Comment se qualifier pour ces deux désignations ?
Comment déterminer si vous êtes LMNP ou LMP ? Sachez que les conditions de qualification pour ces statuts sont distinctes. Pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € annuels ou inférieurs à 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Dès qu’une des conditions est remplie, vous bénéficiez du statut.
Pour exercer en tant que propriétaire bailleur grâce au statut LMNP, vous devez respecter ces deux conditions. Cela implique que si votre exploitation se développe plus rapidement que prévu, vous pouvez immédiatement passer du statut LMNP au statut LMP sans vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Considérons, à titre d’illustration, que vous réalisez 24 000 € par an grâce à la location de votre bien meublé :
- Si vous bénéficiez de 24 000 € de la location de votre bien immobilier et 30 000 € par an, vous êtes LMNP ;
- Si vos revenus locatifs sont de 24 000 € et vos revenus annuels de 10 000 €, vous êtes LMP.
Quel est le statut le plus favorable ?
L’appellation LMNP permet aux investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal intéressant. Vous pouvez choisir entre le régime fiscal du micro-BIC et le régime fiscal réel. Cela signifie que vous pouvez soit bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, soit déduire vos charges de vos revenus locatifs.
Cependant, en comparant les impôts du LMNP et du LMP, le LMP semble être le plus favorable pour une imposition en régime réel. En effet, si vos revenus sont inférieurs à vos charges, vous pouvez imputer votre manque à gagner sur le revenu global de votre foyer fiscal pendant une période de six ans. Ce manque à gagner ne pourra être déduit de vos revenus de location meublée qu’en cas de location LMNP.
Par ailleurs, sous le statut LMP, il est possible d’obtenir une exonération totale des plus-values si :
- Vous êtes propriétaire bailleur depuis près de 5 ans.
- Au cours des deux années civiles précédentes, les loyers perçus étaient inférieurs à 90 000 € par an.
En revanche, les LMNP doivent attendre 30 ans avant de pouvoir bénéficier d’une exonération totale des plus-values. Contrairement au LMNP, le LMP est exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Comment gérez-vous vos biens ?
En matière de gestion des appartements meublés, la location meublée non professionnelle l’emporte sur le LMP. Le statut LMNP est beaucoup plus simple à gérer. En effet, les exigences augmentent si vous exercez votre activité de location à titre professionnel. Si vous êtes un LMP, vous êtes responsable de la gestion de vos actifs immobiliers, ce qui inclut des activités telles que la préparation de votre déclaration fiscale (qui nécessite une compréhension fiscale et juridique adéquate) et l’amortissement de vos biens loués.
En raison de ces responsabilités, les bailleurs professionnels font souvent appel aux services d’un avocat fiscaliste, d’un expert en gestion d’actifs ou d’un expert-comptable. Avec l’aide d’un spécialiste du secteur, ils sont en mesure d’éviter de commettre des erreurs. C’est souhaitable, étant donné qu’une erreur peut entraîner un redressement fiscal !
Excellent à savoir
Suite à une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, il n’est plus nécessaire pour un loueur en meublé professionnel d’être inscrit au RCS. En revanche, cette inscription permet de bénéficier d’une couverture sociale et de la validation par la caisse de retraite d’un à quatre trimestres par an.
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Sources :
