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LMNP

Définitions et explications du statut LMNP

Vous cherchez un moyen d'investir dans l'immobilier tout en réduisant vos impôts ? La classification LMNP (location meublée non professionnelle) est la bonne. Ce statut a été créé en 1949 et vous permet de diminuer votre charge fiscale en bénéficiant d'un abattement ou d'une déduction des frais et charges liés à la location.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Comment fonctionne ce système ? Pourquoi choisir le LMNP ? Nous vous donnons la définition du LMNP afin que vous puissiez en comprendre les avantages et les limites.

LMNP : description de ce statut spécifique

L'immobilier est un domaine dans lequel les Français préfèrent investir, car il est durable et tangible. En cette période d'épidémie tumultueuse, l'immobilier locatif constitue une fantastique opportunité financière, surtout si l'on tient compte des avantages fiscaux. C'est notamment le cas du statut LMNP, qui permet d'investir dans un bien locatif meublé, de percevoir des revenus locatifs, et de récupérer la TVA si le bien est neuf.

Pourquoi choisir le statut LMNP ?

Investir en LMNP consiste à acquérir un logement entièrement équipé et à le mettre en location. Ainsi, vous pouvez bénéficier à la fois de revenus locatifs et d'un avantage fiscal substantiel. Le LMNP reste une niche fiscale intrigante en 2022, comme en 2021. En effet, la position de loueur en meublé non professionnel offre plusieurs avantages, notamment la possibilité de :

  • De préparer sa retraite ;
  • De se constituer un capital ;
  • De percevoir des revenus plus importants ;
  • De bénéficier d'avantages fiscaux ;
  • D'accéder à la propriété.

La gestion d'une maison meublée entraîne des coûts pour l'acquisition ou l'entretien du mobilier et des autres fournitures. Cependant, les maisons meublées constituent un bon investissement car les loyers sont souvent plus élevés. De plus, il est simple de louer ces maisons à des étudiants, de jeunes salariés, ou même pour des locations saisonnières via Airbnb, par exemple.

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Qui est concerné par le statut LMNP ?

Le statut LMNP est accessible à tous les contribuables qui remplissent les conditions suivantes :

  • Être propriétaire d'un bien locatif meublé ;
  • Avoir moins de 23 000 euros de recettes locatives annuelles OU moins de 50 % du revenu global ;
  • Ne pas être inscrit en tant que loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS) (LMP).

Quels sont les inconvénients de la dénomination LMNP ?

Donner une définition du LMNP, c'est souligner ses avantages et ses inconvénients. Comme dans tout système, rien n'est complètement noir ou blanc. Certes, le LMNP représente une niche fiscale unique, mais :

  • La durée du bail est plus courte pour les locations meublées ;
  • Les dépenses sont plus importantes puisqu'il est nécessaire d'obtenir des meubles pour la location meublée.
  • Les démarches administratives sont lourdes. Il est préférable de travailler avec un comptable professionnel car les services comptables sont déductibles des revenus du LMNP.

Comment investir dans le LMNP ?

Vous êtes intéressé par la certification LMNP ? Au-delà de sa définition, il est essentiel de comprendre son accessibilité et son fonctionnement.

Mesures administratives

Pour obtenir le statut LMNP, il faut s'inscrire auprès d'un Centre de formalités des entreprises (CFE). L'activité doit être déclarée au moyen du formulaire Cerfa n°11921*05, "Déclaration de début d'activité - Personne physique exerçant une activité indépendante non salariée." Il est disponible immédiatement sur le site internet des impôts. Ce formulaire doit être rempli et remis au greffe du tribunal de commerce du lieu de situation du bien dans les 15 jours suivant le jour de la mise en location du bien.

Vous obtiendrez votre numéro de SIRET à l'issue de l'enregistrement. Ce numéro vous permettra de commencer votre activité de location meublée en tant que non professionnel et par la suite d'effectuer les démarches financières nécessaires.

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Quels sont les biens concernés par le LMNP ?

Contrairement au statut Pinel, il n'y a pas d'exigence particulière en matière de zonage dans la catégorie LMNP. Cependant, certaines conditions concernant le bien acheté doivent être respectées. Il doit ainsi s'agir d'un bien immobilier :

  • Meublé ;
  • Immédiatement habitable.

Les investissements LMNP sont souvent réalisés dans les services car le style d'administration est plus facile. Elles fournissent divers services comme le petit-déjeuner, le nettoyage, l'accueil des clients, et même la fourniture de linge de lit et de bain. Ces maisons de services sont souvent :

  • EHPAD ;
  • Les résidences de tourisme ;
  • Résidences pour personnes âgées ;
  • Résidences étudiantes.

Outre les résidences-services, les biens immobiliers neufs et existants, qu'ils soient destinés à une habitation principale, temporaire ou saisonnière, peuvent faire l'objet d'un investissement en LMNP. Le bien doit toujours avoir une taille minimale de 9m². Il doit être respectable et équipé de façon minimale :

  • Des volets ou des rideaux pour l'obscurcissement de la pièce ;
  • Une literie ;
  • Une cuisinière ou un micro-ondes ;
  • Des casseroles, poêles, etc ;
  • Un réfrigérateur ;
  • La vaisselle et les équipements de cuisine ;
  • La table ;
  • Les chaises ;
  • Le débarras ;
  • Les luminaires ;
  • Les produits de nettoyage.

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L'avantage fiscal du loueur en meublé non professionnel

Les revenus locatifs sont inclus dans le secteur des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, vous pouvez choisir entre le régime mini BIC et le régime réel. En cas de LMNP (sauf choix), le régime micro BIC est automatiquement appliqué si les revenus locatifs sont inférieurs à 70.000 €. Ce régime vous permet de déduire 50 % de vos revenus locatifs. Par conséquent, seuls cinquante pour cent de ces revenus seront imposés.

Le système actuel ne vous permet pas de profiter de cet abattement fixe, qui s'applique aux revenus locatifs ou aux revenus d'option supérieurs à 70.000 €. En revanche, tous les frais liés au bien loué sont déductibles, ce qui entraîne une réduction substantielle de votre base imposable. De nombreux frais sont déductibles. Il s'agit notamment de :

  • Les intérêts courus sur les emprunts ;
  • L'impôt foncier ;
  • Les frais de comptabilité ;
  • L'entretien, la réparation ou l'amélioration du bien ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les primes d'assurance ;
  • Les frais de copropriété.

Déclarez vos revenus

Les revenus générés par le LMNP sont imposables et doivent être déclarés dans votre déclaration fiscale annuelle. Les obligations déclaratives dépendent du régime choisi. Sous le régime micro BIC, vous devez remplir en ligne le formulaire 2042 C Pro et cocher la case " Revenus de la location meublée non professionnelle ". En cas de déclaration papier, l'annexe Cerfa n°11222*22 doit être retournée. Dans le système actuel, le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-E sont à votre charge. Cette déclaration de résultats doit être déposée en ligne auprès du Service des Impôts des Sociétés. La conclusion doit être mentionnée sur l'imprimé fiscal 2042 C Pro.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
Bouygues immobillier France: Investir en LMNP
ANIL France: Loi finance LMNP

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