déductible)
  • Frais de notaire
  • Travaux d’amélioration et de réparation

Afin de ne commettre aucune faute et s’assurer de déduire la totalité de vos charges n’hésitez pas à vous faire accompagne par un conseiller patrimonial et/ou un expert comptable.

4) Comment lier le Dispositif LMNP et Censibouvard pour l'amortissement ?

En LMNP, on ne déclare pas de revenu foncier mais des revenus BIC (bénéfice industriel et commercial).
Concernant la taxation en BIC, nous avons 2 possibilités :

1. EN MICRO, pour les revenus inférieurs ou égale à 23.000 euros.
On effectue un abattement de 50% sur les loyers que nous déclarons.

2. FRAIS REEL, pour les revenus supérieurs à 23.000 euros.
On déduit toutes les charges : Travaux, taxe foncière, intérêt d’emprunt.
On amortit aussi 7% des meubles et 70% du bien.

On a la possibilité aussi de passer en frais réel lorsque nos revenus sont inférieurs à 23000 euros.
Une opération intéressante car on se retrouve généralement sur un résultat neutre quand on déduit les charges des loyers perçus.

C’est la raison principale pour laquelle on entend souvent qu’en investissant en LMNP on est exonéré d’impôt sur les loyers perçus.

ATTENTION.
Le dispositif censi bouvard n’est possible qu’en micro et non en frais réel.
On ne peut alors pas bénéficier des frais réels mais seulement de l’abattement de 50%.
On a donc des revenus qui vont être imposés.
Il faut alors être vigilant et bien calculer son coup car si on réduit l’imposition d’un côté mais on l’augmente de l’autre, l’opération n’est pas aussi avantageuse quelle laisse l’entendre.
Vous l’aurez compris, l’amortissement LMNP est régime fiscal intéressant pour les loueurs en résidences meublés pour augmenter ses recettes annuelles et ses loyers de bailleur.

Sources :

le site des notaires français : Location meublée non professionnelle (LMNP)
le site du gouvernement français : LES RÉGIMES D'IMPOSITION
le site du service public : Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée


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