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Ecrit par Etienne Ragain

Les 3 conditions pour louer en LMNP


Les trois exigences pour obtenir le statut LMNP

Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ? Pour l’obtenir, il faut remplir un certain nombre de conditions cumulatives :

  • Un logement loué meublé peut être mis sur le marché de la location.
  • En tant que propriétaire, vous devez être un particulier.
  • Respecter les limitations de revenus locatifs en vigueur.

Qui est autorisé à louer en LMNP ?

Sans surprise, avoir une résidence convenablement meublée est la première nécessité pour obtenir ce rang. Les appartements et les maisons meublées sont les types de propriétés autonomes les plus courants. Mais ils peuvent aussi être fusionnés dans des résidences plus importantes qui offrent d’autres commodités (comme une maison de retraite ou un EHPAD par exemple).

Dans ce cas de figure, la location sera gérée par un professionnel avec lequel vous signerez un bail commercial d’une durée de neuf à douze ans. En outre, votre logement doit avoir une surface minimale de 9m² pour pouvoir bénéficier du classement LMNP.

Pour être qualifié de « meublé », un logement doit disposer des équipements nécessaires pour permettre à ses occupants de s’installer et de vivre confortablement. Il existe de nombreux types de meubles, notamment un lit avec un matelas, un ensemble chaise et table, des ustensiles de cuisine, et même un four à micro-ondes.

Pour ce faire, vous devez être un propriétaire privé et déclarer votre activité professionnelle. Le statut de LMNP exige que vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel.

Enfin, vous devez respecter les limites fixées par le statut LMNP quant au montant des revenus locatifs que vous pouvez percevoir. Le régime fiscal auquel vous êtes soumis sera déterminé par vos revenus annuels. Les revenus locatifs obtenus ne peuvent être supérieurs à 23 000 €, soit la moitié des revenus du foyer fiscal.

Formalités à accomplir pour déclarer la location d’un bien immobilier appartenant au LMNP ?

Choisir un système de déclaration fiscale. Deux options s’offrent à vous en matière de régime fiscal : le réel ou le micro-BIC, dont nous détaillerons les différences par la suite.

Le formulaire Cerfa P0i peut être utilisé pour informer les autorités fiscales de votre nouvelle entreprise. Ce formulaire doit être envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce de la ville où se situe votre bien après avoir été complété. Le numéro SIRET de votre bien vous sera fourni à l’issue de cette démarche, et ce numéro sera inscrit sur votre déclaration de revenus. Le numéro SIRET de chacun de vos logements meublés sera unique.

Le passage au régime réel simplifié d’imposition est nécessaire lors du passage d’un régime fiscal à un autre. Le greffier du tribunal de commerce auquel votre bien est affecté devra recevoir un courrier de votre part à cet effet.

N’oubliez pas que si vous souhaitez commencer votre activité de LMNP sous le régime du réel simplifié, il vous suffit de cocher la case du formulaire P0i qui l’indique.

Quel régime fiscal pour LMNP ?

Outre la possibilité de diversifier vos revenus et d’épargner, la détention d’un bien immobilier présente plusieurs avantages fiscaux. Vous avez deux possibilités pour réduire votre charge fiscale si vos revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

  1. Utiliser le régime forfaitaire, également appelé micro-BIC, pour faire des économies. Dans cette situation, vous pouvez déduire de vos impôts 50 % de vos revenus locatifs. Un statut automatique est accordé à ceux qui remplissent les conditions de ce programme. Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 72 500 € pour pouvoir le maintenir. Si cette limite est franchie, vous devez alors vous intéresser aux conditions du régime réel.
  1. Optez pour le régime réel. Les charges et les amortissements peuvent être déduits de vos revenus de cette manière. Vous paierez moins d’impôts en raison de la baisse des revenus locatifs. En outre, grâce à cette technique, les coûts importants et la valeur des biens qui peuvent être amortis annuellement sont répartis sur plusieurs années ; c’est ce qu’on appelle l’amortissement LMNP.

La loi Censi-Bouvard, qui est entrée en vigueur en 2021, permet aux contribuables français qui achètent un logement meublé neuf de déduire de leurs impôts une partie du prix d’achat de l’appartement et de se faire rembourser la TVA applicable.

Quelles sont les distinctions entre un loueur en meublé professionnel et un loueur en meublé non professionnel ?

Les statuts LMP et LMNP fonctionnent de manière différente, notamment en termes de conditions d’accès et de fiscalité. C’est pourquoi il faut connaître les différences entre les statuts LMNP et LMP pour aller de l’avant. Ceux qui se disent « professionnels » doivent satisfaire aux critères suivants :

  • Le loyer annuel total des appartements meublés est supérieur à 23 000 euros.
  • Par rapport aux autres revenus du ménage, les revenus locatifs sont plus importants.

Certaines circonstances peuvent nécessiter l’utilisation du régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel) au lieu du LMNP, comme par exemple :

  • Une augmentation d’une année sur l’autre de vos revenus locatifs issus de votre logement meublé de plus de 23 000 euros ;
  • Une baisse de vos autres sources de revenus, les amenant à un niveau inférieur aux revenus de votre bien locatif ;
  • Pour rester adhérent au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) en tant que LMP, vous devez avoir rempli le formulaire P01 et l’avoir transmis au greffe du tribunal de commerce.

Toutefois, dans les cas suivants, votre CFE est modifié :

  • Les activités de civilisation (location meublée sans prestation de services). Dans cette situation, il faut contacter l’URSSAF.
  • L’activité commerciale fait l’objet de cet article (location meublée avec prestation de services). C’est dans ce cas que vous devez prendre contact avec la CCI.

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