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Investissement immobilier

Immobilier neuf ou ancien, comment choisir ?

Devenir propriétaire d’un bien immobilier ne s’improvise pas. De nombreux éléments sont à étudier afin de réaliser l’investissement qui vous correspond. L’une des premières questions que vous devez vous poser est la suivante : dois-je investir dans un bien immobilier neuf ou ancien ? Cet article a pour objectif de vous aider à répondre à cette question. Nous allons de ce fait détailler les avantages et inconvénients des biens et anciens.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

1 - Comment différencier le neuf et l’ancien ?

Juridiquement, un bien immobilier construit il y a moins de 5 ans est considéré comme un bien neuf. Il n’a encore jamais eu de propriétaire ni d’habitant. La plupart du temps, ce type de bien dépend du régime Véfa (Vente en l’État Futur d’achèvement). Cependant, il est également possible d’acquérir un bien neuf déjà terminé. Fiscalement, l’immobilier neuf dépend du régime de la TVA à hauteur de 20 ou 5,5%.

Le logement ancien se caractérise par un changement de propriétaire (mutation : revente, succession ou encore donation). Sur le plan fiscal, ce type de bien dépend du régime des droits de mutation.

2 - Les avantages et inconvénients de l’investissement immobilier neuf

Avantages du neuf

- Fonctionnel et pratique

Les logements neufs sont globalement plus fonctionnels et mieux optimisés que les biens anciens. Les espaces sont souvent très bien agencés et lumineux. L’architecture est pensée stratégiquement pour exploiter chaque espace de manière optimale.

- Qualité et performance

Lorsqu’ils sont livrés neufs, les biens sont prêts à être habités. Ils ne nécessitent pas de frais annexes tels que des travaux de rénovation ou encore de décoration. De plus, les performances énergétiques sont meilleures que dans les logements anciens. En clair, l’investissement dans le neuf assure une meilleure durabilité et des coûts plus bas (meilleure isolation, équipements modernes…).

- Des aides multiples

L’investissement immobilier dans le neuf est encouragé par de nombreux dispositifs. Les investisseurs sont ainsi accompagnés d’un point de vue financier et fiscal, ce qui représente un grand avantage. On pense notamment au Prêt à Taux Zéro, disponible sous certaines conditions. En outre, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière visent à dynamiser l’investissement neuf. C’est le cas de la loi Pinel ou encore du dispositif LMNP par exemple.

Inconvénients du neuf

- La sobriété du neuf

La praticité étant la priorité des constructions neuves, les biens peuvent manquer de charme par rapport à l’ancien. En effet, la sobriété et la standardisation de ces logements laissent peu de place à l’originalité qui fait le charme des biens anciens.

- Un choix limité

Les biens neufs sont beaucoup moins nombreux que les biens anciens sur le marché de l’immobilier. Il est donc plus difficile de trouver le logement idéal, qui rassemble tous les critères recherchés : emplacement, surface, prix…

- Un coût d’acquisition élevé

Les logements neufs sont généralement plus onéreux que les logements anciens (hors biens de prestige). Cela s’explique très simplement par le fait qu’ils sont de meilleure qualité. Leur modernité vous assure une bonne durabilité et même la possibilité de réaliser une plus-value conséquente lors de la revente. En revanche, le coût d’acquisition sera supérieur à un bien ancien, c’est la raison pour laquelle nous classons le prix dans les inconvénients des biens neufs.

3 - Les avantages et inconvénients de l’investissement immobilier ancien

Avantages de l'ancien

- Le charme de l’ancien

Les biens anciens sont des logements de caractère. Ils possèdent une histoire et une ambiance qui séduisent les amateurs de belles pierres et d’architecture traditionnelle.

- Un large choix de biens

La grande en majorité des biens à vendre sur le marché sont des biens anciens. Ce large choix permet aux investisseurs de dénicher le bien de leurs rêves. En premier lieu, l’emplacement est particulièrement favorable aux biens anciens. En effet, on retrouve une écrasante majorité de biens anciens dans les centres-villes et les lieux stratégiques, proches de toutes les commodités. À l’inverse, les biens neufs se font beaucoup plus rares dans ces zones prisées, notamment par manque de place. En outre, la diversité offerte par l’abondance des biens anciens permet à tout type d’investisseur de trouver son bonheur : Personne seule, couples, familles…

- Le prix d’achat

L’acquisition d’un bien ancien sera généralement plus abordable que celle d’un bien neuf de la même surface. Cela s’explique par deux raisons principales : le volume élevé de l’offre dans l’ancien, ainsi que la qualité globale des biens, inférieure à celle du neuf.

Les biens de prestige font toutefois exception à cette règle. En effet, les bâtiments situés dans des secteurs sauvegardés ou classés « Monument Historique » sont très onéreux, car ils représentent le patrimoine architectural et historique français.

Enfin, si vous envisagez d’engager des travaux de rénovation d’un bien ancien, il faudra prévoir un budget bien plus conséquent.

Inconvénients de l'ancien :

- Les frais annexes

Les logements anciens sont plus ou moins inadaptés à la vie moderne. De ce fait, lors d’un achat, il est fréquent de devoir supporter des frais supplémentaires. Parmi ces frais, on pense notamment aux travaux de rénovation, d’agencement ou encore de modernisation. Les charges sont également plus élevées que dans le neuf. En outre, les espaces sont peu adaptés aux personnes en situation de handicap.

- Les normes

Comme nous l’avons évoqué dans la partie sur les avantages des biens neufs, les normes énergétiques et techniques ont beaucoup évolué ces dernières années. De ce fait, les biens anciens sont souvent en dehors des règlementations actuelles et nécessitent des remises aux normes. Ces dernières engendrent des travaux et des frais supplémentaires.

- Peu d’aides à l’investissement

Investir dans un bien immobilier ancien ne permet pas d’obtenir beaucoup d’aide fiscale ou financière. Cependant, il est possible de bénéficier de certains dispositifs, à condition d’effectuer des travaux de rénovation. C’est par exemple le cas de la loi Malraux, du Pinel ancien ou encore de la loi Monument Historique. Cependant, ces dispositifs imposent de nombreuses contraintes à respecter pour les investisseurs.

En savoir plus sur l’investissement immobilier neuf et ancien

Pour obtenir plus d’information sur les dispositifs de défiscalisation immobilière, n’hésitez pas à consulter nos guides :

- Loi Pinel

- LMNP

- Défiscalisation immobilière

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