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Quel est le meilleur choix entre la SCPI et le PER ?

Le Plan Épargne Retraite (PER), inauguré en octobre 2019 et créé par la loi PACTE, permet de bénéficier d'un crédit d'impôt annuel tout en épargnant pour se constituer un complément de retraite. De leur côté, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d'investir dans la pierre à moindre coût.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Il s'agit de titres de propriété qui procurent des revenus locatifs sans nécessiter de gestion immobilière. Lequel de ces deux investissements offre le meilleur rendement ? Nous avons étudié leur rendement, leur fiscalité et leur taux d'intérêt pour vous proposer une approche patrimoniale adaptée.

Quelles sont les possibilités pour compléter les revenus de la retraite ?

Investir dans un PER pendant sa vie active est l'une des stratégies les plus efficaces pour compléter les pensions de retraite par un revenu confortable.

L'acquisition de parts de SCPI peut également atteindre cet objectif en produisant des loyers, à l'instar d'un investissement immobilier locatif. Toutefois, le mode de financement et les frais d'entrée diffèrent de ceux du PER.

Évaluons les avantages de chaque produit en fonction de l'importance de ces deux véhicules d'investissement pour la planification de la retraite, en tenant compte à la fois du rendement et des avantages fiscaux.

Le PER est le produit privilégié pour l'épargne retraite

Les Français accordent une grande importance à leur épargne. Les confinements récurrents lors de la crise du COVID-19 ont entraîné une hausse substantielle de l'épargne familiale en France. Le ministère de l'Économie et des Finances fait état de près de 800 000 PER individuels vacants avec 4,5 millions d'assurés au 31 décembre 2020. 5 % des épargnants français déclarent avoir un PER avec un potentiel de croissance de 30 %, selon une étude réalisée par Fidelity International en partenariat avec Insight AM.

Cette hausse de la collecte des PER est plus visible chez les jeunes actifs (25-34 ans). Avant l'adoption de la loi PACTE, seuls 2% d'entre eux avaient souscrit un PER. Depuis la mise en place du PER individuel (PERIN) en 2019, ils sont désormais 7%.

Le PER est actuellement souhaité car il est plus facile à appréhender et préserve des avantages fiscaux substantiels à l'arrivée et au départ. Pour de nombreux épargnants, la possibilité de vendre des biens pour l'achat d'un bien principal est également un élément séduisant.

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Pourquoi utiliser un PER ?

Le PER dont il est question ici est le PER individuel (PERIN). C'est le seul PER auquel tous les épargnants, y compris les indépendants, peuvent souscrire.

Contractuellement, le PERIN est proposé sous forme d'assurance-vie avec la possibilité d'investir dans différents actifs financiers (fonds en euros, unités de compte, etc.).

Les versements sur un PER peuvent être programmés ou non. Lors de l'ouverture du PER, votre gestionnaire évalue votre degré de risque en fonction de votre profil d'investissement. Par défaut, il utilisera une option de gestion réglementée incluant des arbitrages réguliers.

Le concept est le suivant : plus vous vous rapprochez de l'âge légal de la retraite, plus votre gestionnaire investira votre PER sur des actifs solides.

Que faut-il choisir pour bénéficier d'une réduction d'impôt ?

Le PER vous permet de bénéficier d'une déduction fiscale sur les versements effectués.

Comme le PERP et le Madelin, le PER permet aux épargnants de déduire les versements volontaires de leur revenu imposable. C'est la raison principale pour laquelle les épargnants investissent dans le PER. Attention, il s'agit d'une déduction fiscale et non d'une réduction d'impôt.

En revanche, les sommes que vous investissez dans votre PER pendant la période d'épargne, qui seront déduites du revenu imposable, seront soumises à l'impôt au moment du départ.

La déduction fiscale est toutefois volontaire. Si vous ne souhaitez pas en profiter, seuls les intérêts seront imposés sur les sommes perçues au moment de la retraite (sous forme de rente ou de capital).

La SCPI fiscale permet une réduction d'impôt immédiate

Si vous investissez dans le but d'obtenir des revenus locatifs réguliers, une SCPI "classique" est imposée à un taux plus élevé. Cependant, les SCPI fiscales apportent des solutions pour diminuer votre charge fiscale.

Elles sont également connues sous le nom de SCPI Pinel, SCPI Malraux, Monument Historique, et foncier déficitaire. En bref, ces sociétés sont affiliées aux principales procédures de défiscalisation immobilière française et offrent les mêmes réductions d'impôts.

Pensez à la SCPI Pinel, qui vous permet de diminuer vos impôts conformément au statut Pinel. En échange d'un investissement locatif, vous bénéficiez d'une réduction de 12 à 21 % (en France métropolitaine) du prix d'achat du logement, en fonction de la durée de location (entre 6 et 12 ans).

