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SCPI

Comment réaliser un placement en SCPI ?

La SCPI est un investissement collectif sur le long terme qui est très tendance. La société civile de placement immobilier permet d’avoir un autre regard plus actuel sur l’investissement.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Bénéficier de revenus complémentaires, diversifier son épargne et profiter d’un rendement intéressant sont les avantages conférés par l’investissement en pierre papier. Ici, nous vous proposons notamment de découvrir comment procéder pour réaliser et réussir son placement au sein d’une SCPI.

Comment fonctionne une SCPI ?

Ci-dessous, nous vous proposons notamment de découvrir pourquoi la SCPI possède de nombreux avantages pour votre investissement : 

  • La mutualisation des risques 
  • Liquidité avantageuse étant donné qu’il est possible de revendre ses parts 
  • Investissement en direct ou démembrement de propriété
  • Rendement possible entre 4 et 6 %
  • Placement diversifié avec différents parcs immobiliers
  • Diversification du patrimoine avec placement immobilier et financier.

Une SCPI c’est quoi ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont connues sous différents noms. Il s'agit d'un investissement immobilier assez unique puisqu'il s'agit d'une entreprise collective dans laquelle tous les investisseurs apportent des fonds. Ces liquidités sont ensuite utilisées par une société de gestion de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour acheter divers biens, principalement dans le secteur tertiaire (bureaux, commerces, etc.).

A l'issue de cet investissement dans plusieurs biens et après déduction des frais engagés par la société de gestion pour gérer son patrimoine immobilier, cette dernière verse à chaque investisseur une partie proportionnelle des loyers perçus, en fonction du nombre de parts possédées.

En réalité, les SCPI sont une sorte d'investissement immobilier locatif : on utilise des liquidités pour acheter un bien immobilier qui est mis en location et on obtient un revenu régulier grâce aux loyers. La distinction est que vous achetez des parts de SCPI, et non la pierre elle-même, d'où le surnom de pierre papier.

Les différentes SCPI sur le marché et leur fonctionnement

Ainsi, la société de gestion va acheter de nouveaux actifs immobiliers avec les fonds des investisseurs, selon la stratégie patrimoniale prédéterminée : toutes les SCPI n'ont pas le même objectif, et certaines cherchent à acquérir des actifs immobiliers spécialisés dans les immeubles commerciaux, les bureaux, ou encore les habitations. Dans tous les cas, la société assure la gestion de tous les actifs :

  • La gestion des locataires
  • Le paiement des charges 
  • La collecte de tous les loyers
  • La réalisation des travaux 
  • La gestion des vacances locatives

Un détenteur de parts de SCPI possède ainsi une composante d'un portefeuille immobilier et, en fonction de l'importance de son investissement, recevra une partie des loyers sur une base trimestrielle. Le risque de perte est mutualisé, puisque le risque de défaillance est minimisé (de nombreux locataires paient leur loyer à l'entreprise de gestion) et le risque de vacance locative est diminué par la diversité des immeubles du portefeuille.

Par conséquent, les SCPI se caractérisent par la nature des biens qui composent leur portefeuille immobilier. Ceux-ci sont constitués de :

  • La SCPI de rendement : c’est de l’immobilier professionnel avec un capital fixe ou variable. Un bail commercial est signé.
  • La SCPI de plus-value : un grand potentiel d'appréciation. Des locataires qui bénéficient de mesures de protection.
  • SCPI fiscale : L'entreprise de gestion va employer un système fiscal pour défiscaliser les impôts tout en investissant dans l'immobilier. Il existe des SCPI Pinel, des SCPI Malraux, et d'autres encore.
  • L'OPCI est un mélange de SCPI de rendement (60 %) et de fonds communs de placement.

Tout savoir sur la fiscalité

Un investissement en SCPI générant plusieurs sources de revenus, sa fiscalité sera variable. Les revenus financiers sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu avec un prélèvement obligatoire de 24 %.

