Notre site utilise des cookies. En savoir plus à propos de l'utilisation des cookies : politique de confidentialité.

OK
Simulez vos économies d’impôts. Gratuit.
Simuler
Simulez vos économies d’impôts. Gratuit.
Accueil
/
Nos conseils
/
SCPI

SCPI et fiscalité : un investissement avantageux !

Le concept de la SCPI fiscale est simple. Afin d'avantager les différents porteurs de parts, la SCPI va investir dans l'immobilier tout en respectant toutes les restrictions de la loi de défiscalisation. Quelles sont les SCPI de défiscalisation les plus avantageuses en 2018 ? Qu'est-ce qu'une SCPI de déficit foncier ? Retour sur un type d'investissement très particulier.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Une SCPI fiscale est un type de SCPI qui investit dans l'immobilier afin d'obtenir une déduction fiscale. Les investisseurs s'intéressent principalement à l'immobilier neuf, pour lequel plusieurs dispositifs de défiscalisation, comme les lois Scellier, Pinel, Malraux... s'appliquent. Cette forme d'investissement permet de bénéficier d'un certain nombre d'avantages fiscaux.

En effet, les investisseurs qui constituent une SCPI bénéficient d'une réduction d'impôt égale à 13% de la valeur de l'investissement, amortie sur 9 ans. Une condition est toutefois à respecter : la valeur de l'investissement ne peut dépasser 300 000 €. Si la valeur des parts acquises dépasse 300 000 €, la décote ne sera calculée que sur les premiers 300 000 €.

Il existe sur le marché une multitude de SCPI gérées à la fois par des groupes bancaires et des entités indépendantes. 

Qu’est-ce que la SCPI Malraux ?

Le statut Malraux permet de déduire de ses impôts, dans la limite de 100 000 euros par foyer fiscal, le déficit foncier issu de travaux de réhabilitation éligibles. En échange de l'avantage fiscal, l'investisseur s'engage à conserver ses parts pendant 15 ans. La réduction s'applique à la proportion de travaux attribués par rapport au montant total des travaux. La SCPI Malraux investit dans l'immobilier dans :

  • Soit dans une aire de mise en valeur de l'architecture et de l'histoire (AMVAP), dans ce cas la réduction d'impôt est de 22%, ou dans toute autre aire, la réduction d'impôt est de 5%.
  • Soit dans un secteur sauvegardé ou dans un secteur ancien dégradé, la réduction d'impôt est de 30 %.

La SCPI Malraux propose une défiscalisation des investissements jusqu'à 5 000 euros pour l'année de souscription ( one-shot "). Cette option d'investissement offre la possibilité d'investir de manière progressive et de gérer la baisse d'impôt, parfois au cœur des centres-villes.

Simulez vos économies d’impôts. Gratuit.

Simulation gratuite

La SCPI de déficit foncier

La SCPI de déficit foncier est une autre SCPI fiscale qui permet de diminuer la pression fiscale du contribuable. Pour rappel, le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire dont le bien immobilier coûte plus qu'il ne rapporte de déduire la différence, au moins en partie, de son revenu mondial. On parle de déficit foncier lorsque les dépenses immobilières du propriétaire (travaux de réparation, dépenses d'entretien, charges de copropriété, primes d'assurance, intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.) sont supérieures aux loyers perçus.

La SCPI de déficit foncier concerne principalement les bénéficiaires de revenus fonciers (propriétaires, bailleurs) dont les gains sont soumis à un taux marginal d'imposition d'au moins 30 %. Contrairement à la SCPI Malraux, qui s'adresse à tous les contribuables ou presque.

Comme son nom l'indique, elle implique la création et l'utilisation d'un déficit foncier. L'idée est de supprimer les revenus fonciers imputés directement sur la tranche marginale d'imposition (TMI) de l'épargnant (contrairement aux autres revenus actuels imposés de manière progressive).

Comment fonctionne une SCPI ?

Rien de bien compliqué : l'investisseur achète des parts de SCPI. Le pourcentage de la part lui est fourni dans la notification d'information. Pendant deux ou trois ans, il pourra déduire cette part des travaux de ses revenus fonciers courants. Dans la limite d'un déficit foncier ne dépassant pas 10 700 euros. L'investisseur qui déclarait des revenus fonciers nets avant d'acheter des parts de SCPI bénéficiera finalement d'un déficit foncier net.

Déduction des frais de souscription de la SCPI Pinel

La SCPI Pinel (anciennement appelée Duflot) investit dans des biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel. C'est-à-dire dans des logements neufs ou existants situés dans une zone de tension locative, des normes de performance énergétique, des plafonds de ressources (pour les locataires) et des loyers doivent être respectés (pour les bailleurs).

Le montant de la déduction fiscale dont bénéficient les associés dépend de l'engagement locatif déterminé par la société de gestion :

  • 12 % dans les six ans,
  • 18 % dans les neuf ans,
  • 21 % dans les douze ans.

La réduction est déterminée en fonction du coût total de la souscription.

La SCPI Monuments Historiques

Selon l'article 156 I. 3° du Code Général des Impôts, le régime fiscal des Monuments Historiques permet au porteur de parts de déduire l'intégralité de sa quote-part du déficit foncier. Ce dernier concerne la restauration des structures " Monuments Historiques " ou " Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques ", quel que soit le patrimoine mondial du demandeur.

La défiscalisation des SCPI

Les SCPI fiscales nécessitent une longue mobilisation de ressources, et l'appréciation de la trésorerie investie est sensible aux aléas de l'évolution du marché immobilier. Si vous envisagez d'investir dans des parts de SCPI, pensez au long terme. Sinon, les rendements pourraient atteindre 2 %, voire 3 %. Lorsque l'ensemble du parc immobilier est mis en location, les SCPI de rendement vous permettent de bénéficier de rendements plus intéressants, mais pas toujours d'avantages fiscaux. Cela dépend entièrement de vos objectifs financiers !

Sources :

Estimez votre rentabilité avec les SCPI. Gratuit

Simulation gratuite

Résultat en 1 minute

Estimez votre rentabilité avec les SCPI. Gratuit

Simulation gratuite

Résultat en 1 minute

Consultez nos autres articles