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L’amortissement pour défiscaliser en LMNP

À bien des égards, les locations meublées sont préférables aux locations nues en termes de commodité. Cela s'explique en partie par le fait que les locations meublées ont tendance à être louées plus rapidement (et souvent plus chères).

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Mais comme les revenus locatifs des biens meublés relèvent de la catégorie plus favorable des BIC, plutôt que des revenus fonciers, ils sont imposés à un taux plus faible. Pour les propriétaires, l'amortissement est une stratégie de réduction d'impôt qui leur permet de déduire les dépenses locatives de leurs revenus, ce qui leur permet de réduire considérablement leur facture fiscale.

Déductions des revenus locatifs pour les LMNP

Les revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros par an permettent de bénéficier du classement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), réservé aux particuliers louant des appartements meublés. Les avantages fiscaux de ce statut, qui existe depuis 1949, sont particulièrement importants. Tout d'abord, il n'est pas soumis au plafond de 10 000 € pour les exonérations fiscales spéciales. De ce fait, il peut être utilisé pour un large éventail de locations.

Si le loueur en meublé non professionnel (LMNP) choisit un régime fiscal qui permet de déduire les dépenses de location des recettes brutes de location, ces dépenses peuvent être déduites. Du fait de la classification LMNP, les revenus locatifs sont soumis à deux régimes fiscaux différents :

  • Le régime forfaitaire (ou micro-BIC) ;
  • Le régime réel.

Tout savoir sur la fiscalité du LMNP

Les revenus locatifs meublés non professionnels sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, les locataires sont libres de choisir entre les deux options, en fonction de leurs revenus annuels et de la sévérité des frais.

Ici, il s'agit du régime réel. Les charges peuvent être amorties et les amortissements peuvent être utilisés, ce qui diminue, voire supprime, les revenus locatifs. Expliquons qu'avec la location meublée, et contrairement à la location nue, il n'y a pas de liste définie de dépenses déductibles. En voici quelques exemples :

  • L'assurance des biens ;
  • Les charges de copropriété ;
  • L'électricité et gaz ;
  • Les réparations et entretiens modestes ;
  • Les frais facturés par l'agence ;
  • Les impôts (taxe foncière, exemption de propriété, exemption pour les entreprises) ;
  • Le téléphone fixe et accès à Internet ;
  • Les frais d'emprunt, ainsi que les frais de dossier (si l'emprunt a été contracté au cours de l'année).

Une option de deux ans tacitement reconduite pour un régime authentique est applicable dans ce scénario.

En LMNP, quel est le taux d'amortissement ?

L'amortissement est un terme comptable qui désigne la diminution de la valeur d'un bien avec le temps et l'usage. Les biens immobiliers perdent leur valeur avec le temps en raison de l'usure, notamment les dommages causés aux peintures, la détérioration des sols et des murs, et la fragilisation des toitures. On estime que la valeur des biens immobiliers se déprécie sur une période de 30 à 40 ans en moyenne.

Pendant une période de trois à dix ans, la valeur du bien diminue en raison de la dépréciation du LMNP. Dans cette optique, le bailleur peut déduire la perte de valeur de ses revenus locatifs. La dépréciation du bien et du mobilier peut également être prise en compte. Enfin, l'amortissement en LMNP peut également être lié à la quantité d'efforts fournis sur le produit.

Notons que le quota d'amortissement déductible ne peut pas dépasser la différence entre tous les loyers et autres coûts payés dans le cadre des activités de LMNP.

Dans le cadre de LMNP, les dépenses déductibles et amortissables sont autorisées

Les coûts amortissables et non amortissables sont catégorisés par les autorités fiscales dans le LMNP. Pour être pris en considération, les premiers, dont certains ont déjà été mentionnés dans ce texte, doivent être inclus dans la déclaration fiscale annuelle. Il existe une variété de coûts associés à la possession d'une maison, tels que les impôts fonciers, les primes d'assurance et les intérêts d'emprunt. Pour des raisons fiscales, ces coûts doivent être documentés dans la déclaration d'impôt n°2042 C-PRO. Il s'agit donc de déductions fiscales reportées d'une année sur l'autre. En matière de déductions fiscales, la LMNP récupère le montant des frais qu'elle a déclaré pour l'année N+1.

Pour être considérée comme un élément amortissable, une dépense doit avoir une valeur d'au moins 600 €. Il s'agit, par exemple, de l'achat de meubles et de gros appareils électroménagers pour la maison, ainsi que des rénovations du bien. Le LMNP peut déduire les dépenses amortissables de ses revenus sous le régime réel, à condition qu'il conserve soigneusement toutes ses factures et devis. Et que la date figurant sur ces documents soit identique ou postérieure à celle de l'obtention du statut de LMNP.

Il existe un certain nombre de choses qui peuvent être amorties

La durée d'amortissement varie en fonction de la nature et de la quantité des dépenses. L'utilisation de l'actif nécessite de fixer une durée réaliste pour sa durée. Elle se compose de :

  • Entre 25 et 40 ans pour les biens immobiliers ;
  • Les travaux doivent être prévus pour une durée comprise entre dix et vingt ans ;
  • Le mobilier peut durer entre cinq et dix ans.

A titre d'exemple :

  • 6 ans pour la literie
  • Table dans le salon : 10 ans
  • Environ 12 ans pour un canapé 
  • 10 ans pour les nouvelles peintures
  • 15 ans pour le revêtement de sol.

L'amortissement est la technique qui permet de réduire votre charge fiscale sur les revenus locatifs des biens meublés. Selon certaines estimations, un loueur en meublé paie moins d'impôts en régime réel que dans le micro-BIC dans environ 85 % des situations. S'il est vrai que le régime réel n'est accessible qu'aux personnes disposant d'un certain montant de revenus annuels, il est possible d'y prétendre même si vos revenus sont inférieurs à cette barrière.

Pour le LMNP, comment l'amortissement peut-il être calculé ?

L'amortissement de l'ancien LMNP est calculé comme suit :

la valeur marchande de la propriété moins le coût d'achat

Chaque composante (toiture, gros œuvre, électricité, étanchéité) de la valeur du bien est amortie sur 25 ans (soit 4 % par an pour l'immobilier ancien), cependant il existe une tolérance de 25 ans pour l'immobilier ancien. Des feuilles de calcul Excel avec des tableaux d'amortissement LMNP sont disponibles et peuvent vous aider à réaliser vos calculs.

A voir aussi :

Investis : Notre guide complet sur le dispositif LMNP

Investis : Les conditions à respecter en LMNP

Investis : le fonctionnement du LMNP

Investis : les avantages fiscaux du LMNP

Investis : comment choisir entre LMNP et Pinel

Investis : comment devenir LMNP

Sources :

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