Il en est de même pour les revenus fonciers, mais il faut également inclure les prélèvements sociaux (CSG et CRDS). Si le régime du micro-foncier est envisageable, vous pouvez bénéficier d'un abattement de 30 %, à condition que vos revenus annuels soient inférieurs à 15 000 euros et qu'ils soient générés principalement par un investissement dans une SCPI.

Les gains réalisés lors de la vente de parts de SCPI sont imposés différemment : le barème d'imposition des plus-values s'applique, mais après 22 ans de détention, des exonérations sont autorisées. En revanche, les prélèvements sociaux ne peuvent être évités qu'après 30 ans de détention.

Quelle SCPI pour 2022 ?

Quelle est la meilleure SCPI ?

"Connaissez votre adversaire et vous-même", disait Sun Tzu. Malgré le fait qu'une SCPI ne soit pas votre adversaire, il est crucial d'étudier et de comprendre chaque produit et investissement que vous envisagez. Un investissement dans une SCPI peut être motivé par un objectif de rendement, la nécessité de préparer sa retraite ou le désir de diversifier son patrimoine.

Cependant, il faut tout de même savoir dans quoi on s'engage. Vous êtes à la recherche de la meilleure société de placement immobilier ? Vous n'obtiendrez pas nécessairement la même réponse qu'un autre investissement. Plutôt que de répondre à cette question de la manière la plus objective possible, il est plus fascinant d'examiner les facteurs que vous pouvez (et devez) prendre en compte :

  • La capitalisation : plus la SCPI est grande, plus l'atténuation des risques est importante. Sélectionnez des SCPI ayant une capitalisation d'au moins 300 millions d'euros.
  • Les SCPI plus jeunes offrent un rendement plus important (environ 6 %) mais manquent de capitalisation. Une société plus ancienne avec un rendement de 5 % est néanmoins assez intéressante.
  • Il s'agit de la proportion du parc immobilier qui est occupée. Trouvez une entreprise dont le taux d'occupation est d'au moins 90 %.
  • Les SCPI les plus importantes en termes de taille et de volume de transactions doivent être privilégiées pour la revente, car elle sera accélérée.
  • La trésorerie (ou le report à nouveau) : c'est un gage de santé financière pour les investisseurs afin d'anticiper les vacances d'emploi ou de location.
  • Quels types d'investissements immobiliers la SCPI réalise-t-elle ? N'oubliez pas de vous diversifier, même en investissant dans des entreprises. Investissez dans les actions d'entreprises spécialisées dans l'immobilier commercial, les maisons de santé, etc.

Les SCPI peuvent acheter des biens immobiliers en France, mais aussi dans le reste de l'Europe, notamment en Allemagne. Pensez à vous diversifier : différents lieux, différentes nations...

Avant d'investir en SCPI, n'ayez pas peur de vous faire votre propre opinion : il existe plusieurs forums et sites d'associations d'investisseurs où ces derniers partagent leurs expériences, leurs conseils et leurs mises en garde !

Quels sont les risques de la SCPI ?

Tout investissement comporte des dangers ! Il n'existe pas de produit d'investissement sans risque, et on ne saurait trop insister sur ce point. N'investissez pas plus que ce que vous pouvez vous permettre de perdre.

Les SCPI sont sensibles aux changements et à la volatilité du marché immobilier, qui est plus stable que le marché boursier, par exemple, mais tout aussi potentiellement dangereux pour les investisseurs novices. Ne prenez pas la peine d'investir dans les SCPI si vous recherchez un rendement instantané ; il s'agit d'un investissement à long terme.

De plus, il n'y a aucune garantie sur la valeur du capital ou le montant des revenus fournis. De plus, la liquidité diffère de celle des marchés financiers, et le transfert des parts n'est pas garanti. Cependant, elle est favorisée par la forte demande actuelle pour ce type de produit, les SCPI continuant à gagner en popularité sur le marché de l'immobilier.

