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Pinel comment ça marche ?

Comment fonctionne exactement la loi Pinel ? C'est un investissement immobilier qui consiste à louer un bien en contrepartie d'une diminution de l'impôt sur le revenu. Quelles sont les caractéristiques de ce dispositif ? Quelle est la durée d'un engagement financier dans la législation Pinel ? Où peut-on réaliser des investissements Pinel ? Nous vous éclairerons !

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Quels sont les biens immobiliers éligibles au programme ?

Comment fonctionne actuellement la loi Pinel ? Ce dispositif permet aux Français de :

  • de percevoir des revenus locatifs ;
  • de réduire leur impôt sur le revenu.

Investissements immobiliers neufs dans le cadre de la loi Pinel

Quelles sont les conditions requises pour investir dans un bien immobilier Pinel ? Pour obtenir le titre locatif Pinel, votre bien doit répondre aux exigences suivantes :

  • Il doit s'agir d'un logement neuf ;
  • Il doit s'agir d'un appartement et non d'une maison ;
  • Vous devez louer un logement nu et surtout pas de bien meublé ;
  • Le bien doit être loué à titre de résidence principale du locataire.

Pour bénéficier de l'investissement Pinel, vous devez acheter un logement neuf. En effet, l'un des objectifs du dispositif est de stimuler le développement de nouveaux logements, c'est pourquoi seuls les biens nouvellement construits sont éligibles au Pinel. L'objectif du gouvernement, en incitant les contribuables à investir dans l'immobilier neuf, est d'augmenter considérablement le nombre de logements disponibles à la location. Lorsque l'on parle d'immobilier neuf, il s'agit notamment de :

  • L'acquisition d'un immeuble nouvellement achevé ;
  • L'achat d'un logement avant son achèvement, souvent appelé " sur plan " (VEFA).
  • Le bien doit être achevé dans les 30 mois suivant la date de l'achat sur plan.

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Investissement Pinel dans un appartement nu

En plus d'être neuf, le bien d'investissement que vous choisissez doit être un appartement. Auparavant, les habitations unifamiliales étaient éligibles au statut Pinel, mais à partir du 1er janvier 2021, ce n'est plus le cas. Le programme est actuellement destiné aux immeubles d'habitation.

L'investissement locatif en Pinel est de même incompatible avec les biens locatifs équipés. En effet, le bien doit être loué nu impérativement pour être éligible. Il appartient aux locataires de meubler et équiper leur habitation principale.

Quelle est la durée de l'investissement pour un Pinel ?

Durée du bail pour un bien Pinel

Lorsque vous décidez de louer un logement Pinel, vous avez le choix entre trois durées de location. La durée initiale de location est de 6 ans minimum, mais vous pouvez investir jusqu'à 9 ans si vous le souhaitez. La durée de location pourrait ensuite être prolongée de trois ans, pour atteindre un total de douze ans.

Comment la réduction d'impôt Pinel est-elle mise en œuvre ?

La réduction appliquée à votre impôt sur le revenu résultant d'un investissement Pinel dépend de la durée de location de votre bien. Depuis l'entrée en vigueur du dispositif, les contribuables qui investissent en Pinel bénéficient des avantages fiscaux suivants :

  • 12 % pour un bien locatif détenu pendant six ans ;
  • 18 % pour un bien locatif détenu pendant neuf ans ;
  • 21% pour un bien locatif de 12 ans.

Vous pouvez donc bénéficier d'une réduction annuelle de 2 % pour les locations de 6 et 9 ans. Il en va de même lorsque votre bien est loué pendant 12 ans, à l'exception des trois dernières années de location, pour lesquelles vous avez droit à une baisse annuelle de 1 pour cent. En 2023 et 2024, la diminution de l'impôt sur le revenu sera revue à la baisse :

Durée d'engagement Taux en 2023 Taux 2024
6 ans 10,5% 9%
9 ans 15% 12%
12 ans 17,5% 14%

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Où peut-on acheter un bien immobilier en Pinel ?

La loi des zones Pinel

Il n'est pas possible d'investir en Pinel dans n'importe quelle ville. En effet, ce programme est inéligible pour l'ensemble de la région. Cela résulte du fait que le statut Pinel est conçu pour répondre à la rareté des logements disponibles dans des endroits où la tension locative est particulièrement forte.

En raison du grand nombre de demandes et de la pénurie de logements disponibles, il est plus difficile pour les locataires de trouver un logement à San Francisco que dans d'autres villes. Le programme est donc limité aux endroits reconnus par le gouvernement comme connaissant une pression locative. Les villes éligibles à la loi Pinel sont séparées en trois zones : A, A bis et B1.

La première zone comprend la région métropolitaine de Paris, les endroits où les loyers et le coût du logement sont très élevés (Lille, Montpellier, Marseille, etc.), la Côte d'Azur et la partie française de l'agglomération de Genève. Paris et sa proche banlieue constituent la zone A bis. La zone B1 comprend les villes de plus de 250 000 habitants, ainsi que les DROM-COM, une partie de la grande banlieue parisienne et les agglomérations où les loyers et le coût du logement sont élevés (Bayonne, La Rochelle...).

Sélectionnez la ville appropriée pour votre investissement

Pour assurer le succès d'un investissement en loi Pinel, il est crucial de choisir le bien immobilier adéquat ! Avant même d'examiner les attributs que le bien devra posséder pour attirer les locataires avec certitude, il faut analyser soigneusement la ville dans laquelle vous allez investir. Quels sont les paramètres à prendre en compte ?

Vous devez d'abord déterminer si la commune dans laquelle vous souhaitez acheter un bien est éligible au dispositif Pinel. Pour ce faire, vous pouvez repérer un simulateur en ligne qui ne demande que le nom ou le code postal de la commune. Ensuite, considérez certains des facteurs les plus importants qui définissent l'attrait d'une ville, tels que sa croissance économique, ses transports en commun, sa sécurité...

Mais il ne suffit pas de choisir une ville, il faut aussi choisir le bon quartier ! Déterminez s'il y a ou non des magasins et des services à proximité. Vous n'aurez aucun mal à trouver des locataires si vous achetez un appartement bien situé et bien desservi dans une ville qui attire un grand nombre d'individus issus de la population active.

La loi Pinel et l'efficacité énergétique

L'objectif de la loi Pinel est non seulement de stimuler la construction de nouveaux biens immobiliers, mais aussi d'assurer l'efficacité énergétique des propriétés nouvellement construites. Pour pouvoir bénéficier du crédit d'impôt, le logement dans lequel vous investissez doit être conforme à des normes énergétiques strictes :

Si la demande de permis de construire du bien a été déposée avant le 1er janvier 2013, il doit être identifié comme bâtiment basse consommation (BBC, 2005) ;

Si la demande de permis de construire du bien a été déposée après le 1er janvier 2013, il doit être conforme à la réglementation thermique de 2012. (RT 2012).

Sources :

Notaires France : Dispositif PINEL
Service Public France : Investissement locatif PINEL

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