Notre site utilise des cookies. En savoir plus à propos de l'utilisation des cookies : politique de confidentialité.

OK
Simulez vos économies d’impôts. Gratuit.
Simuler
Simulez vos économies d’impôts. Gratuit.
Accueil
/
Nos conseils
/
SCPI

Rendement d’une SCPI - Tout savoir

Chaque année, la SCPI permet aux associés de bénéficier d’un rendement de 4 % en guise de bénéfice. Même si d'autres secteurs ont souffert depuis la crise sanitaire, l'immobilier a résisté et a même atteint de nouveaux sommets.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Néanmoins, il est nécessaire d'évaluer le rendement d'une SCPI avant de réaliser cet investissement. Comment déterminer la rentabilité ? Quels sont les indices à surveiller ? Quels sont les frais à prendre en compte ? Ici, on vous donne toutes les informations nécessaires pour comprendre le fonctionnement du rendement d'une SCPI.

Quel est le calcul du rendement total d’une SCPI ?

Que vous choisissiez d'investir dans l'immobilier classique ou dans une SCPI, votre objectif est de générer un bénéfice sur le long terme. Avant de sélectionner la SCPI qui correspond le mieux à vos attentes et à vos projections, il est crucial de connaître son taux de rendement et la manière de le calculer. Il suffit de diviser le revenu annuel produit par le prix du bien immobilier pour obtenir ce chiffre. L'objectif premier de l'évaluation du taux de rendement est d'évaluer la viabilité de l'investissement. Cependant, ce prix ne tient pas compte des dépenses qui doivent être payées ! Or, celles-ci peuvent être élevées. Elles seront constituées de :

  • La taxe foncière ;
  • Des charges de copropriété ;
  • Des charges de gestion dans certains cas ;

Il est donc important de bien retenir le calcul suivant :

(Revenus annuels ÷ prix du bien) - charges.

Il est également important de prendre en considération que si le rendement de la SCPI est généralement de 4 % en moyenne à l’heure actuelle, il était tout de même de 8 % à la fin des années 90. En vingt ans, les rendements ont bien diminué, mais cela reste toujours tout de même intéressant en termes d’investissement notamment lorsque l’on compare cela aux rendements de l’épargne qui est aujourd’hui disponible en France. 

Les indicateurs à garder en mémoire

Le TDVM

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est la principale mesure de performance d'une SCPI. Il a supplanté la notion de rendement depuis 2012. Il est déterminé en divisant les dividendes mensuels ou trimestriels que les sociétés de gestion versent à leurs associés par le prix d'acquisition de chaque part, frais inclus.

L'avantage est qu'il est ainsi possible de lisser le prix des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. La détermination de la rentabilité d'une SCPI et donc du TDVM repose sur la formule suivante.

Dividende brut ÷ prix moyen d’acquisition d’une part au 1er janvier de l’année.

Les valeurs TDVM en baisse ne sont pas toujours mauvaises. Au contraire, elle peut indiquer que le prix des parts de SCPI a été réévalué. Par conséquent, la faiblesse du TDVM de la SCPI ne signifie pas qu'elle est inactive.

Le TRI

Comme pour tout, regarder en arrière est toujours instructif. Il en est de même pour les SCPI. Puisqu'il s'agit d'un investissement à long terme, sa rentabilité doit être déterminée en examinant ses performances passées. Par conséquent, il n'est pas toujours suffisant de s'arrêter sur le TDVM de la SCPI. L'évaluation du TRI (taux de rentabilité interne) est également conseillée. Pour déterminer la rentabilité d'une SCPI à l'aide de son TRI, vous devez :

  • Obtenir un résultat annualisé en additionnant les dividendes et les différentes améliorations de valeur qu'un associé a reçues au cours de la décennie précédente ;
  • Vous devez ensuite diviser le résultat par dix.

Il s'agit d'une technique permettant d'avoir une perspective mondiale sur le potentiel de profit d'un investissement en SCPI. Cependant, n'oubliez jamais que les performances antérieures ne sont pas indicatives des performances futures.

Quels sont les autres éléments à prendre en considération ?

