Mais comment faire pour investir dans l’immobilier locatif ? Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du statut LMNP ? Quelles sont les taxes applicables ? Comment sortir du programme LMNP ? Ci-dessous, nous répondons à toutes vos questions pour savoir comment fonctionne le LMNP.
Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle ?
La définition de la location meublée
Dans le patrimoine français, l’immobilier est depuis longtemps un choix populaire. Nombre d’entre eux se tournent vers l’investissement locatif pour atteindre plusieurs objectifs patrimoniaux, notamment l’acquisition d’un actif tangible et la génération de revenus réguliers tout en profitant d’une réduction d’impôt.
Comme indiqué précédemment, la location meublée non professionnelle consiste à louer un logement après l’avoir équipé. L’objectif est simple : dès l’emménagement de votre locataire, votre bien doit être habitable. Pour connaître le champ d’application réel de la location meublée, consultez le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP).
Quels sont les avantages de la location d’un bien meublé ?
Cet agrément s’accompagne de nombreux avantages. Il vous permet notamment de :
- Produire des revenus complémentaires tout en restant passif ;
- Accéder aux locaux ;
- Profiter d’avantages fiscaux.
Vos locataires vous versent des loyers mensuels, ce qui vous procure une source de revenus supplémentaire. Avec ces revenus complémentaires, vous pouvez préparer votre retraite, épargner ou investir dans d’autres placements. De plus, investir en LMNP vous permet de constituer un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre ou revendre à l’avenir. Une fois le bail terminé, vous aurez la possibilité de rester dans le bien ou de le louer à nouveau.
Il est également à noter que la location meublée non professionnelle est fiscalement avantageuse. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux avantageux : le micro-BIC et le régime réel. Le premier vous permet de déduire 50 % de votre revenu imposable, tandis que le second vous permet de déduire vos frais réels pour diminuer votre base imposable.
Profiter des avantages fiscaux avec les régimes micro-BIC et réel
Bénéfices du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est particulièrement avantageux pour les propriétaires LMNP. Il permet en effet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs imposables. Ainsi, seule la moitié des loyers perçus sera soumise à l’impôt sur le revenu. Ce régime est simple à mettre en place et ne nécessite pas de déclaration spécifique, les revenus étant directement reportés sur la déclaration de revenus annuelle.
Par exemple, si vous percevez 12 000€ de loyers annuels grâce à votre investissement LMNP, seuls 6 000€ seront imposables dans le cadre du régime micro-BIC. Cet abattement forfaitaire vous permet ainsi de réduire considérablement votre base imposable et d’optimiser votre fiscalité.
L’un des principaux avantages de l’achat en LMNP est la possibilité de générer des revenus locatifs peu ou pas imposés pendant plusieurs années, grâce aux déductions et amortissements.
Avantages du régime réel
Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à la location (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.), ainsi que les amortissements du bien immobilier et des meubles. Cela peut générer un déficit imputable sur les revenus locatifs, voire sur le revenu global dans certaines limites. Ce régime est plus complexe à gérer, car il nécessite une comptabilité détaillée, mais il peut s’avérer très intéressant fiscalement, notamment lors des premières années de location.
Prenons le cas d’un investisseur qui perçoit 15 000€ de loyers annuels pour son bien LMNP. S’il opte pour le régime réel, il pourra déduire de ce montant les charges réelles comme les intérêts d’emprunt (3 000€), la taxe foncière (1 000€), les frais de gestion (500€) et les amortissements du bien et des meubles (6 000€). Son bénéfice imposable sera donc de 4 500€ (15 000€ – 10 500€), soit un montant inférieur à celui obtenu avec le régime micro-BIC.
| Régime fiscal | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Micro-BIC | – Simplicité de gestion – Abattement forfaitaire de 50% |
– Moins avantageux pour les biens avec charges élevées |
| Réel | – Déduction des charges réelles et amortissements – Possible déficit imputable |
– Gestion plus complexe – Nécessite une comptabilité détaillée |
En général, on peut s’attendre à une rentabilité brute (avant impôts et charges) pour un investissement LMNP entre 3% et 6%, mais cela varie largement selon les critères mentionnés ci-dessus.
Comprendre les conditions d’éligibilité au statut LMNP
Seuils de revenus locatifs à ne pas dépasser
Pour bénéficier du statut LMNP, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000€ par an. De plus, ces revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Il est donc essentiel de bien calculer le montant des loyers que vous pourrez percevoir en fonction du bien immobilier choisi.
Prenons l’exemple d’un couple souhaitant investir dans un appartement en LMNP. Si leurs revenus annuels cumulés s’élèvent à 60 000€, ils devront veiller à ce que les loyers perçus ne dépassent pas 30 000€ par an, soit 50% de leurs revenus globaux, tout en restant sous le seuil des 23 000€. Une étude préalable de la rentabilité locative est donc importante.
Dès lors que votre résidence fiscale se trouve sur le territoire français, vous êtes éligible à la location meublée non professionnelle. En fait, tous les contribuables français peuvent théoriquement prétendre au statut de LMNP !
Caractéristiques du bien immobilier requises
Le bien immobilier doit être meublé et équipé pour être habitable immédiatement. Cela signifie qu’il doit disposer de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne des locataires, tels que des meubles, de l’électroménager, de la vaisselle, etc. De plus, la surface habitable minimale requise est généralement de 9m². Il est important de veiller à respecter ces critères pour pouvoir prétendre au statut LMNP.
Imaginons que vous souhaitiez mettre en location un studio de 18m² dans une résidence étudiante. Pour être éligible au LMNP, vous devrez équiper ce logement d’un lit, d’un bureau, d’une armoire, d’un réfrigérateur, d’une plaque de cuisson, d’un micro-ondes et de la vaisselle nécessaire. En fournissant un logement prêt à vivre, vous pourrez ainsi bénéficier des avantages fiscaux liés à ce statut.
