Le fonctionnement du LMNP pour louer un bien meublé en 2021 : rappel
Le statut (ou dispositif) LMNP 2021, permet à n’importe quel investisseur d’exercer en plus de son activité principale, une activité de loueur meublé. Ce dispositif concerne les biens meublés et impose plusieurs conditions. Pour y être éligible, il faut d’abord respecter un plafond de revenus locatifs annuels de 23 000€ HT. Ces revenus ne doivent pas dépasser la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) est de rigueur.
Le statut LMNP offre beaucoup de liberté aux investisseurs. D’une part, car il est possible de choisir son régime fiscal (micro-bic ou réel). D’autre part, car aucun plafond de loyer ou de charge n’est imposé.
Les avantages de l’investissement en LMNP sont nombreux. Tant au niveau de la rentabilité que de la sécurité. Cela représente en effet un excellent moyen de préparer sa retraite grâce au patrimoine immobilier. Voyons tout de suite les 5 avantages principaux à ce type d’investissement.
Pour plus de détails, n’hésitez pas à consulter notre guide LMNP. En outre, notre guide complet de la défiscalisation immobilière vous permettra d’en savoir plus sur les autres dispositifs de défiscalisation disponibles en France.
1 – Le coût d’acquisition
Comme nous l’avons vu dans notre guide complet sur le dispositif LMNP, le coût d’acquisition est globalement plus bas que pour d’autres types d’investissements. Cela s’explique par le profil des locataires souhaitant louer un bien meublé. Il s’agit essentiellement de personnes seules, telles que des étudiants ou des retraités. Les jeunes couples peuvent également entrer dans la cible. De ce fait, les surfaces adaptées aux LMNP se doivent d’être assez petites telles que des studios ou des T2. Investir dans un petit logement est bien plus abordable qu’une grande maison ou encore un immeuble.
2 – La rentabilité
La forte rentabilité d’un investissement LMNP en 2021 s’explique principalement par 3 éléments. Le premier est la possibilité de récupérer la TVA en investissant en résidence de service neuve. Cette TVA s’élève à 20% du prix du bien, ce qui représente un avantage financier considérable par rapport à d’autres dispositifs comme la loi Pinel par exemple.
Le second vecteur de rentabilité réside dans les avantages fiscaux mis en place par ce dispositif. Les revenus locatifs générés par votre activité de Loueur meublé non professionnel sont non imposables. Ce qui signifie que vous allez pouvoir gagner plus d’argent sans pour autant payer plus d’impôts.
Enfin, le statut LMNP n’impose pas de plafond de loyer ou de charge. Vous êtes donc libre de fixer les montants que vous jugerez adéquats.
3 – Un marché porteur lié à une demande locative élevée
Avec la crise sanitaire, le marché de l’immobilier locatif a subi des changements majeurs. Les locations à la nuit ainsi que les locations saisonnières ont été grandement délaissées. Cela s’explique en effet par les mesures de confinements et limitations du tourisme. En revanche, les locations à long terme ont de beaux jours devant elles. La demande locative pour des biens meublés à l’année est donc extrêmement élevée. Ce marché porteur est un véritable avantage pour les investisseurs en LMNP.
4 – Une facilité de gestion dans le neuf
La facilité de gestion est un élément déterminant dans un investissement locatif. D’autant plus que le statut LMNP est destiné aux bailleurs qui exercent une activité principale en parallèle. L’optimisation de la gestion est donc primordiale.
Les résidences de services neuves (Ehpad, résidence senior, résidence étudiante…) comportent un service de gestion locative.
5 – Le développement du LMNP ancien
Louer un bien meublé ne veut pas dire obligatoirement louer neuf. En effet, le marché secondaire du LMNP ancien se développe de plus en plus ces dernières années. Il présente plusieurs avantages qui séduisent les investisseurs. Tout d’abord, l’acquisition d’un bien ancien permet de profiter d’emplacements privilégiés comparés aux biens neufs. Les localisations prisées permettent donc de bénéficier d’une demande locative beaucoup plus élevée.
De plus, l’existence du bien permet aux investisseurs de réaliser des visites multiples. Le projet est donc bien plus sécurisé qu’en se basant uniquement sur des plans de construction.
Le LMNP ancien permet en outre d’obtenir un coût d’acquisition moins élevé, ainsi qu’une rentabilité immédiate. Les locataires pourront en effet emménager immédiatement dans le bien puisqu’il est déjà habitable.
La rentabilité d’un LMNP ancien est généralement plus élevée que celle d’un LMNP neuf. Cela s’explique par les différents avantages que nous venons de citer, mais pas seulement. Investir dans l’ancien permet également, si vous investissez à crédit, d’éviter de payer des intérêts intercalaires (très présents dans le neuf).
Enfin, les loyers du LMNP neuf et ancien sont sensiblement les mêmes. Ce qui augmente encore davantage la rentabilité du bien ancien, dont le coût d’acquisition est plus abordable.