La rentabilité d’une SCPI est également en rapport avec : 

  • Le rendement locatif.
  • L’évolution de la valeur de la part.

Tous les ans, la valeur d’une part est généralement revue à la hausse de 0.55 %. Afin d’évaluer la performance d’une SCPI, vous devez également prendre en considération d’autres éléments dont les suivants : 

  • Le report à nouveau que l’on appelle RAN.
  • Le taux d’occupation financier (TOF).
  • La répartition par secteur des biens.

Simulez vos économies d’impôts. Gratuit.

Simulation gratuite

L’évaluation de la rentabilité d’une SCPI

Décidément, les SCPI ont la cote depuis plusieurs années ! Leur taux de rendement moyen est plutôt intriguant, et elles offrent plusieurs avantages. C'est une excellente nouvelle pour les investisseurs novices qui font la transition vers l'investissement sur papier. Cependant, il est essentiel de comprendre que même si les SCPI sont un très excellent produit financier, elles s'accompagnent d'un certain nombre de frais qu'il ne faut pas négliger. En effet, ils peuvent avoir un effet significatif sur la rentabilité de votre investissement. Il s'agit plus précisément de :

  • Les frais de souscription.
  • Les frais de gestion.
  • Les frais de retrait.

Qu’est-ce que les frais de souscription d’une SCPI ?

Les frais de souscription sont comparables aux frais de notaire (8 %) et aux frais d'agence (4 à 5 %) des investissements immobiliers classiques. Ils permettent un paiement simultané :

  • Des frais de notaires.
  • Des experts qui vous auront accompagné tout au long de votre projet d’investissement ;
  • Prospection de nouveaux investisseurs ;
  • Recherche de prospects immobiliers lucratifs ; 
  • Mise en place de nouvelles stratégies d'investissement ;

Qu'il s'agisse d'une SCPI de rendement, d'une SCPI fiscale ou d'une SCPI de plus-value, le coût d'adhésion type des SCPI se situe entre 8 et 12 % du prix de la part. Les frais de souscription ne sont pas payés au moment de l'achat, mais plutôt lors de la revente des parts. Leur valeur est liée à la différence entre la valeur de la part au moment de la souscription et de la revente. Il est donc préférable de conserver ses parts pendant au moins huit ans. En effet, c'est la durée nécessaire pour amortir et déduire les frais de souscription dus à la revalorisation des parts.

Par exemple, si vous avez acheté une part de SCPI à 1 000 € avec des frais de souscription de 10 % et que huit ans plus tard, elle est réévaluée à 1 300 €, vous obtiendrez 1 300 € x 90 % = 1 170 € à la vente. Vous réaliserez donc une plus-value de 170 €.

Qu’est-ce que les frais de gestion d’une SCPI ?

La gestion est l'un des plus grands avantages d'un investissement en SCPI. Vous ne devez vous préoccuper de rien ! La société de gestion de la SCPI est la seule responsable de la gestion locative des biens composant son patrimoine immobilier. En contrepartie, vous devez payer des frais de gestion correspondant à environ 10 à 12 % des loyers annuels perçus. Ces frais servent à payer l'ensemble des dépenses de gestion immobilière engagées par la SCPI. Il s'agit, entre autres :

  • La taxe foncière ; 
  • Les assurances diverses ; 
  • Les travaux d'entretien ;
  • Les appels de charges de copropriété ; 
  • L'édition des déclarations ; 
  • L'organisation des assemblées générales ;
  • L'évaluation de la valeur du bien.

Leur montant précis est détaillé dans les documents d'information qui vous sont remis lors de votre adhésion. Comme elles sont prélevées immédiatement sur les loyers perçus par la SCPI avant d'être dispersées, elles sont imperceptibles pour les investisseurs. Elles n'ont donc aucune incidence sur votre revenu final.

Sources :

Estimez votre rentabilité avec les SCPI. Gratuit

Simulation gratuite

Résultat en 1 minute

Estimez votre rentabilité avec les SCPI. Gratuit

Simulation gratuite

Résultat en 1 minute

Consultez nos autres articles