Pour mieux appréhender le rendement annuel et les fluctuations du marché, il existe plusieurs simulateurs en ligne : simuler un investissement en SCPI vous permettra également de mieux appréhender la rentabilité d'un tel investissement.

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Comment réaliser son investissement en SCPI ?

Les moyens possibles

Plusieurs possibilités s'offrent à vous afin d'acquérir des parts de SCPI :

  • L'achat au comptant de parts de SCPI peut se faire directement via la société de gestion, une banque, un conseiller en gestion de patrimoine, une assurance, etc. Les revenus de l'immeuble sont imposés selon votre taux marginal d'imposition et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.
  • Obtenir un prêt pour investir dans une SCPI est faisable, mais il vous sera souvent demandé d'investir dans une SCPI suggérée par la banque prêteuse. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs.
  • L'assurance sur la base de contrats en unités de compte. L'offre de SCPI est limitée contractuellement, mais la fiscalité applicable est celle de l'assurance vie, bien moins lourde que celle des revenus fonciers. La compagnie d'assurance peut également conserver une partie des bénéfices au titre de la participation aux bénéfices.
  • Le démembrement temporaire de propriété : il est possible de diviser l'usufruit de la nue-propriété pour une durée déterminée.

Il n'est pas conseillé d'investir en SCPI via une banque, car les banques sont limitées à un catalogue et ne peuvent pas fournir de conseils indépendants, contrairement aux conseillers en gestion de patrimoine (CGP).

Si vous choisissez tout de même de passer par une banque, les SCPI suivantes ont été recommandées par les plus grandes banques :

  • Investir en SCPI au Crédit Agricole : SCPI Edissimo (droit d'entrée : 25 parts, soit 5 875 €).
  • Investir en SCPI à la Caisse d'Épargne : SCPI Accimo Pierre, SCPI PFO2, SCPI Pierre Plus...
  • Les investissements en SCPI au CIC comprennent des fonds d'actions, des fonds d'obligations et des fonds diversifiés.
  • Investir dans les SCPI au Crédit Mutuel : Crédit Mutuel Pierre 1 (1 part, soit 285 €).
  • Investir en SCPI à la Banque Postale : SCPI Laffitte Pierre et SCPI Actipierre Europe.
  • Investissement en SCPI de la Société Générale : SCPI Génépierre (ticket d'entrée : 10 parts, soit 2 685 €).
  • Les investissements en SCPI disponibles chez LCL comprennent la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, la SCPI Edissimo, et la SCPI Immorente.
  • Les investissements en SCPI proposés à la BNP sont notamment la SCPI Accimo Pierre, la SCPI Opus Real, et la SCPI Accès Valeur Pierre.
  • Les investissements en SCPI proposés par la Banque Populaire comprennent la SCPI Fructipierre et la SCPI Fructirégions.

Quel montant investir en SCPI ?

Combien faut-il dépenser pour les SCPI ? Évidemment, tout dépend du budget de chacun. Cependant, l'aversion au risque, la stratégie d'investissement et le rendement influencent le coût final.

Certaines SCPI sont accessibles à partir de 200 €, même si les sociétés les moins chères ne sont pas toujours les meilleures, par exemple en termes de rendement. Les droits d'entrée des SCPI les plus anciennes et les plus importantes du marché sont généralement d'environ 1 000 €, ce qui reste moins cher que la pierre ordinaire.

Les frais de souscription, qui s'ajoutent au prix d'une part et qui sont généralement égaux à 10 ou 12 % du prix de la part, sont également pertinents ; ils servent à rémunérer l'étude et l'acquisition d'actifs immobiliers. Au final, les frais de notaire sont comparables à ceux payés dans le cadre d'un investissement locatif classique.

Il faut également prendre en compte les frais de gestion annuels des parts de détention, qui varient de 10 à 12 % et sont prélevés immédiatement sur les loyers perçus par la société de gestion.

Sources :

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