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Fiscalité LMNP - Vers quel régime se diriger ?

Parmi les deux régimes fiscaux possibles pour la location meublée non professionnelle (LMNP), lequel est le plus intéressant ? La réponse à cette question dépend de votre situation particulière. Avant de choisir un régime fiscal, il est indispensable d'en savoir plus sur les deux alternatives possibles. Nous vous décrivons ici le fonctionnement du régime réel et du régime micro-BIC.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Qu'est-ce que le régime micro-BIC ?

Quelles sont les particularités de ce régime ?

Vous êtes éligible aux impôts micro-BIC car les revenus de votre bien immobilier locatif sont qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme le précisent les articles 34 à 35A du code général des impôts. Dans le cadre du régime micro-BIC, seuls 50 % de vos revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu. C'est une caractéristique des locations meublées, alors que le propriétaire bailleur qui loue un bien vide est limité à un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus locatifs. L'abattement forfaitaire est de 71 % si votre bien est classé dans la catégorie des meublés de tourisme ou des chambres d'hôtes.

N'oubliez pas que vous êtes toujours tenu de fournir l'intégralité de vos revenus annuels dans votre déclaration fiscale. L'administration fiscale se charge ensuite d'appliquer l'abattement forfaitaire auquel vous avez droit.

A qui s'adresse le régime micro-BIC ?

Il s'agit du régime par défaut qui s'applique lorsque vous initiez une activité LMNP. Vous pouvez bénéficier de ce régime fiscal si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 72 600 €. Si ce niveau est dépassé, le régime réel sera imposé automatiquement.

Même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €, vous avez la possibilité d'être imposé au régime réel. En revanche, il est impossible d'être imposé sous le régime micro-BIC si vos revenus mensuels LMNP dépassent 72 600 €. Seule exception, si votre bien est un meublé de tourisme ou une chambre d'hôtes, vous pouvez alors utiliser le régime micro-BIC jusqu'à 176 200 € de recettes locatives.

Le régime réel, c’est quoi ?

Comment fonctionne le régime ?

Le régime réel vous permet de déduire vos frais de l'ensemble de vos revenus locatifs. En d'autres termes, vous pouvez déduire un montant fixe de frais de vos revenus locatifs, ce qui diminue votre base imposable et vous permet d'amortir le prix d'achat du bien. C'est ce qu'on appelle l'amortissement comptable et c'est une caractéristique des locations meublées.

Quels sont les coûts fiscalement déductibles liés à une location meublée ?

Dans le cas d'une location meublée non professionnelle, les dépenses déductibles sont celles liées à la location de votre maison. Concrètement, parmi les frais que vous pouvez déduire, il y a les suivants :

  • les frais liés à l'entretien de la maison ;
  • la taxe foncière, la taxe d'habitation et la contribution économique territoriale ;
  • les frais de notaire ;
  • le prix d'achat du bien ;
  • les frais liés à l'engagement d'un comptable ;
  • le paiement des intérêts du prêt.

Exemples des deux régimes fiscaux du LMNP

Cas 1 : une location avec des dépenses minimes

Laura a acheté une résidence qu'elle a l'intention de meubler et de mettre en location. Les loyers annuels versés par ses locataires s'élèvent à 20 000 €. Ses charges s'élèvent à 5 000 €, dont 3 500 € de dépenses et primes d'assurance et 1 500 € d'impôts. Les revenus locatifs de Laura sont donc de 15 000 €.

Avec le système micro-BIC, elle n'est imposée que sur la moitié de ce revenu, soit 10 000 euros, en raison de l'abattement fixé. Avec le système réel, elle serait imposée sur la totalité de ses revenus locatifs moins ses frais déductibles, soit 15 000 euros.

Cas 2 : une location avec des frais importants

Rémi décide de mettre en location sa maison meublée sous le statut LMNP et opte pour le régime réel d'imposition. Ses revenus locatifs annuels sont de 20 000 euros. Entre les frais de notaire, les travaux et les intérêts, il engage des dépenses importantes dans le cadre de son activité. Ces dépenses s'élèvent à un total de 23 000 euros.

Rémi est en déficit foncier et ne paie pas d'impôt sur le revenu puisqu'il a opté pour le régime réel. Comme Laura, il serait imposé sur 50 % de ses revenus, soit 10 000 euros, sous le régime micro-BIC.

Sources :

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