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Investir en SCPI - Tout savoir sur l’investissement pierre papier

Les SCPI peuvent être le moyen optimal de diversifier votre patrimoine immobilier. Accessible, lucratif et surtout diversifié, l'immobilier papier offre plusieurs avantages, sans compter un régime fiscal très favorable.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Comment fonctionne cet investissement immobilier locatif ? Quelle fiscalité s'applique à une SCPI ? Quels sont les différents types de SCPI ? Nous aborderons pourquoi et comment investir dans l'immobilier papier en 2022.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un instrument financier dont l'objectif est d'acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Son modèle économique est simple : la société va investir dans l'immobilier d'entreprise et le mettre en location. Son parc immobilier est donc constitué grâce aux fonds des investisseurs, et ces derniers perçoivent une partie des loyers perçus par la SCPI.

Ainsi, plus le nombre de parts détenues est important, plus les revenus sont élevés ! Cela permet aux personnes d'obtenir des revenus locatifs réguliers tout en laissant l'administration de leur patrimoine immobilier à l'entreprise de gestion. Les SCPI, qui existent depuis de nombreuses décennies, modifient aujourd'hui le visage du marché immobilier en raison du prix de la pierre, certes tactile et solide, mais de plus en plus coûteux.

En collectant l'argent d'investisseurs et d'épargnants, une société civile immobilière constitue un portefeuille de biens immobiliers, souvent dans le secteur tertiaire, afin que ses actionnaires puissent bénéficier d'un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Les SCPI sont essentiellement des sociétés de gestion qui vont acheter des biens immobiliers grâce aux fonds apportés par les actionnaires. Ensuite, elles vont louer ces logements une seconde fois. Comme dans une ruche, chaque membre de la SCPI a une fonction spécialisée dans son fonctionnement. Examinons cela plus en détail :

  • Les investisseurs qui souscrivent des parts de SCPI
  • Acquisition et exploitation du patrimoine locatif : la société de gestion.
  • SCPI : transfert des loyers aux actionnaires
  • L'Autorité des Marchés Financiers exerce un contrôle et une surveillance (AMF),
  • L'assemblée générale des actionnaires, le conseil d'administration, le commissaire aux comptes, et un spécialiste de l'immobilier. Ensemble, ils forment un organe de contrôle qui veille à ce que tout fonctionne bien.

Les différentes formes de SCPI

La SCPI de rendement

Comme son nom l’indique, l’objectif de la SCPI de rendement est le rendement tout simplement. La SCPI de rendement est notamment la plus connue à l’heure actuelle. Elle se compose de locations de bureaux, d’entrepôts ou encore de locaux commerciaux. Cependant, la SCPI de rendement peut également comporter d’autres biens différents comme des résidences de services ou encore des magasins (les murs). Il est possible d’investir dans une SCPI de rendement de différentes manières dont notamment avec l’achat de parts :

  • Directement sur une plateforme en ligne ; 
  • Au comptant ; 
  • À crédit pour profiter d’un effet de levier ;
  • En nue-propriété pour faciliter la succession ; 
  • En unités de comptes c’est-à-dire au travers d’une assurance-vie pour réduire la fiscalité. 

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La SCPI fiscale

Ces différentes SCPI fiscales permettent de réaliser un investissement dans le but de réduire ses impôts. La SCPI fiscale est notamment recommandée pour les personnes qui désirent utiliser les éléments suivants : 

  • SCPI Pinel
  • SCPI Malraux
  • SCPI de déficit foncier

De toute évidence, la majorité d'entre elles sont des maisons résidentielles à louer, qu'elles soient neuves ou rénovées. Ces biens sont ensuite loués à des personnes qui versent un loyer à l'entreprise de gestion. L'économie d'impôt repose sur le produit fiscal sur lequel se greffe la SCPI fiscale, contrairement aux SCPI de rendement. Par exemple, l'avantage fiscal du statut Pinel est de :

  • 12 % de réduction d'impôt pour une durée de location de six ans
  • 18 % sur neuf ans
  • 21 % sur douze ans.

La SCPI de plus-value

Comme son nom l'indique, l'accent est mis ici sur la plus-value. Il s'agit du potentiel d'appréciation de la valeur du bien. L'objectif est d'investir dans des biens qui devraient générer des plus-values, c'est-à-dire des biens qui se vendront à un meilleur prix qu'à l'achat. Par conséquent, lorsque vous vendrez vos parts de SCPI, vous réaliserez un gain financier important.

Attention, il faut savoir que contrairement à la SCPI de rendement, la SCPI de plus-value ne vous permettra pas de bénéficier de revenus durant toute la période où vous allez détenir vos parts. Il est important de se montrer patient étant donné que c’est un investissement sur le long terme dans ce cas.

Comment réaliser son investissement en SCPI ?

Le choix de la SCPI

Le choix de la SCPI optimale n'est pas toujours évident. Il est essentiel d'établir des objectifs financiers et personnels et de comprendre son profil d'investisseur. Il ne sert à rien de s'engager sur un sujet que vous ne maîtrisez pas ou qui comporte un risque excessif. Après avoir répondu à toutes ces questions, vous pouvez choisir vos critères de recherche. Nous avons tendance à nous concentrer uniquement sur le rendement, en ignorant tous les autres facteurs. Il est évident que le rendement est le facteur le plus important dans le choix d'un investissement. Mais ce n'est pas le seul indicateur significatif :

  • Le montant du patrimoine de la SCPI ;
  • Le TOF c’est-à-dire le taux d’occupation financier. Cela représente notamment le nombre de biens possédés par la SCPI qui sont loués à l’heure actuelle ; 
  • Les mises en réserves de la SCPI permettant notamment de faire face aux difficultés présentes sur le marché.

