Vous êtes prêt à réaliser un investissement immobilier. Le seul problème est que vous ne savez pas encore quelle taille choisir pour votre investissement initial. Devriez-vous acheter un studio, un deux-pièces ou un appartement plus grand ? Quelle est l’approche la plus lucrative, la plus sûre et la plus fiable dans le temps ? Pas de panique, nous vous proposons de vous apporter quelques précieux conseils dans cet article. Vous pourrez ainsi savoir rapidement quelle est la surface parfaite pour votre investissement immobilier locatif.
L’investissement immobilier dans une petite superficie
Ce qu’il faut savoir sur la réglementation de la superficie
Avant tout, vous devez comprendre que vous ne pouvez pas investir dans n’importe quelle petite superficie. Il existe certaines règles à respecter. Certaines limites inférieures ne doivent pas être dépassées. Par exemple, si vous souhaitez investir dans un petit logement locatif, la pièce principale doit avoir une superficie d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Le volume habitable du logement doit également être d’au moins 20 m3. L’ordonnance n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit ces règles. Bien entendu, le logement que vous louez doit être en bon état. Il doit notamment disposer de l’eau courante, d’un coin cuisine, d’installations sanitaires et d’un système de chauffage.
Des frais réduits
Cela peut paraître évident, mais il est bon de le rappeler : une petite surface coûte moins cher à l’achat et à l’entretien. La taxe foncière et les charges de copropriété (calculées au mètre carré) sont également nettement moins chères que pour un logement plus grand. La seule différence réside dans le prix au mètre carré. Plus le prix au mètre carré est élevé, plus la surface est petite.
Un risque réduit
Investir dans une petite superficie de logement nécessite moins de liquidités et se traduit par un endettement moindre. Cela peut vous permettre d’investir dans plusieurs biens de petite taille. Cette méthode permet de répartir ou de minimiser les risques sur plusieurs biens différents.
Une meilleure rentabilité
En termes de rentabilité, investir dans une chambre d’étudiant ou un studio est souvent une bonne idée. La rentabilité est souvent de l’ordre de 8 % brut par an, alors qu’une plus grande surface habitable est de l’ordre de 5 %. Bien entendu, l’endroit où vous choisissez d’investir a également son importance.
Une gestion locative plus difficile
Les petites surfaces, en revanche, présentent l’inconvénient d’une gestion locative plus exigeante, ainsi qu’un risque de vacance locative plus élevé. Et c’est tout à fait normal : les chambres et studios d’étudiants connaissent souvent une forte rotation, ce qui implique des entrées et sorties fréquentes. Et lorsqu’on ne sait pas le gérer ou que l’on n’investit pas dans un quartier suffisamment populaire, le risque de vacance locative est réel et peut vous faire perdre une partie de vos bénéfices. Ce problème peut toutefois être évité en achetant un studio dans un quartier étudiant ou en faisant appel à une société de gestion locative.
L’investissement immobilier dans une grande superficie
Une location plus stable
Les grands logements ont l’avantage d’offrir une plus grande stabilité locative. En effet, ils sont occupés par des couples ou des familles qui n’ont pas l’intention de déménager chaque année. Il y a donc beaucoup moins de vacance locative, ce qui est un avantage considérable pour les investisseurs ! Les impayés sont également moins nombreux (le couple est solidaire du paiement du loyer), et les locataires prennent généralement plus soin du logement.
Une rentabilité moins élevée
Plus la surface est grande, plus le prix d’achat et les taxes sont élevés. Les charges de copropriété sont également plus élevées. Résultat ? Les frais étant plus importants, la rentabilité locative est forcément plus faible, comprise généralement entre 3 et 4 % en moyenne.
Enfin, si vous souhaitez investir dans de l’immobilier locatif rentable mais peu coûteux, une petite surface s’impose !
Sources :
