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Quel est le meilleur statut pour louer un logement meublé ?

Vous êtes curieux de savoir comment fonctionne le statut LMNP ? La location meublée non professionnelle est un investissement immobilier locatif qui permet aux propriétaires de louer une résidence meublée à des locataires qui paient des loyers standards.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Les investisseurs tirent des revenus supplémentaires de leurs biens. Comment investir dans la location meublée ? Nous vous expliquons tout ci-dessous sur le choix du statut.

Quelle est la définition du statut LMNP ?

Quel type de location est meublé ? Les loueurs en meublé non professionnels peuvent louer des biens meublés (LMNP). Ce statut vous permet de louer des appartements entièrement meublés, de percevoir des loyers et de réduire vos impôts.

Comment définir l’investissement en LMNP ?

Le marché de l'immobilier attire un nombre croissant d'investisseurs : la pierre occupe une place de choix dans le patrimoine des contribuables. Il existe plusieurs méthodes pour acquérir un bien locatif, et dans certains cas, cela peut même vous permettre de bénéficier d'un avantage fiscal : Loi Pinel, loi Censi-Bouvard, investissement en SCPI fiscale... Outre les locations non meublées, cette liste d'investissements défiscalisés comprend également la location meublée. Il s'agit de l'une des plus anciennes niches fiscales de France, puisqu'elle existe depuis 1949.

Comment fonctionne l'investissement dans le LMNP ?

Comment fonctionne précisément la location meublée non professionnelle ? Vous achetez un bien immobilier, vous le meublez, puis vous le mettez en location afin de percevoir des loyers. En investissant dans la location meublée, vous pouvez devenir propriétaire et augmenter vos revenus !

Vous bénéficiez également des avantages suivants :

  • La récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les logements nouvellement construits ;
  • La diminution de votre impôt sur le revenu (les modalités de cet avantage fiscal varient en fonction de votre régime fiscal) ;
  • La notion de revenu passif qui peut être utilisé pour l'épargne, les initiatives de financement, la planification de la retraite...

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Comment devenir LMNP ?

Quelles sont les conditions requises pour investir en LMNP ?

La catégorie de loueur en meublé non professionnel est accessible à tous les résidents français dont le domicile fiscal est situé sur le territoire. Néanmoins, un certain nombre de conditions doivent être remplies pour pouvoir exercer une activité sous l'appellation LMNP. Vous devez être le propriétaire du bien que vous louez ; la sous-location n'est donc pas autorisée pour cette activité.

En outre, les revenus annuels de la location du bien doivent être inférieurs à 23 000 euros ou représenter moins de 50 % de l'ensemble de vos revenus. Enfin, vous ne pouvez pas être inscrit en tant que loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS) (LMP). En réalité, ces deux conditions sont inconciliables.

Pour être éligible à la location meublée, votre logement doit également répondre à des normes précises. Tout d'abord, il doit avoir une superficie d'au moins 9 m2. De plus, le logement doit être meublé de telle sorte qu'il soit habitable lors de l’arrivée du locataire.

Comme son nom l'indique, la location LMNP implique que le bien doit être meublé lorsqu'il est loué ; il est impossible de louer un logement non meublé avec ce statut ! Il doit donc disposer de luminaires, d'ustensiles de cuisine, de literie, d'un four ou d'un micro-ondes, et de matériel d'entretien.

Comment un particulier peut-il devenir propriétaire d'un bien loué meublé ?

Avant de mettre en location un logement, vous êtes tenu de déclarer le début de votre exploitation. Sachez que votre action débute le jour où vous signez l'acte de vente. Dans les deux semaines qui suivent cette signature, vous devez remettre le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce afin d'acquérir votre numéro d'enregistrement.

Le service des impôts des entreprises (SIE) vous contactera ensuite pour vous demander de remplir le formulaire n°1447. Ces formulaires concernent la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il s'agit d'une taxe professionnelle annuelle que vous devez payer.

LMNP : quelle classification fiscale ?

