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Investir en loi Pinel : patrimoine et défiscalisation

Le dispositif Pinel, créé en 2014 par l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, est un programme d'incitation à l'investissement locatif destiné à stimuler la construction immobilière en France.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Les acquéreurs d'un bien immobilier neuf mis en location par la suite bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de la location. Est-il possible de simuler un investissement Pinel ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce dispositif ? Quels sont les points de vue sur la loi Pinel ? Découvrez toutes les informations nécessaires avant votre investissement ci-dessous.

Quel est le fonctionnement de la loi Pinel ?

Pourquoi investir dans l'immobilier en loi Pinel ? Pour encourager la construction de nouvelles résidences en France, le programme de défiscalisation offre un certain nombre d'avantages :

  • Une diminution de l'impôt sur le revenu qui varie en fonction de la durée du contrat de location.
  • Possibilité de louer le bien dans des conditions précises à un descendant ou un ascendant,
  • La possibilité d'accéder à la propriété sans apport personnel puisque le prix d'achat est restitué au fil du temps par le biais des loyers.
  • La constitution d'un patrimoine : l'immobilier est un placement éternel pour la planification de la retraite.

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Pour investir dans la loi Pinel en 2020, les futurs propriétaires doivent remplir certaines conditions, ou plutôt adhérer à une réglementation spécifique. Bien que le programme soit accessible à tous les citoyens français, la localisation du bien, son état, sa performance énergétique et son loyer sont rigoureusement réglementés.

Ainsi, un investisseur ne pourra bénéficier de la réduction d'impôt Pinel que si son investissement ne dépasse pas 300 000 € par an et 5 500 € par mètre carré de surface habitable. En clair, toutes les villes ne sont pas éligibles au programme !

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Dans un premier temps, il est crucial d'identifier la maison idéale à acheter. La condition la plus cruciale est probablement l'emplacement de la propriété : elle doit être située dans une zone appropriée au titre de la législation Pinel (zone B1, A bis et A). Ce sont les régions françaises où la demande locative est la plus forte, souvent appelées "zones tendues". Plusieurs considérations seront prises en compte :

  • L'expansion démographique de la ville dans laquelle on investit,
  • Le niveau de vie dans la région,
  • La proximité des institutions culturelles,
  • Le potentiel financier,
  • La proximité des réseaux de transport en commun,
  • L'avenir de la région…

Ensuite, lorsque le logement est mis en location, des plafonds de loyer doivent être respectés : le dispositif vise notamment à faciliter l'accès des familles modestes à un nouveau logement. Ces limitations de loyer varient en fonction de la zone Pinel dans laquelle se situe le bien, tandis que les ressources des locataires sont également soumises à un plafonnement.

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Comment déterminer le montant du loyer d'un logement Pinel ?

Si l'acheteur souhaite obtenir la réduction d'impôt sur le revenu garanti par le dispositif, il doit respecter les plafonds de loyer établis et louer son bien à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond de ressources. De plus, il faut souligner que le logement doit être loué à titre de résidence principale et répondre aux exigences énergétiques actuelles.

Retrouvez ci-dessous les plafonds de loyer Pinel en 2022 :

  • En zone A : 13,04 euros par mètre carré.
  • En zone A Bis : 17,55 euros par mètre carré.
  • En zone B1 : 10,51 euros par mètre carré.
  • En zone B2 qualifiée : 9,13 euros par mètre carré.

La loi Pinel a été promulguée pour permettre aux familles modestes d'accéder à d'excellents logements à des coûts raisonnables, il n'est donc pas surprenant que les restrictions de location soient limitées. En outre, le locataire d'une résidence Pinel sera tenu de créer son propre foyer fiscal. Retrouvez ci-dessous les seuils de revenus pour les locataires qualifiés Pinel en 2022 :

  • Pour une personne seule : 38 377 € en zone A et A bis, 31 280 € en zone B1,
  • Pour un couple : 57 357 € en zone A et A bis, 41 772 € en zone B1,
  • Pour un couple avec 1 enfant : 75 188 € en zone A bis, 68 946 € en zone A, 50 233 € en zone B1,
  • Pour un couple avec 2 enfants : 89 769 € en zone A bis, 82 586 € en zone A, 60 643 € en zone B1.

Pourquoi réaliser un investissement en Pinel ?

Quels sont les avantages ?