Une fois que vous avez accès à ces informations, il vous suffit de prendre une décision en fonction de vos attentes. Il est donc essentiel de procéder à une simulation avant de prendre une décision. L'investissement dans la pierre papier doit être considéré comme une proposition à long terme. Pour maximiser votre investissement et éviter les dérapages financiers ou fiscaux, il est nécessaire de faire une simulation SCPI. Vous serez alors conscient de la rentabilité potentielle de votre investissement en fonction des nombreux aspects mis en avant.

Les frais de souscription dans une SCPI sont généralement compris entre 10 à 12 %.

Les frais de gestion dépendent de chaque SCPI.

Où faire l’acquisition de parts de SCPI ?

Vous pouvez facilement acquérir des parts de SCPI via votre banque. Le seul problème est que vous aurez un accès limité aux SCPI. En effet, la majorité d'entre elles seront des biens propres à la banque, qui ne présentent que peu d'intérêt. Vous pouvez également appeler un professionnel de la gestion de patrimoine ou chercher des informations sur Internet.

Pour souscrire commodément des parts de SCPI, il est également envisageable de contacter directement la société de gestion d'une SCPI ou d'utiliser un portail internet dédié. Il existe en effet de nombreuses plateformes spécialisées différentes.

Quand est-ce que je dois revendre mes parts de SCPI ?

Vous l'aurez compris, un investissement en SCPI doit être envisagé sur le long terme, voire le très long terme. C'est pourquoi nous conservons souvent nos parts de SCPI pendant huit ou dix ans avant de les vendre. De plus, il est fortement recommandé de les vendre après avoir perçu les dividendes. Vous pouvez vendre vos parts à tout moment, sauf dans les cas suivants :

  • SCPI à but fiscal : attendez la fin de la période de détention pour éviter la révocation de l'avantage fiscal.
  • SCPI en assurance vie : conservez vos parts pendant huit ans pour bénéficier de l'avantage fiscal.
  • SCPI en nue-propriété : la revente n'est autorisée qu'avec l'accord de l'usufruitier.

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Quel est le montant à investir ?

Nous savons maintenant pourquoi, quoi et comment investir. Il faut maintenant choisir le montant à investir. Il est déjà essentiel de savoir de combien d'argent on dispose. Ne dépensons pas au-dessus de nos moyens ! Nous recommandons souvent aux investisseurs de ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier. Par conséquent, se limiter à 15 ou 20 % de son argent semble être un compromis raisonnable. Bien entendu, il ne s'agit là que d'une recommandation, tout dépend de votre profil et du stade de constitution de votre patrimoine.

La diversification reste le maître mot ! N'oubliez pas que les SCPI existent pour cela, mais évitez d'en abuser. Si vous investissez plus de 20 000 € dans cet actif, il est généralement préférable de répartir votre patrimoine sur de nombreuses SCPI afin de réaliser une diversification. Pourquoi en est-il ainsi ? La mutualisation des risques de perte est un objectif que tout investisseur doit viser !

Comment déclarer ses revenus de la SCPI ?

Quel régime d’imposition ?

Les revenus locatifs de votre SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à la fois à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Néanmoins, la déclaration des revenus d'un investissement en SCPI diffère selon que le régime micro-bailleur ou le régime réel est applicable.

Le régime micro-bailleur vous oblige à intégrer à votre base imposable le montant des revenus locatifs perçus après déduction de l'abattement de 30%. La totalité de la somme est ensuite déclarée sur le formulaire 2042.

Le régime réel : vous devez remplir la déclaration n° 2044, accessible sur impots.gouv. Si vous avez investi en SCPI, les cases 111, 112 et 113 vous intéresseront.

Comment déclarer une plus-value ?

Si investir en SCPI est envisageable, il est également possible de revendre ses parts. La vente de parts de SCPI offre la possibilité de réaliser une plus-value financière. Cette plus-value est soumise à un taux d'imposition mondial de 36,2 %, soit :

  • 19 % au titre de l'impôt forfaitaire ;
  • 17,2 % pour les contributions à la sécurité sociale.

Les actifs du portefeuille immobilier peuvent être vendus pour plusieurs raisons par la SCPI. Comme pour les revenus financiers, les plus-values sont immédiatement déclarées dans la déclaration de revenus.

Comment déclarer les revenus des SCPI provenant de sources étrangères ?

Comme vous le savez probablement déjà, il est possible d'investir dans une SCPI étrangère. Si vous choisissez cette option, vos revenus locatifs ne sont pas imposés en France, mais plutôt dans la nation où le bien est situé.

Bien qu'il n'y ait pas de double imposition, il est toujours nécessaire de soumettre le formulaire n° 2047 à l'administration fiscale afin de déclarer les bénéfices. Vous n'aurez pas à effectuer de calculs par vous-même. Il vous suffit de saisir les informations fournies par l'entreprise de gestion dans les champs correspondants.

Sources :

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