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Loi Pinel

Pinel optimisé au déficit foncier

La loi Pinel a fait son apparition en 2014 et permet de bénéficier de réductions conséquentes sur les impôts. En respectant certaines conditions, il est possible de bénéficier d’un abattement fiscal qui peut atteindre 63 000 €.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Le Pinel déficit foncier vous permet de réduire le montant de vos impôts avec différentes solutions possibles. Il est donc envisageable de déduire toutes vos charges de votre revenu imposable. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir tout ce que vous devez savoir sur le déficit foncier en loi Pinel.

Comment définir le déficit foncier ?

Êtes-vous propriétaire d'un bien immobilier que vous louez ? Si le bien coûte plus qu'il ne génère de revenus, vous avez un déficit foncier. Concrètement, le loyer que vous percevez est inférieur à vos dépenses, telles que le prix de la rénovation, de l'entretien et du développement d'un bien locatif. Ce déficit foncier peut être soustrait de vos autres revenus (comme le salaire ou la pension) afin de réduire votre impôt.

Quel est le mécanisme de déclaration des revenus ?

Pour en bénéficier, vous devez déclarer vos revenus fonciers, et non vos revenus de micro-foncier. Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous serez immédiatement soumis au régime micro-foncier. En revanche, en dessous de ce niveau, vous pouvez délibérément opter pour le régime réel d'imposition des revenus également. Cette décision est toutefois irréversible pendant trois ans. Si vous choisissez le régime réel, vous ne pourrez revenir au régime micro-foncier qu'à partir de la quatrième année. Vous devez donc estimer vos dépenses dans les limites du déficit foncier au moins pour les trois années d'investissement suivantes.

Quelles sont les dépenses déductibles ?

Les dépenses déductibles dans le cadre d'un déficit foncier sont celles qui apportent un nouveau confort au bien sans modifier la structure de l'immeuble. Voici quelques-uns des frais de rénovation qui sont déductibles des impôts :

  • La modernisation de l'installation électrique ;
  • L'installation de nouvelles fenêtres ou de nouveaux volets ;
  • Amélioration du système d'évacuation des eaux usées ;
  • Remplacement ou modernisation du système de chauffage ;

Grâce au régime réel, vous pouvez également déduire la quasi-totalité des dépenses supplémentaires liées à l'opération :

  • Les frais d'une renégociation de prêt (rachat de dette) sur vos revenus fonciers - une alternative viable en période de taux d'intérêt historiquement bas ;
  • Les frais d'agence ;
  • Les frais de prêt ;
  • L'assurance locative ;
  • Les frais de copropriété, si vous êtes propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété.

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Quelles sont les dépenses qui ne peuvent pas être déduites ?

En revanche, certains travaux ne sont pas déductibles dans le régime réel dont les suivants :

  • La construction ;
  • Le réaménagement ;
  • La décoration ;
  • L’extension.

La limite des déductions annuelles

La déduction du déficit foncier est limitée à 10 700 € par an.

S'il dépasse 10 700 €, l'excédent est reportable. Ces 10 700 € sont donc déduits du revenu total produit pendant la durée du déficit. L'excédent au-delà de 10 700 € est déductible pendant six ans sur l'ensemble des revenus et pendant dix ans sur les revenus fonciers.

Comment transformer le déficit foncier en profit ?

Un investissement basé sur le déficit foncier se déroule en trois phases.

  1. Vous acquérez un bien immobilier à rénover à un prix très inférieur au prix habituel du marché. Comme vous achetez une maison qui a besoin d'être rénovée, vous pouvez négocier un prix inférieur.
  1. Vous investissez beaucoup d'argent dans les rénovations.
  1. Vous pouvez déduire ces dépenses de vos impôts.

Ainsi, vous bénéficiez d'un bien en excellent état après l'achèvement des travaux, que vous soutenez indirectement par vos économies d'impôts.

À terme, vous pouvez ensuite faire ce que vous désirez de votre bien c’est-à-dire :

  • Le revendre à un prix bien supérieur à son prix d'acquisition afin de générer un gain de profit considérable ;
  • Vous pouvez également louer le bien et étant donné qu’il sera neuf, il bénéficiera forcément d’un réel avantage concurrentiel sur le marché de la location.

Voir aussi :

Investis : notre guide complet du dispositif Pinel

Investis : faire une simulation Pinel

Investis : le fonctionnement du Pinel plus

Investis : le fonctionnement de la loi Pinel

Investis : les avis sur la loi Pinel

Investis : investir en Pinel à Lyon

Sources :

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