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Simulation Loi Pinel - Objectifs et rentabilité

En raison du dispositif Pinel, vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif ? Le fonctionnement du dispositif de défiscalisation Pinel est le suivant : l'investisseur s'engage à mettre en location un bien immobilier neuf en contrepartie d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du prix d'achat du bien.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Toutefois, si vous décidez d’investir, il convient de faire une simulation avant de réaliser votre achat. Comment modéliser votre investissement ? Pourquoi est-il essentiel de faire une simulation avant d'investir ? Nous vous fournissons ici des informations supplémentaires !

Comment réaliser la simulation en loi Pinel ?

Vous n'avez aucune idée de la manière de mener votre simulation Pinel ? Sachez qu'il existe d'autres sites web à cet effet. De plus, Investis a conçu un simulateur complet et convivial pour les contribuables désireux de se renseigner sur leur futur achat en Pinel ! Avant de confirmer votre investissement, vous aurez accès à toutes les informations nécessaires en quelques clics.

Quelles sont les informations nécessaires ?

Pour s'adapter au mieux à votre situation, le simulateur doit recueillir un certain nombre de données concernant votre investissement : le montant investi dans votre projet Pinel, le montant de votre apport, la durée de la location de votre bien, et la durée du prêt si vous avez obtenu un crédit immobilier pour financer l'achat du bien. Vous devez également indiquer des données personnelles dont les suivantes : 

  • Nom et adresse ; 
  • Votre statut familial (célibataire, marié, séparé, etc.) ;
  • Votre âge ;
  • Le nombre d’enfants dont vous avez la charge ;
  • Vos activités professionnelles ;
  • Votre code postal ;
  • La somme de vos revenus nets mensuels.

Quel est l'objectif de la simulation ?

Vérifier votre éligibilité

Avant d'investir en Pinel, vous devez vous assurer que la commune dans laquelle vous choisissez d'investir est éligible au programme ! Grâce à l'outil de simulation Investis, vous pouvez déterminer non seulement l'éligibilité de votre commune, mais aussi le loyer maximum de votre logement et le niveau de revenu que vos locataires potentiels doivent remplir pour être éligible.

Calculez le retour sur votre investissement

La simulation est effectuée sur la base de données géographique et temporelle, des caractéristiques du bien et de l'investisseur. Elle vous permettra de déterminer le montant de la réduction d'impôt à laquelle vous êtes éligible.

À noter que la loi Pinel encourage les contribuables à faire des simulations en ligne avant d'investir. Cela permet aux futurs financeurs de comprendre l'ampleur financière et temporelle de leur projet.

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Simulation gratuite

Quelques cas concrets

Cas n° 1 : l’investissement Pinel en métropole

Luc et Marie sont mariés et paient ensemble 5 000 € d'impôts. Ils décident d'acheter un logement Pinel dans la zone A de Lyon. Le couple achète un appartement de 50 m² pour 140 700 €. Marie et Luc déposent de nombreuses demandes de prêt auprès des banques et choisissent celle dont le taux d'intérêt est le plus intéressant. Une fois leur demande approuvée, ils consultent un expert en gestion de patrimoine qui leur propose trois options de réduction :

  • 12 % sur six ans, soit une économie d'impôt de 16 884 € ;
  • 18 % sur neuf ans, soit une économie d'impôt de 25 326 € ;
  • 21 % sur douze ans, soit une réduction d'impôt de 29 547 euros.

Afin d'obtenir la réduction d'impôt la plus avantageuse, ils choisissent de mettre leur maison en location pendant 12 ans, ce qui leur permet de réaliser une économie d'impôt de 29 547 euros sur 12 ans, soit 2 462,25 euros par an. Poursuivons maintenant avec le calcul de la réduction d'impôt Pinel. Ceux qui payaient auparavant 5 000 € d'impôt sur le revenu ne paieront plus que :

5 000 - 2 462,25 = 2 537,75 euros.

Grâce à leur investissement dans la nouvelle maison, le couple bénéficiera également d'une diminution des frais de notaire, qui sont généralement fixés à 7 % du prix de vente (pour les transactions immobilières ordinaires) mais sont réduits à 2 ou 3 % pour les transactions Pinel. Cela implique que Luc et Marie doivent payer 4 221 € au lieu des 9 848 € habituels.

Cas n°2 : l’investissement Pinel outre-mer

Arnaud est un contribuable qui verse 6 000 € à l'État. Il souhaite investir hors de France en utilisant le statut Pinel pour profiter des excellents taux de décote (23%, 29% et 32%). Il choisit d'acheter un logement dans la zone B1 de l'île de la Réunion. Il découvre un appartement de 45 m² pour 190 750 €, ce qui lui permet de bénéficier des remises suivantes :

  • 43 892 euros de loyer pendant six ans (23 %) ;
  • 55 317 euros de loyer pour neuf ans (29 %) ;
  • 61 040 euros loués sur 12 ans (32 %).

Arnaud souhaite que son investissement en Pinel soit le plus avantageux possible, il choisit donc la durée la plus longue. Il réalise ainsi une économie d'impôt de 61 040 euros sur 12 ans (32 %), soit 5 080 euros par an. L'impôt sur le revenu d'Arnaud sera réduit à :

6 000 - 5087 = 913 euros.

En contrepartie, Arnaud devra louer son bien à un taux maximum :

(10,15 € par m² × 45 m²) × (0,7 + (19 ÷ 45)) = 512 € mensuels maximums par an.

Sources :

Test d'éligibilité Pinel gratuit en 1 minute

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