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SCPI

Fonctionnement SCPI - Comment ça marche ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : Qu'est ce que c'est ? Quels sont les adjectifs ? Les avantages ? Les inconvénients ?

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement immobilier (SCPI) est une entreprise qui possède et gère un parc immobilier. Cette gestion comporte la collecte des loyers, le choix des locataires, les travaux, ou encore le choix des prochaines acquisitions.

Une SCP est généralement composée de plusieurs associés qui se regroupent pour acheter plusieurs biens immobiliers. Ces derniers peuvent être des habitations, des bureaux ou encore des commerces. Les propriétaires et copropriétaires de la SCPI touchent des loyers ainsi qu’un pourcentage des plus-values des ventes en fonction des parts de chacun dans la SCPI.

La SCPI peut être à capital fixe ou bien à capital variable. La différence principale est la façon dont les investisseurs peuvent souscrire ou vendre des parts. Dans une SCPI à capital fixe, un investisseur ne peut souscrire des parts, que lorsque la société est en situation d’augmentation de capital. On dit alors de ce capital qu’il est ouvert.  En dehors de ces périodes, l’acquisition de parts n’est pas permise. La SCPI à capital variable, en revanche, permet d’acquérir ou de vendre des parts plus facilement. Cependant, il existe certaines limites dans les achats et les sorties.

Les différents types de SCPI

La SCPI de rendement

La SCPI de rendement s’adresse essentiellement aux investisseurs qui recherchent de hauts rendements, ainsi qu’un moyen de valoriser leurs parts. Les copropriétaires touchent régulièrement des acomptes sur dividende. En fonction des sociétés, cela peut se faire tous les trimestres, tous les mois ou encore tous les semestres.

Les biens immobiliers détenus par ce type de SCPI sont généralement des locaux commerciaux, des entrepôts et des bureaux d’entreprises. Ces biens immobiliers se classent en 6 catégories :

- Diversifiées : le patrimoine peut comporter plusieurs types de logements, tels que des bureaux, des commerces, des habitations…

- De commerces : le patrimoine est composé de magasins.

- Européennes : le patrimoine n’est pas situé en France.

- Régionales : le patrimoine est surtout localisé en dehors de la capitale.

- Spécialisées : le patrimoine est spécifiquement segmenté, comme l’immobilier de santé par exemple.

- De bureaux : le patrimoine est composé d’immeubles dédiés à l’installation de bureaux.

La SCPI fiscale

Ce type de SCPI s’adresse aux investisseurs locatifs qui ne souhaitent pas prendre en charge la gestion de leurs biens. Elle permet de diversifier son patrimoine immobilier tout en bénéficiant des réductions d’impôts relatives aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière.

Le point faible de ce type de SCPI est le rendement assez faible comparé à ceux des autres SCPI. Cela s’explique en effet par le fait que les investissements locatifs sont limités par différentes contraintes.

Il existe 3 catégories principales de SCPI fiscale : la SCPI Pinel, Malraux et de déficit foncier.

La SCPI de plus-value

L’objectif principal de la SCPI de plus-value est de revendre ses biens plus chers que leurs prix d’achat. Pour cela, elle cherche à acquérir des biens qui possèdent un fort potentiel de revente. Contrairement aux SCPI de rendement et fiscale, la SCPI de plus-value ne reverse pas de revenus réguliers, ou bien très peu. La rémunération est surtout basée sur la revalorisation des parts de chacun.

Les avantages de la SCPI

Facilité d’acquisition

La SCPI comporte plusieurs avantages notables. Tout d’abord, elle permet de simplifier les premières acquisitions immobilières. Ces dernières peuvent en effet être réalisées pour des sommes assez raisonnables. Quelques milliers d’euros par exemple. Cela permet de pouvoir se lancer sans avoir besoin d’un capital conséquent ou d’emprunter.

Accéder au marché immobilier d’entreprise

Accéder au marché immobilier d’entreprise n’est pas évident lorsque l’on est un particulier. Cela s’explique notamment par les investissements très élevés qui caractérisent souvent les acquisitions. Une Société Civile de Placement immobilier permet donc de s’associer à plusieurs afin de multiplier sa capacité d’achat.

Simplicité de gestion

La société qui est en charge de la gestion des biens permet aux propriétaires de se décharger d’un poids. La gestion d’un bien immobilier demande en effet beaucoup de temps et d’énergie. Choix des locataires, collecte des loyers, travaux, litiges, entretien… Ces nombreux aspects à prendre en compte sont comme un job à plein temps.

Sécurité financière

Comme nous l’avons vu précédemment, la SCPI permet de générer des revenus réguliers. Qu’ils soient sous forme de dividendes ou de valeurs de parts, la sécurité financière qu’ils apportent est un avantage majeur.

Préparer sa retraite

La sécurité et la régularité financières apportées par les SCPI sont également idéales pour préparer sa retraite. Le patrimoine se compose de locaux, d’habitation ou encore de bureau. Cette diversification des biens immobiliers permet de sécuriser ses revenus fonciers.

Les inconvénients des SCPI

Ce n’est pas parce que les SCPI accordent de nombreux avantages qu’elles ne comportent aucun inconvénient. Comme toute société et tout placement, les risques sont toujours présents. Tout d’abord, les SCPI sont directement impactées par la conjoncture immobilière. Cela signifie que si les prix s’effondrent lors d’une crise immobilière, la rentabilité SCPI sera touchée également. Les dispositifs de défiscalisation influent également sur les SCPI fiscales. Un dispositif qui viendrait à prendre fin rendrait la SCPI obsolète, par exemple.

Comme pour n’importe quelle opération financière, la prudence est donc de mise. Il est impératif de calculer les opportunités et les risques afin d’optimiser la réussite de chaque investissement.

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