Mais comment faire pour investir dans l’immobilier locatif ? Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du statut LMNP ? Quelles sont les taxes applicables ? Comment sortir du programme LMNP ? Ci-dessous, nous répondons à toutes vos questions pour savoir comment fonctionne le LMNP.
Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle ?
La définition de la location meublée
Dans le patrimoine français, l’immobilier est depuis longtemps un choix populaire. Nombre d’entre eux se tournent vers l’investissement locatif pour atteindre plusieurs objectifs patrimoniaux, notamment l’acquisition d’un actif tangible et la génération de revenus réguliers tout en profitant d’une réduction d’impôt.
Comme indiqué précédemment, la location meublée non professionnelle consiste à louer un logement après l’avoir équipé. L’objectif est simple : dès l’emménagement de votre locataire, votre bien doit être habitable. Pour connaître le champ d’application réel de la location meublée, consultez le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP).
Quels sont les avantages de la location d’un bien meublé ?
Cet agrément s’accompagne de nombreux avantages. Il vous permet notamment de :
- Produire des revenus complémentaires tout en restant passif ;
- Accéder aux locaux ;
- Profiter d’avantages fiscaux.
Vos locataires vous versent des loyers mensuels, ce qui vous procure une source de revenus supplémentaire. Avec ces revenus complémentaires, vous pouvez préparer votre retraite, épargner ou investir dans d’autres placements. De plus, investir en LMNP vous permet de constituer un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre ou revendre à l’avenir. Une fois le bail terminé, vous aurez la possibilité de rester dans le bien ou de le louer à nouveau.
Il est également à noter que la location meublée non professionnelle est fiscalement avantageuse. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux avantageux : le micro-BIC et le régime réel. Le premier vous permet de déduire 50 % de votre revenu imposable, tandis que le second vous permet de déduire vos frais réels pour diminuer votre base imposable.
Qui peut investir en LMNP ?
Une spécialité fiscale ouverte à tous
Dès lors que votre résidence fiscale se trouve sur le territoire français, vous êtes éligible à la location meublée non professionnelle. En fait, tous les contribuables français peuvent théoriquement prétendre au statut de LMNP ! Mais en théorie seulement, car il existe des conditions spécifiques à remplir pour être loueur en meublé :
- Être propriétaire du bien et percevoir des loyers ;
- Ne pas exercer d’activité tout en agissant en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).
Quelles sont les conditions d’utilisation du bien ?
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé, votre bien doit être équipé de manière appropriée. Pour que votre bien soit qualifié de meublé, il doit disposer d’une longue liste d’équipements et de meubles. Comme dit précédemment, l’objectif est que votre bien soit habitable lorsque votre locataire emménage.
La surface habitable de votre maison est également limitée, puisque le bien loué doit comprendre au moins une pièce de 9m2. Ce critère de surface est une condition nécessaire pour déterminer la décence d’un logement.
Quelles sont les démarches pour devenir loueur en meublé non professionnel ?
Vous devez demander au greffe du tribunal de commerce, dans les deux semaines qui suivent le début de votre activité, de recevoir le statut de loueur en meublé non professionnel. Il vous sera alors attribué un numéro SIRET, qui est un numéro d’enregistrement. Ce numéro servira à vous identifier auprès de l’administration, ainsi qu’à effectuer diverses de vos démarches. Enfin, le Service des Impôts des Entreprises vous contactera (SIE).
Comment définir la fiscalité en LMNP ?
En quoi consiste exactement le système d’imposition ?
Lorsque vous devenez loueur non professionnel, vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux) ;
- Le régime réel.
Chacun présente des avantages et des caractéristiques qui lui sont propres. Le premier est l’option par défaut des propriétaires, il vous offre le droit à une déduction forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (contre 30 % en location nue). Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs les dépenses engagées dans le cadre de votre location meublée.
La collecte de la TVA
Dans certains cas, vous pouvez avoir le droit de récupérer jusqu’à 20 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur votre bien immobilier. Mais pour cela, il est nécessaire d’avoir acheté une résidence de services neuve. Néanmoins, ce n’est pas la seule nécessité, car vous devez également :
- Avoir confié à un professionnel l’entretien de votre bien pendant au moins neuf ans ;
- Conserver le bien pendant au moins vingt ans ;
- Payer la taxe par vos propres moyens.
Vous obtenez votre numéro de TVA grâce aux documents que vous présentez au greffe du tribunal de commerce pour déclarer votre activité LMNP. Pour demander le remboursement de la TVA, vous devez fournir votre numéro SIRET.
La déclaration des revenus locatifs
Pourquoi est-il obligatoire de déclarer les revenus locatifs ?
Tous les revenus perçus au cours de l’année doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus. Bien évidemment, cela s’applique également aux revenus locatifs de votre bien meublé. Selon les articles 12 et 13 du Code Général des Impôts, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus imposables. Les loyers que vous obtenez dans le cadre de votre activité LMNP doivent donc être déclarés à l’administration fiscale.
Quels sont les risques liés à la non-déclaration ?
Si vous dissimulez intentionnellement une partie de vos revenus à l’administration fiscale, vous avez commis une fraude fiscale. Cette expression décrit les contribuables qui choisissent de :
- De ne pas déclarer leurs revenus dans le délai légal ;
- Dissimuler une partie de leurs revenus ou de leurs biens imposables ;
- Se mettre en faillite (c’est-à-dire être incapable de payer ses dettes).
En cas de déclaration fiscale délibérément incomplète, une taxe peut être appliquée. Les pénalités fiscales encourues sont de :
- 40 % en cas d’omission intentionnelle ;
- 80 % en cas de violation des droits ou de manœuvres frauduleuses.
Il peut arriver que les agents du fisc engagent des procédures pénales. Dans cette situation, en plus de la pénalité fiscale, vous risquez une peine de 500 000 euros et cinq ans de prison !
Comment mettre fin au statut de LMNP
Déclarez la fermeture de votre entreprise
Vous souhaitez cesser d’être loueur en meublé non professionnel ? Vous devez en informer le greffier du tribunal de commerce dans les 30 jours qui suivent la fin de votre activité. Pour ce faire, vous devez présenter une déclaration de cessation d’activité. Suite à cette démarche, la désactivation de votre numéro SIRET interviendra.
Mise en vente de votre logement
Votre bien LMNP peut être revendu d’une manière similaire à celle d’un logement classique. Vous devez d’abord estimer le prix de vente optimal afin de rester compétitif sur le marché tout en respectant votre budget. Vous pouvez ensuite choisir d’être accompagné par un agent immobilier ou de faire toute la transaction vous-même.
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Sources :