Pour respecter les critères d’éligibilité au LMNP :
- Vérifiez que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€ par an et 50% de vos revenus globaux.
- Équipez le logement en meubles et électroménager pour qu’il soit immédiatement habitable.
- Assurez-vous que la surface habitable minimale de 9m² est respectée.
Quelles sont les conditions d’utilisation du bien ?
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé, votre bien doit être équipé de manière appropriée. Pour que votre bien soit qualifié de meublé, il doit disposer d’une longue liste d’équipements et de meubles. Comme dit précédemment, l’objectif est que votre bien soit habitable lorsque votre locataire emménage.
La surface habitable de votre maison est également limitée, puisque le bien loué doit comprendre au moins une pièce de 9m2. Ce critère de surface est une condition nécessaire pour déterminer la décence d’un logement.
Quelles sont les démarches pour devenir loueur en meublé non professionnel ?
Vous devez demander au greffe du tribunal de commerce, dans les deux semaines qui suivent le début de votre activité, de recevoir le statut de loueur en meublé non professionnel. Il vous sera alors attribué un numéro SIRET, qui est un numéro d’enregistrement. Ce numéro servira à vous identifier auprès de l’administration, ainsi qu’à effectuer diverses de vos démarches. Enfin, le Service des Impôts des Entreprises vous contactera (SIE).
Comment définir la fiscalité en LMNP ?
En quoi consiste exactement le système d’imposition ?
Lorsque vous devenez loueur non professionnel, vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux) ;
- Le régime réel.
Chacun présente des avantages et des caractéristiques qui lui sont propres. Le premier est l’option par défaut des propriétaires, il vous offre le droit à une déduction forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (contre 30 % en location nue). Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs les dépenses engagées dans le cadre de votre location meublée.
La collecte de la TVA
Dans certains cas, vous pouvez avoir le droit de récupérer jusqu’à 20 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur votre bien immobilier. Mais pour cela, il est nécessaire d’avoir acheté une résidence de services neuve. Néanmoins, ce n’est pas la seule nécessité, car vous devez également :
- Avoir confié à un professionnel l’entretien de votre bien pendant au moins neuf ans ;
- Conserver le bien pendant au moins vingt ans ;
- Payer la taxe par vos propres moyens.
Vous obtenez votre numéro de TVA grâce aux documents que vous présentez au greffe du tribunal de commerce pour déclarer votre activité LMNP. Pour demander le remboursement de la TVA, vous devez fournir votre numéro SIRET.-
Déclarer son activité et ses revenus locatifs en LMNP
Démarches au greffe du tribunal de commerce
Pour exercer une activité de location meublée non professionnelle, il est impératif de déclarer son activité auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette formalité permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour la déclaration des revenus locatifs. Il faut remplir un formulaire P0i et fournir plusieurs documents, tels qu’une pièce d’identité et un justificatif de domicile. Le coût de cette démarche est d’environ 50€.
Imaginons que vous veniez d’acquérir un appartement destiné à la location meublée. Avant de chercher vos premiers locataires, vous devez vous rendre au greffe du tribunal de commerce muni du formulaire P0i rempli, d’une copie de votre carte d’identité et d’un justificatif de domicile de moins de 3 mois. Une fois ces formalités accomplies, vous recevrez votre numéro SIRET, indispensable à la déclaration de vos revenus locatifs.
Obligation de déclaration des revenus locatifs
Tous les revenus locatifs perçus dans le cadre du statut LMNP doivent obligatoirement être déclarés à l’administration fiscale, dans la déclaration de revenus annuelle. Cette obligation découle des articles 12 et 13 du Code Général des Impôts. En cas d’omission intentionnelle, le propriétaire s’expose à des pénalités de 40%, voire 80% en cas de manœuvres frauduleuses, en plus du paiement de l’impôt éludé. Il est donc important de tenir une comptabilité rigoureuse et de conserver tous les justificatifs.
Par exemple, si vous avez perçu 10 000€ de loyers en 2022 grâce à votre bien LMNP, vous devrez reporter ce montant dans votre déclaration de revenus 2023, dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de contrôle fiscal, vous devrez être en mesure de fournir les quittances de loyers et les relevés bancaires prouvant la perception de ces revenus.
Pour déclarer correctement vos revenus LMNP :
- Déclarez votre activité au greffe du tribunal de commerce et obtenez un numéro SIRET.
- Tenez une comptabilité rigoureuse et conservez tous les justificatifs (quittances de loyers, factures, etc.).
- Reportez l’intégralité de vos revenus locatifs dans votre déclaration de revenus annuelle.
- En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
Si vous dissimulez intentionnellement une partie de vos revenus à l’administration fiscale, vous avez commis une fraude fiscale.
Comment mettre fin au statut de LMNP
Déclarez la fermeture de votre entreprise
Vous souhaitez cesser d’être loueur en meublé non professionnel ? Vous devez en informer le greffier du tribunal de commerce dans les 30 jours qui suivent la fin de votre activité. Pour ce faire, vous devez présenter une déclaration de cessation d’activité. Suite à cette démarche, la désactivation de votre numéro SIRET interviendra.
Mise en vente de votre logement
Votre bien LMNP peut être revendu d’une manière similaire à celle d’un logement classique. Vous devez d’abord estimer le prix de vente optimal afin de rester compétitif sur le marché tout en respectant votre budget. Vous pouvez ensuite choisir d’être accompagné par un agent immobilier ou de faire toute la transaction vous-même.
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Sources :