Qu'est-ce qu'un micro BIC ?

Lorsque vous louez un bien meublé, les recettes ne sont pas considérées comme des revenus fonciers (comme c'est le cas pour un bien vide) mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes donc soumis à l'impôt dans la catégorie des BIC.

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €, vous pouvez être soumis au régime micro BIC. Si vous êtes imposé sous le régime micro BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %. Cela implique que vous ne serez imposé que sur cinquante pour cent de vos revenus locatifs ! Ce taux de déduction ne s'applique qu'aux locations meublées, puisque le taux pour les locations non meublées est de 30%.

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Quel est le régime réel d'imposition ?

Le régime réel d'imposition vous est accessible quel que soit le montant de vos revenus locatifs : en effet, vous avez la possibilité d'être imposé sous ce régime si vos revenus sont inférieurs à 70 000 €, et il s'applique automatiquement au-delà de ce seuil. Sous le régime réel, le prix d'acquisition de votre bien est amorti. Comment cela se passe-t-il ? Grâce aux frais déductibles, votre base imposable peut être réduite. Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les frais suivants :

  • Les intérêts de votre remboursement hypothécaire ;
  • Les frais de services de tiers ;
  • La taxe foncière ;
  • Le paiement des honoraires du notaire ;
  • Les primes d'assurance ;
  • L'amélioration, l'entretien et la réparation de la propriété locative ;
  • Les frais de copropriété.

Cet amortissement est exclusif à la location meublée et est appelé amortissement comptable. La deuxième particularité du régime fiscal des biens immobiliers est la possibilité de réaliser une plus-value intéressante lors de la vente de votre bien. En effet, la revente se fait sur la base du prix d'achat initial de votre logement et ne tient pas compte de la dépréciation que vous avez subie.

Choisir le régime fiscal approprié

Comment choisir entre un régime micro BIC et un régime réel ?

Pour choisir entre ces régimes fiscaux, vous devez prendre en considération deux caractéristiques liées à la fiscalité :

  • La quantité de loyers générés ;
  • Le montant de l'aide que vous apportez pour couvrir les frais.

Comme indiqué précédemment, tous les propriétaires ne peuvent pas être imposés sous le régime micro BIC puisque les revenus locatifs annuels ne peuvent pas dépasser 70 000 €. Le système réel qui suit est le système par défaut.

Par ailleurs, si vous êtes qualifié pour les deux régimes fiscaux, vous devez prendre en compte les coûts liés à l'administration de votre propriété. S'ils sont assez coûteux, il vous est plus favorable d'adopter le régime réel d'imposition : les frais dépensés doivent dépasser 50 % des revenus locatifs pour que ce choix soit rentable. Dans le cas contraire, il convient d'utiliser le régime micro BIC.

Prenons un exemple concret : Paula possède un logement loué meublé dont elle tire 30 000 € par an après avoir déduit 32 000 € de dépenses (travaux, frais de notaire, intérêts hypothécaires...). Si elle est imposée selon le régime du réel, ses loyers sont exonérés d'impôt sur le revenu à hauteur de 2 000 €. Un régime fiscal micro BIC la taxe sur la moitié de ses revenus locatifs, soit 16 000 €.

Comment passer du régime réel au micro BIC ?

Ne vous inquiétez pas s'il s'avère que vous avez commencé votre activité LMNP sous le régime réel et que vous souhaitez revenir sur ce choix. Il est possible de passer d'un régime à l'autre, mais uniquement si vos revenus sont inférieurs au plafond annuel de 70 000 € propre à ce régime fiscal.

En outre, vous devez être informé que le choix du régime réel est irréversible pendant deux ans. Passé ce délai, vous pourrez vous convertir au régime micro BIC en adressant au Service des impôts des entreprises (SIE) une demande de dispense d'impôt au régime réel. Vous devez effectuer cette démarche avant le 30 septembre pour que le choix prenne effet au 1er janvier de l'année suivante.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
Bouygues immobillier France: Investir en LMNP
ANIL France: Loi finance LMNP

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