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, vous devez remplir les conditions suivantes :

  • Ne pas dépasser 300 000 euros par an et par investissement, avec un maximum de deux investissements ; respecter les limitations de ressources et de loyers fixées par le législateur.
  • Avec la SCPI Pinel, la réduction d'impôt maximale est de 63 000 euros.

Profiter de l'effet de levier de l'investissement en SCPI sur le crédit

Contrairement au PER, le prêt rend possible l'investissement dans une SCPI. En contractant un crédit pour investir dans une SCPI, l'investisseur peut acheter instantanément un nombre important de parts génératrices de loyers. Le crédit ou le prêt bancaire permet de déduire au maximum les intérêts d'emprunt des revenus locatifs, réduisant ainsi l'effet fiscal de cet investissement immobilier.

La combinaison des rendements élevés des SCPI et des taux d'intérêt compétitifs des prêts bancaires peut permettre à l'investissement de s'autofinancer. C'est-à-dire que les revenus locatifs peuvent couvrir l'intégralité du montant du prêt (prêt plus intérêts). A l'issue de la période de remboursement (après 10, 15, 20 ou 25 ans), la pleine propriété des parts de la SCPI est obtenue sans aucun effort de la part de l'emprunteur, produisant ainsi un véritable complément de revenu.

Notez que si vous souhaitez financer un investissement en SCPI sans faire d'apport, vous devrez généralement épargner (mensualités du prêt plus impôts moins loyers).

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Comparaison du rendement PER et du rendement SCPI

Le retour sur investissement (ROI)

Le rendement généré par un PER dépend d'un certain nombre de variables, ce qui peut compliquer le calcul d'un rendement moyen :

  • Le profil de l'investisseur ;
  • La répartition des versements entre fonds en euros, actions et obligations, voire immobilier ;
  • Le montant des frais prélevés.

N'oublions pas que le principal avantage du PER est de vous permettre de diminuer votre revenu imposable, ce qui augmente artificiellement votre taux de rendement et votre patrimoine accessible.

Selon le profil de l'investisseur et le nombre d'années restant sur le contrat avant la retraite, les meilleurs PER du marché peuvent offrir des rendements allant de 2% à 8% par an.

Le retour sur investissement des SCPI

Habituellement, le taux de distribution sur la valeur marchande, ou DVM, est utilisé pour calculer le rendement d'une SCPI. Il s'agit de l'équivalent d'un taux de rendement des investissements.

Il est calculé en divisant le dividende versé sur une certaine période par le prix moyen de la part pendant la même période.

Que choisir entre PER et SCPI ?

Ces deux modes d'investissement offrent des avantages distincts en matière de réduction d'impôt et de constitution d'épargne. Néanmoins, ils n'ont pas la même finalité pour l'épargnant :

  • L'objectif de base du PER est de permettre à l'épargnant d'épargner pour sa retraite tout en minimisant ses impôts ;
  • La SCPI est un investissement immobilier locatif dont l'objectif est d'assurer un revenu régulier (trimestriel ou mensuel), ce qui peut demander un effort d'épargne.

Ces deux placements vous assurent des revenus complémentaires, mais pas simultanément. Théoriquement, les sommes investies dans un PER sont bloquées jusqu'à l'âge de la retraite.

L'accessibilité est leur point commun. Contrairement aux placements dont le coût d'entrée est élevé, les SCPI sont accessibles à partir de 1 000 €, 500 €, voire 200 € par part pour certains investisseurs. En ce qui concerne le PER, son ouverture est gratuite. En revanche, la transformation d'un ancien contrat d'épargne retraite en PER entraîne des frais.

Et pourquoi ne pas choisir les deux en même temps ?

Le Plan Epargne Retraite est un placement important à long terme. Ses plafonds de déduction fiscale étant plus faibles que ceux de la SCPI, il est conseillé aux épargnants réguliers.

Sauf circonstances exceptionnelles permettant un déblocage anticipé, l'épargnant doit attendre l'âge de la retraite pour profiter des avantages de ses gains. Dans l'environnement actuel des placements à long terme, où les taux des fonds en euros sont simultanément en baisse, l'offre de diversification d'un PER est une considération essentielle.

Si vous ne disposez pas de fonds importants à investir, la SCPI sera un moyen intéressant de diversifier votre patrimoine dans un ou plusieurs secteurs immobiliers, avec ou sans crédit. Les investissements en SCPI qui permettent une déduction fiscale sont plus coûteux, avec des frais d'entrée presque doubles de ceux d'une SCPI de rendement classique (11 à 12 % ).

Sources :

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