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Comment bien choisir sa SCPI pour réussir son investissement ?

Les SCPI semblent être une solution toute trouvée pour préparer sa retraite, se constituer une source de revenus complémentaires, ou tout simplement diversifier ses placements. Les SCPI vous permettent d'investir dans l'immobilier locatif en externalisant la gestion des biens.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Toutefois, investir dans une SCPI nécessite une sélection rigoureuse, on ne fait pas son choix au hasard. Parmi les dizaines de SCPI présentes sur le marché, laquelle sera en mesure de vous satisfaire ? Nous sommes là pour vous aider.

Quelles sont les différentes SCPI ?

Si l’investissement en SCPI vous intéresse, c’est une bonne chose. Cependant, il est important de bien vous renseigner avant d’investir dans une SCPI. Pour cela, nous vous proposons de découvrir ci-dessous le rôle de chaque SCPI.

La SCPI de rendement

Idéal pour ceux qui recherchent des revenus complémentaires, comparables à un investissement immobilier locatif classique. Pour faire simple, les SCPI dépensent des fonds individuels pour constituer un patrimoine immobilier - essentiellement des bureaux - qu'elles mettent en location. Les investisseurs obtiennent alors une part des loyers égale à leur détention de titres de l'entreprise.

La SCPI fiscale

Cette formule s'adresse aux investisseurs qui cherchent à minimiser leurs impôts. En effet, il existe plusieurs réglementations financières qui permettent la défiscalisation dans l'immobilier : la loi Pinel en est un excellent exemple. Investir dans une SCPI fiscale donne droit à un avantage fiscal important : pour la SCPI Pinel, cela entraîne une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% de l'investissement.

La SCPI de plus-value

Elle est particulièrement avantageuse pour une diversification patrimoniale à long terme. C'est la plus-value qui compte dans ce cas (sans surprise). Cela implique que vous achetez des parts de SCPI dans l'espoir que leur valeur s'améliore avec le temps et que vous puissiez les revendre plus tard. Cette plus-value est en partie due à la composition du portefeuille immobilier : si les immeubles prennent de la valeur au fil du temps, les parts de SCPI en feront autant.

Quels sont les critères à prendre en considération pour faire son choix de SCPI ?

Pourquoi investir dans les SCPI ? Pour commencer, vous devez déterminer votre profil d'investisseur. Chaque investissement doit avoir une finalité, et les SCPI ne font pas exception. Ces objectifs peuvent prendre des formes diverses :

  • Disposer d'une source de revenus passifs ;
  • Préparer efficacement sa retraite ;
  • Minimiser ses impôts ;
  • Laisser un patrimoine à ses successeurs, etc.

Ensuite, vous pouvez examiner les critères suivants pour vous aider à choisir parmi les SCPI disponibles.

1- Le rendement

Sans surprise, le rendement joue un rôle important dans votre décision. Dans le cas des SCPI, le rendement peut atteindre 8%, mais se situe souvent autour de 5%. Cependant, aucun rendement n'est assuré, il peut fluctuer d'une année sur l'autre. Il est déterminé comme le rapport entre les recettes annuelles de la SCPI et le prix d'une part au 1er janvier de l'année en cours. En examinant le rendement de l'année précédente, vous pouvez avoir une idée du rendement attendu pour l'année en cours.

2- La capitalisation

C'est, en quelque sorte, la taille de la SCPI. La capitalisation reflète la valeur marchande de l'actif. Lorsque vous acquérez des parts de SCPI, vous obtenez de nombreux actifs dans une variété de secteurs et de zones géographiques. Gardez à l'esprit qu'une SCPI avec un niveau de capitalisation élevé aura un portefeuille d'actifs plus diversifié. Cela vous permet de mutualiser votre risque d'insuffisance de loyers, et donc de perte. Privilégiez les SCPI dont la capitalisation minimale est de 150 millions d'euros.

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3- Le taux d’occupation financier

Comme indiqué précédemment, les SCPI atténuent le risque de déficit locatif en diversifiant leur patrimoine immobilier. Le taux d'occupation financier - ou TOF - est le rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers maximums qui pourraient être perçus si tous les actifs de la SCPI étaient loués.

Il constitue une indication très précise de la capacité d'une société à maximiser le rendement total de son patrimoine immobilier. Sélectionnez une SCPI dont le taux d'occupation minimum est de 90 %.

4- Les frais

Certes, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier offrent plusieurs avantages. Mais attention aux coûts ! Les SCPI facturent des frais divers et variés :

  • Les frais liés aux souscriptions ;
  • Les frais de gestion ;
  • Les frais de transfert ;
  • Les frais d'achat.

Les frais réduisent inéluctablement le taux de rendement de votre investissement. Il est donc essentiel que la SCPI investisse dans des biens qui génèrent un profit. Enfin, soyez prudent avec les frais d'acquisition, qui peuvent être assez importants et qui ne sont pas toujours mis en avant.

5- Les biens possédés

La composition du patrimoine immobilier d'une SCPI a un impact important sur le rendement de votre investissement. Cependant, si vous cherchez à investir dans une SCPI particulière (investissement socialement responsable, par exemple). Les SCPI peuvent investir dans divers types de biens immobiliers, notamment des commerces, des bureaux et des résidences-services.

Pour aller plus loin

Bien entendu, vous pouvez élargir votre investigation en recherchant davantage de critères sur les nombreuses SCPI qui vous intéressent, tels que

  • les bénéfices non distribués par part en fonction du rendement ;
  • la répartition régionale des biens immobiliers ;
  • le rendement moyen sur les cinq dernières années ;
  • l'évolution du prix des parts sur les cinq dernières années ; 
  • le cash-flow (ou bénéfices non distribués).

Choisir la diversification

Vous connaissez l'adage " il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier ". Vous pouvez choisir une seule SCPI avec un portefeuille immobilier diversifié ou diversifier votre patrimoine en investissant dans de nombreuses SCPI spécialisées. Cela vous permet de diversifier votre risque de perte : si un secteur subit une perte, vos investissements dans d'autres secteurs permettront de stabiliser votre rendement total.

Par ailleurs, il n'est pas recommandé de placer l'ensemble de votre portefeuille en SCPI ; diversifiez plutôt votre patrimoine en investissant dans une assurance-vie, un PER et des SCPI, par exemple.

Sources :

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