Le marché de l'immobilier offre un certain nombre de programmes avec des avantages fiscaux distincts : la loi Pinel, qui encourage l'investissement dans l'immobilier locatif et vise à satisfaire la demande de logements, est au premier rang de ces programmes.

La principale promesse de cette loi de financement est le bonus fiscal : une réduction d'impôt sur le revenu équivalent à 12, 18 ou 21 % de la valeur de l'opération réalisée. Cet avantage fiscal est étalé sur une longue période de temps, en fonction de la durée de la location :

  • 6 ans de revenus locatifs entraînent une réduction d'impôt de 12 %.
  • 9 ans de revenus locatifs se traduisent par une économie d'impôt de 18 %.
  • 12 ans de location donnent lieu à une réduction d'impôt de 21 %.

Attention ! Ces taux de réduction peuvent varier en fonction de l'année au cours de laquelle vous investissez en Pinel ! En effet, le dispositif a été prolongé jusqu'en 2024, mais de nouveaux pourcentages seront ensuite appliqués (au cas où le bien ne répondrait pas à certaines normes énergétiques).

Durée d'engagement 2023 2024
6 ans 10.5% 9%
9 ans 15% 12%
12 ans 17.5% 14%

Investir dans la législation Pinel sans apport est également un moyen efficace de devenir propriétaire sans faire faillite : l'effet de levier du prêt couvrira le coût total de l'investissement.

De plus, l'investissement locatif dans son ensemble permet de générer une source de revenus supplémentaire, puisque les loyers perçus par le propriétaire iront directement dans sa poche après le remboursement du prêt immobilier. Après le remboursement du prêt et l'expiration de la durée de location spécifiée, vous serez propriétaire d'un bien immobilier qui augmentera votre propre patrimoine.

Quels sont les inconvénients ?

Le premier problème du dispositif Pinel est l'indisponibilité du bien acheté : en raison de la nécessité de le louer pour bénéficier de l'avantage fiscal, le propriétaire ne peut pas utiliser le bien à sa guise, du moins temporairement.

En outre, le plafonnement du loyer favorise clairement les familles à faibles revenus, mais inhibe les investisseurs qui ne peuvent pas fixer le loyer de manière indépendante.

Compte tenu de ce critère, le choix de l'emplacement géographique dans lequel investir est primordial, car certaines villes sont tout simplement peu rentables pour un investissement Pinel : à Paris, le prix du mètre carré exclut tout investissement de ce type.

Avant d'acheter en loi Pinel, vous pouvez visiter un certain nombre de forums sur Internet où les acheteurs discutent de leurs propres expériences afin de vous faire votre propre opinion et de connaître les convictions des propriétaires.

Où investir en loi Pinel en 2022 ?

Le choix de la ville dans laquelle mener un projet d'investissement immobilier nécessite une réflexion approfondie. Qu'il s'agisse de la force de son marché immobilier local ou de sa démographie, une ville doit répondre à un certain nombre de critères afin de maximiser la rentabilité de l'investisseur. Dès lors, nous sommes en droit de nous interroger, dans le cadre de la loi Pinel, sur les villes les plus propices à l'investissement en 2019 et maintenant 2020.

  • Investir sous la législation Pinel à Toulouse : sans surprise, la ville rose continue d'attirer de plus en plus de résidents et d'investisseurs, avec des coûts au mètre carré relativement abordables, mais surtout une qualité de vie désirable.
  • Investir à Bordeaux en loi Pinel : la belle endormie mise sur ses attraits pour attirer un grand nombre de salariés de l'agglomération parisienne.
  • Investir à Lyon en loi Pinel : la troisième ville de France dispose d'une main d'œuvre dynamique et efficace, présentant une opportunité d'investissement immobilier.
  • Investir à Lille en loi Pinel : le nombre d'étudiants dans la ville du Nord est en hausse, ce qui permet l'achat d'un studio qui peut être loué rapidement.
  • Investir à Montpellier en loi Pinel : le climat et la population étudiante de la ville en font un lieu idéal pour vivre au soleil.
  • Investir à Rennes en loi Pinel : la ville bretonne reste proche de Paris tout en offrant un dépaysement rafraîchissant, et la demande locative est en hausse.

Outre les grandes capitales françaises, les villes à taille humaine comme Rouen, Reims et Caen sont des choix d'investissement idéaux en loi Pinel : la location ne sera pas problématique et le prix du mètre carré n'est pas prohibitif.

Sources :

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